李战军：中国房地产市场宏观政策调控之十年祭

　　一般中国房地产业界人士都认为，2003年6月5号《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务的通知》银发(2003)121号文件和2003年8月12号《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国发(2003)18号文件是新世纪我国房地产政策调控的时间始点和文件开端。如此算来，到2012年已有九年的时间，十个年头了。

　　但是，如果认真的查阅了中国人民银行2003年121号文件你就会发现，该文件要求各商业银行严格执行2002年8月26号《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》建住房(2002)217号文件。换一句话说，央行(2003)121号文件认为自己的依据来源于(2002)217号文件。

　　更何况(2002)217号文是经由国务院原则同意，建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税入局六部委联合发文的，而且第一次明确提出“加强房地产市场宏观调控”的概念和内涵。如此算来，到2012年，我国房地产宏观政策调控已经十周年了，跨越了十一个年头。

　　值得注意的是，2002年六部委的217号文是朱镕基主政内阁时期的产物，2003年央行的121号文和国务院的18号文是温家宝主政内阁时期的产物。

　　我之所以用“祭”而非“纪”来议论中国房地产市场宏观调控，是因为我把217号文件当做能够被祭的一件法宝，对那个文件充满了敬意和怀念。因此，需要“祭”。

　　现在整个社会都在议论房地产调控不能得过且过，不能不断实验性试错，不能政策碎片化短期化，不能想到什么就干什么，不能政策之间不衔接不协调，需要顶层设计。我也一度认为中国房地产的宏观调控，只有顶层推动，没有顶层设计。

　　但在十周年祭之际，重温2002年217号文和2003年18号文，重温1998年国发(1998)23号文《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》后，我得出的研究结论主要是：

　　一、我国土地和住房制度改革、房地产业和房地产市场的发展、城镇住房问题的解决，其实都已有很好的顶层设计。而且这些房地产的顶层设计是我们以二十余年房地产改革开放和发展的基本经验教训为基础，好不容易形成了凝聚中央和地方、房地产业界内外的智慧结晶和社会共识。很可惜，后来我们自己把这个很好的顶层设计抛在了一边，或者根本没有很好的执行，或者用另外的一套去取代原有的顶层设计和配套政策。结果弄得现在房地产的调控确实没有了顶层设计。

　　二、我国房地产业发展的指导思想和政策目标曾经是非常明确的，也是非常正确的。这就是：

　　1.坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度;

　　2.坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要，满足城镇居民日益增长的住房需求;

　　3.坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度;