陈志国：城镇人口转向中心城市 高房价50年不变

　　先说说关于楼市的两个“不可能”——

　　一是国家调控政策不可能在短时间内发生改变。近一个时期由于楼市低迷，一些地区房价已有明显下跌，因此就有观点认为，调控政策会放松。这是不可能的。楼市虽低迷，房价虽下跌，但此情大范围出现基本是从去年四季度后半期开始的，也就是大致从接近年尾开始的，到现在满打满算不过两三个月的时间，持续的时间还很短，同时房价下跌的幅度还不够，尤其是地区之间的不平衡，有些地方跌多一些，有些地方跌少一些，有些地方没有跌，甚至还有个别地方仍在上涨。虽然楼市的畸形状况有所好转，但房地产调控政策还只是初见成效，或出现了向好的苗头，距离健康发展还相差很远。事实上，现在只是以高压手段在急功近利地解决问题，真正的长治久安的可操作性措施还没有看到。如果在这种情况下就松手，调控必将前功尽弃，而且会引发房价的大幅度反弹，肯定再创历史新高。因为这种浅尝辄止的调控给人的感觉是国家对于房价上涨根本没辙。所以高层领导多次强调“坚定不移地抑制房价过快上涨”。

　　二是房价不可能在短时间内持续大幅度下跌。由于楼市低迷，房价下降，有些人就期待房价大幅度下跌，一跌再跌，最好拦腰折，再折。这些人的预期太过了，对于房价大跌的幅度和欲望太强了。关于高房价形成的因素我前面说过很多：刚性需求的旺盛，趋城若鹜的迁徙，卖地财政的困局，人多地少的国情，价格上涨的预期，投资渠道的狭窄，贫富差距的拉大，舆论导向的偏离，投机暴利的驱使，等等，虽然随着调控政策坚持实施，舆论导向有所好转，投机暴利有所抑制，人们对于房价上涨的预期有所降低。但其他因素依然存在，大多问题没有从根本上得到解决。如果说有所改观的话，时下人们只是处于等待观望期，一旦感觉风向转变，该出手时便出手。更何况房价下跌过度，对于国民经济的负面影响也是巨大的，调控也会是循序渐进的。尤其是地方政府的“卖地财政”不改变，宏观调控措施越往下执行的阻力越大。

　　再说说美国楼市的两个“应该知道”——

　　一是应该知道美国人的房产观念。近些年来，美国楼市持续低迷，有人认为完全是金融危机经济衰退造成的，而在我看来，除了这方面的因素以外，与其房地产观念、投资预期、政策法规有很大关系。我的感觉，美国经济衰退给老百姓造成的收入降低幅度并没有想象的那么大，绝大多数人依然安居乐业。从美国人的平均工资与房价之比来看，绝大多数员工两口之家在三到五年内就可以买房，十年内可以还清按揭贷款。但很多人没有选择买房，而是租房。有数据显示，美国35岁以下的年轻人住房私有率仅为39%，45岁至54岁年龄组住房私有率为73.6%。美国房产要交地税，卖掉房产要缴纳交易税、盈余税。拥有住房还有一笔暗藏的开支，如草地的施肥除草、浇水修剪、房前屋后栽种不同季节的花草树木，以及深秋后清理树叶等。此外，自购住屋维修方面更是常年累月花钱，如厨房，地毯，后院等，开销往往都在上万美元。税收、经常性的管护开支，也大大降低了房地产增值盈利的预期。美国年轻人找工作范围很大，固定住房并不方便迁移。老年人因为管护精力不足，不少人愿意卖掉原有自住房而租住公寓。

　　二是应该知道美国的房产政策法规。据美国《侨报》援引房地产税务专家玛丽?维加尔(Mary Vigal)女士的话说：现在有必要在中国社区普及房产投资的法律知识，尤其是针对那些“非美国居民”的国外买家。许多中国人到美国购房，因并不在美国居住，便将房屋出租来获取投资收益。但根据美国税法，对于“外国人”房东的租金收入，需要缴纳30%的租金收入税，而且要自觉仔细地向税务局申报。有一部分“外国房东”由于不了解相关规定，或许还不知道自己已经成为“违法者”。也有的中国投资者将房产作为资产留给自己的子女，若将来子女来美读书或生活，则可以拥有一定的生活基础。但是，美国联邦法律对“非美国居民外国人”的房地产遗产税高得惊人，任何超过6万美元的资产要被课以35%至45%的税收;再加上地产税和各种管理支出，将来留给子女的也许不是“遗产”，而是“遗患”。