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楼市“金九银十”黯然收场 10月份成交量不及月均水平

来源:房掌柜  整理 长沙房掌柜  2018-11-15 11:57:03
[摘要]从克而瑞地产研究中心了解到,在其监测的全国29个重点城市中,10月份商品住宅供应量为2028万平方米

  近两年来,房地产市场“金九银十”成色愈发不如从前。近日多家房地产研究机构的统计数据表明,今年“金九银十”周期也黯然收场。

  从克而瑞地产研究中心了解到,在其监测的全国29个重点城市中,10月份商品住宅供应量为2028万平方米,环比下降43%,成交量为2302万平方米,环比下降6%,总的来看,本月整体成交表现不及2018年月均。

  具体来看,一线城市成交低位回升态势在10月份戛然而止,同比、环比齐跌,环比锐减45%,同比微跌3%,且10月份成交量也不及2018年月均水平。其中北京、广州的跌幅比较显著,跌幅均在45%以上;虽然二线、三线城市成交量环比持平,但各城市市场热度持续分化。

  昨日,克而瑞研究中心研究总监杨科伟在接受采访时分析称,在调控政策常态化背景下,市场降温已在情理之中,加之中央再次明确“决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃”,预计后续政策层面放松可能性并不大。与此同时,预计未来两个月的成交量或继续维持环比小幅回落态势,尤其是那些经济基本面平平、市场购买力透支的二线、三线及四线城市来说,或将面临更大地调整压力。

  回看始于2016年“930”政策开启的全国楼市调控热潮,目前已过去两年有余。从调控效果来看,一线城市新房及二手房市场全面降温,二线、三线城市房价涨幅亦有所回落,但尽管如此,无论是从年内各地发布的超过400余次调控政策,还是高层频繁表态楼市调控不放松均明确,本轮房地产市场调控将继续从严且持续。

  58安居客房产研究首席分析师张波在接受采访时表示,从2018年剩余的两个月情况来看,预计商品房整体成交量不会出现较大波动,但受市场预期变化影响,房企降价步伐或继续加快,具体表现为降价潮将呈扩大趋势,“以价换量”的销售方式将大面积推开;一线、二线热点城市降温趋势不变,以北京为代表的一线城市,第四季度降温态势可能进一步加速,二手房市场呈现出成交量缩、有价无市情形,而新房市场的成交量则由于“以价换量”不断增多,预计保持相对稳定。部分热点二线城市的降温甚至可能超过一线城市,环一线城市成交量缩将表现得更为明显。

  “值得关注的是,在政策从紧基调不变的影响下,预计2018年积蓄的政策下拉力将有可能在2019年上半年得到充分显现。”张波如是说。

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10月全国商品房成交依然高位维稳:10月样本70城商品住宅成交面积同比6%,成交金额同比18%,预计全国商品房成交面积累计同比3%左右(全国非70样本城市6-9月商品住宅累计同比均值5%),预计全国成交金额累计同比12-13%(全国非70样本城市6-9月商品住宅累计同比均值21%)。

存量和存量去化周期处于低位:目前行业可售存量处于低位,重点监测的44城中存量去化周期超过2年、存在预警的有5个城市,10月约3成城市存量去化周期环比下降短期看好强三、四线城市,调控政策较松,市场热度延续,棚改政策分城而论,对行业整体发展有一定的促进作用,长期看好稳健的一、二线城市:商品住宅方面,一线城市供应在修复,成交仍处观望,供略大于求,累计供求比持续上升,二线城市供求增速保持平稳,供小于求,政策压制效果明显,累计供求比有上升趋势,强三、四线城市供求增速均较快,供求基本平衡,累计供求比略降,弱三、四线城市供应增速高位维稳,需求较上年小幅下滑,供求基本平衡,累计供求比呈上升趋势。

商品住宅去化率呈下降趋势,整体销售压力增大:一线和弱三、四线城市面积去化率在70%左右,二线和强三、四线城市面积去化率在80%左右。随着年末开发商加紧供货,抢收业绩,我们预计面积去化率会进一步下降。

土地市场降温明显,三、四线热于二线热于一线:样本300城10月供应同比21%,累计同比41%,增速保持高位,成交同比7%,保持低增速,累计同比33%,仍保持高增速。各能级城市均供大于求,整体溢价率下行,三、四线城市楼板价绝对值仍处于较高位置。一线城市土地供求比持续走高,市场热度降低明显,三、四线城市土地市场热度高于二线城市,但持续降温趋势也较明显。房企在二线城市的利润率受到限价影响,因此选择在三、四线城市寻找机会,以提升销售业绩和利润。

(房掌柜整理自证券日报、和讯网)

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责任编辑:李嘉敏

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