边缘商圈“钱景”看好 长沙地铁撬动湖湘商业的格局

　　2014年长沙地铁2号线开通，2016年6月地铁1号线试运营，5年内新建地铁6号线和7号线，再增5条延长线……根据城市总体规划和综合交通规划，长沙远景规划12条地铁线路，线网总长度将达456公里，长沙人的出行方式彻底被颠覆。

　　人流、信息流、资金流、消费者的购物和生活方式……这些曾经对于商业发展起着决定性作用的要素，将因为地铁时代的到来而被重组和改写。

　　在长沙，地铁与铁路、公路、航空、城铁将实现全面快速换乘，构建辐射全省的立体交通网络，不仅将带来长沙城市商业的全面升级，更将为湖南“3+5”城市群带来重大变局。

　　最低涨价15%

　　地铁商铺租金纷纷上涨

　　短短两年，地铁已成长沙市民出行的重要方式。地铁，不仅实现了站与站的无缝对接，也实现了站“商”互联，对于商铺租金的溢价作用尤为明显。

　　“地铁一说要开通，房东就通知明年店面租金涨三成。”做着小吃店生意的周全最近“快乐并忧愁着”。他的小吃店位于黄土岭地铁站附近，如今1号线即将开通，“生意肯定会越来越好”。

　　房产中介朱其介绍，目前自己手上有一个五一广场地铁口附近的商铺，面积在30㎡左右，租金为45000元/月。“之前同等面积的商铺租金大概只要30000元左右。”

　　朱其透露，地铁2号线开通之后，每年商铺租金涨幅超过20%。在长沙各大与地铁紧密对接的大型商业中心，主力百货之外的餐饮、快消等区域，基本采用租赁方式出租，租金水平相对于远离地铁的物业更高。

　　地铁的开通不仅带动了核心商圈店面租金的上涨，沿线商圈商铺租金也出现不同幅度上涨。

　　另一位房产中介尹芳介绍，由于地铁1号线即将开通，沿线商铺正在酝酿涨价，“不少商铺租户都在提价，最低涨幅也有15%”。

　　湖南宇成投资有限责任公司董事长孙文钦指出，商业综合体密集布局，取决于地铁带来的庞大人流，“人流带动资金和购买力，沿线租金上涨是必然”。

　　商业，你跟得上吗?

　　“1+1>2”加速“快商业”崛起

　　地铁，一直被称为“商业发展的催化剂”。

　　“地铁和商业就像两兄弟。”中原(湖南)房地产代理有限公司董事、总经理胡治钢说，地铁的开建、开通将影响城市商业的布局。

　　2015年12月，省内首个直通地铁的商业项目——运达中央广场地铁商业正式营业，随后长沙海信广场、纽沙MALL等相继开业，如今临近地铁1号线的长沙国金中心、五一里、叮叮MALL等商业项目蓄势待发。

　　根据戴德梁行的报告，长沙未来新增商业超七成集中在地铁沿线，点状、带状、立体等三类地铁商业形式，各有发挥空间。

　　在地铁1号线和2号线沿线的1000米内，有着众多项目规划和在建。不完全统计，地铁1号线沿线拥有大体量商业的楼盘近40个。长沙城区，曾经还在酝酿的地铁商业，即将迎来黄金发展期。

　　“地铁网络的形成将让‘地铁效应’成倍增长，实现‘1+1>2’的高价值效应。”业内人士称，向地铁“靠拢”已然成为长沙商业发展的新趋势。

　　地铁为长沙商业带来的不仅仅是布局改变，还有商业理念的变化。

　　“地铁商业对于商业理念的最大革新就是快。”戴德梁行华中区策略发展顾问部首席主管及董事邵丰说，“快商业”将是地铁商业的一大重要形式。

　　“快商业”最早起源于日本。日本东京发达的地铁网络和市民对地铁的依赖，造就了东京独具特色的商业模式，不管是品牌布局还是货品摆放，以及销售人员的讲解，更新十分迅速，带有地铁时代的特色。

　　“目前长沙地铁商业仍属起步阶段，价值没有充分挖掘。”天弘合众投资董事长涂和平认为，长沙地铁商业远景备受关注，未来将成新的投资热点，应当坚持特色发展和适应地铁人群全面需求二者并举。

　　商圈激活+重塑

　　传统商圈强化OR边缘商圈崛起

　　地铁1号线一旦进行运营，将大大加强城市中心与南北城区的衔接，与2号线形成“十”字骨架，长沙地铁网络化初成。

　　两条地铁线路连通岳麓区、开福区、芙蓉区、天心区和雨花区，串联起五一商圈、南城商圈、溁湾镇商圈等多个商圈，契合着城市发展走向，为沿线各个商业中心带来源源不断的人流和机遇。

　　作为地铁1号线和2号线的换乘站，五一商圈一直占据着第一大商圈位置，周边拥有王府井百货、平和堂、新世界百货等大型商场，并向四周发散，商业氛围浓郁。随着友阿奥特莱斯、中信城市广场、鑫远融城商业广场等商业项目的陆续入驻，南城商圈也已经完成蜕变，发展迅猛。

　　湖南宇成投资有限责任公司董事长孙文钦认为，地铁1号线开通后，原本向单一中心商圈聚集的人流能够得到有效分流，边缘商圈将获得最大利好。

　　“既可以不断巩固五一广场这一传统商圈的核心地位，为其客流提供更佳的交通体验，又可以为处于地铁路线两端的商业中心带来丰富客流，提供更多商业机会。”中建偶寓项目负责人林少平表示。

　　地铁对于长沙商业布局将分为三个阶段：第一阶段，地铁改变人群结构地铁将促进城市不同地区人流的移动，为沿线区域导入新的人流，如购物、旅游;第二阶段，人流的改变促使地区商业的升级以满足不同人群的需求、不同种类的商业向地铁站集聚、地铁沿线地价提升;最后一个阶段，地铁将起到优化城市结构的功能，成熟的地铁商业会成为新的中心辐射城市的某个或多个区域，传统落后的商圈被取代。

　　辐射“3+5”城市群

　　立体交通网带动湖湘商业格局变革

　　大交通带来大发展，城市发展活力将就此激活。

　　每一个地铁站点，都能成为城市活力的小引擎，为沿线房地产、商贸物流、机械、建材等多种产业高端发展释放动力。

　　地铁与铁路、公路、航空、城轨汇成一体，实现与高铁、普通铁路、城际铁路以及悬浮列车的快速换乘，打造辐射全省的立体交通网络，既可助推城市区域内拓外延，进而辐射拉动“3+5”城市群，形成新时期中部发展重要支点，进一步带动长株潭融城，就此改写湖南全省的商贸格局。

　　“四铁交汇极大提高城市运转效率，省内各市的互动将加强。”长沙市城乡规划局城市规划研究室主任陈群元表示，目前正在规划将长沙地铁向株洲、湘潭、宁乡等方向进行延伸。“一旦实现，将有利推动长株潭城市圈交通一体化，带动长株潭城市共融和商业发展”。

　　中南大学房地产经济研究中心副主任、经济学专家傅沂教授也认为，城市之间轨道交通的逐步完善将促进城市融合，人力和资本运转加速，实现城市之间产业互补，通过产业和人口的协同集聚推动城镇化发展。

　　轨道，重塑一座城市的格局，引领一个城市圈。当立体交通轨道系统完全呈现，将彻底改写省内交通现状，提速沿线各市经济互联，实现资源、资金、人才以及信息快速流通共享，构建快速经济走廊，湖湘商业大格局将由此生变。