非住宅地产去化压力大于住宅 商业地产竟“没销路”

国家统计局最新发布数据显示，截至2016年10月末，商品房待售面积近7亿平方米，同比增长1.3%。其中，住宅待售面积已现负增长态势，而占总库存近三成之多的办公楼及商业营业用房，其待售面积的同比增速均超过10%，严重拖了整个地产行业去库存“后腿”。

记者在多地调查发现，近年来百货业态及卖场相继出现集中关店现象。同时，另一零售主力业态“大卖场”也陷入业绩下滑的困境。据《中国商业地产行业(2015／2016)年度发展报告》称，全国连锁的大润发超市利润在2015年首次停止了增长，永辉超市业绩也出现了小幅下滑，其他一些卖场也纷纷放慢甚至暂停了开店计划。

数据显示，商业物业待售面积自2015年10月开始持续走高，多个城市均出现商业地产库存过大的情况。同策咨询数据显示，2016年上半年，成都、天津、南京存销比分别高达141个月、96个月、83个月。不少二三线城市商业、办公用房的去化周期也已超过50个月。

即便是在经济发达的一线城市，商业地产产能过剩的情况也颇为严重，北上广深的商业地产存销比分别为56个月、42个月、23个月、36个月。

一些地方政府官员和开发企业普遍表示，当前商品房库存中非住宅的压力远远大于住宅。“去库存压力还是更集中在非住宅，特别是商铺、办公楼等。安庆商业物业的去化周期至少需要五六年。”安徽省安庆市住房和城乡建设委员会副主任陈斌说，“实体店生意不好做，即使是市区最繁华的地段也有KTV、咖啡店等关店现象。”

在安徽省池州市，即使在主城区，商业地产也面临“没销路”的局面，一些商铺每平方米均价从7万元降到4万元依然卖不动，大量闲置。池州一位房地产开发公司总经理告诉记者，该公司开发的一处项目共100万平方米，是当地最大的项目之一，目前住宅已基本消化完毕，“但达到预售条件的3万平方米非住宅几乎都没卖出去”。

类似情况在三四线城市十分普遍。世邦魏理仕研究部中国区主管谢晨表示：“不少城市供应过剩将令商业地产市场在短期内承压。以写字楼市场为例，2016年全国17个主要城市写字楼累计空置面积将增加32%。如成都、重庆、无锡、长沙的空置率将连续第三年处于30%以上，市场严重供过于求。”

电商冲击无序开发是主因

业内人士认为，地方政府的超前规划和无序开发、电子商务的冲击及开发商和运营商的同质化竞争是商业地产陷入“寒冬”的关键因素。

谢晨分析称，由于前期规划体量、推地节奏与市场需求的协同欠佳，加之后期交通、商业配套跟进不够及时，不少城市的新城新区商业地产普遍面临供应充沛而需求不足的困境。

截至2015年底，上海重点发展的大虹桥商务区库存高达66.4万平方米，去化周期超36个月。由于新增供应剧增，开发商普遍推迟虹桥项目入市。

业内人士表示，目前商业地产行业呈现整体性困难，既有来自行业内部，如商业规划失控、地产商业项目供应量过大等原因，也有电商冲击、经济下行等外部因素。