中原集团：调控或“外紧内松” 市场仍深陷低迷

　　上周，各重点城市新房成交量继续下滑，同比降幅亦达四成及以上，二手房合计成交量环比降幅高达七成;土地市场也维持去年全年的低迷格局，宅地流标率依旧高居不下。与此同时，各地方“两会”陆续召开，会议内容基本透露出“外紧内松”的调控趋势。若地方性政策得以朝向惠及自住的方向适度放松，那么调控政策“误伤刚需”的现象将大大得以缓解，维持近一年的市场僵局亦有望打破。

　　调控拟“外紧内松” 保障房仍为重点

　　上周，各地方“两会”陆续召开，会议内容基本透露出“外紧内松”的调控趋势。“外紧”，指的是房地产调控基本面依然从紧。如北京提出继续保持房价“稳中有降”的调控目标不变;上海也成为继北京之后第二个提出房价“稳中有降”的城市。同时，各地的政策取向又显现出“内松”的迹象。如上海“两会”透露出上海普通住房标准将上调;北京亦提出可能将在2012年放开“居住证”政策。若这些惠及自住购房的地方性政策得以执行，那么调控政策“误伤刚需”的现象将大大得以缓解，维持近一年的市场僵局亦有可能打破。

　　同时，保障房依然是2012年的政策重点。一方面，通过完善保障房的分类，国家对保障房的管理将进一步优化;随着保障房分类的合并和简化，保障房类型将以租赁为主，保障房将走出开工率导向的时代。另一方面，保障房牟利的现象有望得到有效避免。如北京市住建委提出，保障房要实现“封闭运营”，其配售、出租和出让要经过政府，不能由持有者自行买卖。江西省住建厅提出，坚持以租为主，暂停经济适用房的建设。上述措施将促使不符合条件或具有牟利意图的申请者主动放弃或退出，从而有效减少保障性住房中不规范行为。

　　市场探底加剧 宅地流标严重

　　上周，重点城市新房成交量继元旦之后继续下滑。中原监测数据显示，8城市新房成交量合计环比下滑16%。和去年1月周均值相比，各城市成交量降幅均达至四成及以上，其中天津和青岛降幅甚至超过了六成。1月的二手市场也异常冷清，据中原监测，上周5个重点城市成交量环比下降近七成，其中广州的环比降幅高达九成。中原挂牌价格指数显示，上海、天津、成都等城市的二手房挂牌价格继续走低，二手房价格下行压力进一步加大。随着春节假期淡季将至，预计今年1月的住宅市场将陷入自2009年以来最为冷清的行情。

　　土地市场也延续了2011年低迷的格局，上周土地市场依然流标频现，居住用地流标现象尤为严重。中原监测的重点城市中，天津推出的5幅居住用地全线流标，仅有广州成交1幅居住用地。在目前住宅市场持续低迷以及房企资金链日益紧张的情况下，预计未来数月内，全国主要城市的居住用地仍会延续当前深度冷清的局面。