热点城市库存待补充 高价地需求激增开发商面临风险

在去库存的基调中，宽松的货币环境搅动楼市神经，热点城市库存出现不足的现象，土地需求开始激增，高企地价背后开发商面临的风险也逐渐显现。

9月18日，易居房地产研究院发布《8月份35城住宅库存报告》。数据显示，截至2016年8月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为2766、17318和4172万平方米。

同时，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为7.5、8.7和13.9个月。相比7月份8.5、9.6和14.7个月的数值，三类城市均有加快的表现。

至此，35城已经出现了连续13个月的库存同比下跌，“大城市已经出现了库存不足的现象，但购房情绪依然高涨。”易居智库研究总监严跃进对房掌柜表示。

在新城控股副总裁欧阳捷看来，库存不足的现象主要源于两方面。“一方面是源于住宅市场的政策刺激，包括降准降息降首付和货币超发，另一方面则是源于地方政府的财政刺激，包括契税减免、财政补贴、增加公积金额度等。”

央行日前公布的金融统计数据显示，8月人民币贷款增加9487亿元，较7月份增长近一倍。其中住户部门贷款增加6755亿元，在新增人民币贷款中，个人按揭贷款的占比达到了71.2%。

“当前较为宽松的货币政策为住宅库存的去化提供了较好的金融环境。”当代置业执行董事兼总裁张鹏对房掌柜分析，“资金不断进入到房地产市场，降低了开发商的融资开发成本，为开发商在土地获取中提供了更多的资金支持，连翻出现的高价地也在不断刺激着消费者加入新一波的购买潮。”

“目前楼市整体政策面仍然保持宽松，在金融方面，虽有部分城市有小幅收紧，如提高贷款利率等，但货币政策整体仍保持稳定。”融侨集团品牌营销中心总经理张岩分析，部分投资客开始从限购城市或者高房价城市外溢，也会带动部分热点城市周边的市场。

值得注意的是，热点城市库存不足的背后是开发商对土地需求的激增，然而在当前价格高企的土地市场中，开发商也将面临一定风险。

数据显示，30家房企公布了前8月销售数据，刷新了历史最高纪录15417亿，同比上涨幅度达到了72%，从完成目标的情况看，平均完成率高达81.3%。

房地产市场的优异表现，刺激着开发商去积极获取土地项目补充货源，对土地的渴求度，尤其是对一二线等经济基础较好的城市的土地需求激增。

中原地产研究院统计，2016年50大销售额前列的标杆房企拿地金额合计6198.73亿，相比2015年同期的3327.53上涨了86.3%。在拿地金额中，合计高达5367.26亿分布在一二线城市，占比高达86.6%，而在2015年同期只有75%左右。

“对于开发商来说，不拿地就只能退出一线城市，如果二线城市也拿不到土地，基本上就剩下退出地产江湖一条路了。”欧阳捷对房掌柜表示。

在中原地产研究院另一份统计中，房掌柜看到，截止9月8日，2016年土地合计成交超过20亿的地块达到了154宗，而其中溢价率超过100%的高价地地块达到了88宗，如果按照10亿+溢价率100%的标准，2016年高价地地块已经高达163宗。

“对未来预期不断看涨，导致高价地频现，面粉贵过面包。如果市场出现波动，那么对收获高价地的开发商来讲，开发的风险已经存在。”张鹏说。