长沙二手房成交持续萎靡 价格小幅下跌

网友心中的年度汉字：弈

@策略老姜：地产形势如同一盘大旗，中央与企业弈，地方与企业弈，中央与地方弈，企业与企业弈，企业与市场弈，各自有各自公开或隐晦的目的，无非是为了争取更多利益。最终胜负手，还看心智与毅力。

尽管限购令没有限二手房，不过市场总是联动的，同新房走势雷同，二手房进入2011年下半年后，明显感觉寒意逼人，中介关门潮不断涌现，成交量逐月下降。不过与新房市场不同的是，二手房价似乎更为坚挺，大幅降价的仅限个别现象。

二手房交易持续低位运行

虽然长沙的限购令并没有限制二手房交易，但同新房的命运一样，去年下半年，二手楼市就打起了寒战。去年上半年，从1月27日开始调整的二手房交易税吓退了部分欲买二手房的刚性需求者。但起关键作用的还是限贷，包括四大行在内的大部分银行，下半年基本停止了对二手房的贷款，即便是有贷款放，时间也需要拖上半年以上。

另一个给二手房造成威胁的是，新房价格折扣越来越多，大的开发商都开始或明或暗的降价，导致一二手房价格倒挂。部分购房者因此放弃二手房转为购买新房，二手房交易量持续萎靡。来自长沙房地产研究中心的数据显示，去年1-11月，长沙地区二手房成交面积363.61万㎡，成交套数为32273套，同比分别增长-10.16%、3.89%；其中，内六区二手房成交面积252.71万㎡，成交套数为21119套，同比分别减少5.01%、10.61%。全国的情况很类似，链家地产近日发布报告称，2011年主要城市的二手房成交量总体降幅达50%以上，房屋中介行业正面临比2008年更为严峻的生存考验。

价格小幅下跌

尽管成交萎靡，但价格并没有如新房那般下跌，据新环境地产总监柳岳辉说，二手房业主还是不肯多降价，要过年了，资金急缺钱的业主可能会降点价，但大部分的还是没有。中介们反映，二手房价格之所以难以集体大幅降价，是因为相对资金压力过大的开发商而言，松散的二手房业主没有那么大的资金压力，除了少数急需现金的业主，大部分业主在政策加码的情况下选择观望或者转租。

但总有人在急着降价出售，不过幅度还是不大。在深圳某通信企业工作的郭先生，2010年9月购买了桔园经典小区一套136平方米的房子，总价77万，首付30万，月供4000元，郭先生当时买的目的是投资抗通胀，怕钱放在手里贬值，而银行利率又太低。“我犯了一个大多数普通人都犯的错，就是跟风，我现在才明白，当大多数人都急着买房的时候，离房价下跌就不远了。”郭先生如今急着用钱，想把房子卖掉，去年上半年的时候，市场价可以卖到88万左右，很多客户看了房子不错，但是交易税费要多交5万块，很多客户都转持观望态度，至今都没有卖出去。郭先生想以83万出手，但还没有人接盘，算上一年的月供，卖83万郭先生还得亏。

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业内指望今年下半年行情转好

在政策调控的非常时期，中介机构也在寻找新的业务增长点。柳岳辉说，2011年业务还没总结，但初步预计业务同比2010年大约减少了50%，门店关了二十多家，新房二手房联动是2011年下半年才重视起来，总体来讲，去年对中介来说，还是二手房业务量要大一点。

柳岳辉说，现在一个月一个门店只有一两个单，由于贷款慢，大部分人还是选择一次性付款。一位业内人士预测，2012年上半年长沙二手房市场或将持续在低位运行，行情好转还得看下半年之后信贷是否实质性放松。

记者手记

二手房成交成本过高影响销售

长沙二手房市场的成交份额占比一直较少，究其原因，除了新房供应量大等因素外，过高的交易成本和首付比例是阻碍二手房市场发展的主要因素。

记者身边就有不少朋友，急着购房入住，或者是改善需求希望尽快换房入住的，新房从购买到非毛坯入住，至少需要一两年以上的时间，而二手房买了很快就可以入住。但一算购房成本，他们却发现难以承受，只好被迫改为购买距离更远的新房。

一般来说，长沙一套成交价为70万的二手房，市场评估价一般在60万以下，银行贷款为评估价的7成，即42万，剩余的28万则是首付，再加上营业税、契税、中介费等交易税费大约需要七万，购房者买下这套房需要准备35万，相当于首付一半。但同样购买一套70万的新房，首付3成是21万，另外只需契税和物业维修基金约2.5万，总共准备23.5万的购房款即可，购房二手房要比新房多预备11.5万元，这对于首付有限的刚性需求者而言，无疑是一道障碍。所以长沙二手房成交量要想有大幅提升，除了需要时间，还得依靠银行贷款能够按照一线城市那样，可以以成交价为评估价贷款。

策略机构观点

2012，在劣势下塑造形象

回顾2011年，“调控”一词始终贯穿于整个房地产行业，诸多品牌开发企业纷纷开始了以降价为主旋律的楼市收官之战。

展望2012年，长沙楼市将进入更深的调整阶段，大部分2011年坚挺的开发企业将受限于资金问题不得不加入“以价换量”的行列，中短期内，房地产行业曙光难现。然而降价依然不是解决楼市困境的最终办法，面对持续不见松绑的调控政策，“降到极限”也未必能招架住市场悲观预期的蔓延，房企的销售压力依然严峻。

我始终坚信，房地产的“黄金十年”已经过去，做好产品，致力打造服务，回归所有销售行业的本源才是当前房地产行业最应该关注的重点。

坚守2012，在劣势下塑造良好的企业品牌与产品形象，展望2013，期待再一次腾飞的机遇！

——长沙投资顾问有限公司总经理朱晨杰

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