利好政策透支楼市需求潜伏危机 楼市或将陷入新萧条

虽然北京通州限购了，但不代表楼市就会热闹，相反楼市似乎有一点“回光返照”的意味，所以你不必急着买房子，2016年也许此时购房最好的时机！

每年的9月和10月都楼市销售的旺季，在央行8月底再次降息、降准后，业内人士普遍看好降息、降准后的房地产市场，但也有经济人士表示，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，楼市2016年初或将进入新一轮萧条。

楼市销售人员称，9月和10月是金九银十，这两个月是每年楼市销售最好的季节，尤其是央行降息、降准后，业界都认为楼市成交量势必会反弹。

但是，同策谘询研究中心总监张宏伟8月31日撰文表示，不能仅仅着眼于眼下的楼市乐观行情，“金九银十”之后的楼市怎么样？2016年以后的房地产市场怎么样？

六大理由 2016年年初楼市进入萧条

张宏伟认为，繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机。而这场危机极有可能在2016年年初爆发，届时，楼市将陷入新一轮的大萧条周期。之所以楼市会陷入萧条，张宏伟认为有六大理由：

1.楼市供求基本面已基本平衡，今年楼市基本面复苏好转不可持续。

同策谘询研究部结果显示，2010年左右，中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量、房增速将递减。既然市场需求已基本得到满足，今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转不可持续。

2.央行“双降”之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条。从时间的角度来看，2016年初开始，新一轮的房地产市场调整极有可能来临。

3.美元加息预期强烈，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义。

放开外国人在国内购房的限制，对国内楼市去库存不会起到太大作用，因为全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投资价值，还是会选择投资价值较高的美国房产，不会选择中国楼市。

4.“高价地”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，楼市将现大萧条的周期。

今年以来，北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“高价地”频现。在房地产市场仍然还在复苏的市场背景下，土地市场出现“高溢价”、“高价地”不是一件好事情。从历史经验来看，2009～2010年、2013年土地市场“高价地”频出疯狂之后，2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。

从今年土地市场表现来看，如果土地市场“高价地”现象在今年下半年持续频现，这也就意味着2016年楼市将陷入大萧条的调整期。

5.楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。

6. 对于大多数大中城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。

降购买二套房首付

另据香港《明报》报导，假设今年“金九银十”表现理想，明年又如何？其实在当前楼市势头已不俗的情况下，新近还要降低公积金房贷首付降至20%，就说明除了30个最大城市以外，其它地区的回暖只是昙花一现，说得差一点就是回光返照。

这些地区人口不断流向大城市，本身库存又多，今年销售增长也降不了多少，利好政策集中出台下回暖，但扭转不了大势已去的局面。

住建部、财政部与央行31日发布通知，对拥有1套住房并已经结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付比例从30%降低至20%。该通知自9月1日起开始实行。

造了可以让40亿人住进去的房子

发改委“城市和小城镇改革发展中心”的课题组在2013年调查12个省、区的156个地级市和161个县级市的结果发现，90%以上的地级市正在规划建设新城新区。

此外，12个省会城市共规划建设55个新城新区，有一个省会城市就要新建13个城区。“有研究数据显示，全国新城新区规划人口达到34亿”。

根据统计局的数字，到2013年年底，中国城镇人口是7.3亿，新区规划了34亿人口，加起来就是40亿人。也就是说，中国的城市可以把全世界的城镇人口全部装进去。

这些统计还没有包含小产权房、集资房、军产房等五花八门的房子。在很多地方，小产权房、集资房的存量，甚至超过商品房。