马光远：多标杆地块重出江湖 如何搅动中国房价走势

　　“标杆地块”再出江湖，最吸引眼球的标题是：205亿，7个新标杆地块!广州楼市再次震惊全国!购房人彻夜无眠…….说的是广州11月22日多块地招拍挂的情况。其中，白云新城地块折合楼面价46958元/平方米。成为广州名副其实的“标杆地块”。业内人士计算，目前该地段的一手楼盘均价在40000元-45000元/平方米左右，楼面价已经超过了该地段一手房的价格，除非未来房价涨幅超过40%以上，否则无法赚钱。

　　同一天产生“标杆地块”的还有今年的明星城市武汉，以及长沙，其中厦门建发获得长沙梅溪湖120亩宅地，总价29亿元，溢价180%。在此之前，天津、温州、济南等城市也出现了“标杆地块”，其中，11月9日，安邦以34亿元摘桃花岛组合地块，成为了温州今年总价标杆地块;天津金地以47.4亿的总价竞得南开双峰道地块，住宅楼面价高达5.61万/平方米，成为天津目前最高单价标杆地块。济南则连续拍出溢价率在200%左右的高溢价地块。

　　在全国房地产市场明显降温的情况下，土地市场“标杆地块”仍然不不断问世，究竟意味着什么?是开发商对未来整个房地产市场的预期仍然很乐观，还是在藐视近期风声鹤唳的房地产调控政策。在之前的文章中，我特别提醒过，不要用过去的眼光看待本次房地产调控。这次调控和以往最大的不同是担心过度的投机和价格的快速上涨导致房地产重蹈去年股市的覆辙。是为了保护房地产市场，而不是为了打压房地产市场。在房地产市场已经失控和陷入非理性的情况下，如果不出手调控，由于市场已经形成强大的合谋的力量，房价继续猛涨，市场继续疯狂，杠杆继续增加的趋势很难改变，如果对此置若罔闻，势必加速房地产暴涨之后暴跌的来临。

　　所以，这一次的调控是认真的。而市场由于恐高对政策也特别配合。除了成交量的明显下滑，价格也出现了松动的迹象。从国家统计局10月份70个大中城市的数据看，70个大中城市中，一线城市和二线城市房地产市场明显降温，房价环比涨幅快速回落。

　　一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%，分别比9月份回落2.8和1.0个百分点;二手住宅价格环比分别上涨0.6%和0.8%，分别比9月份回落2.9和1.1个百分点。10月下半月新建商品住宅价格除深圳和成都2个城市继续下降外，北京、天津、上海、厦门和郑州等5个城市也由升转降，降幅在0.1至0.4个百分点之间;广州新建商品住宅价格环比持平;其余7个城市新建商品住宅价格环比涨幅进一步回落，回落幅度在0.4至3.3个百分点之间。

　　我们在政策出台之后，多次预判，市场的降温是必然的，无论是销售量，还是价格，都会出现回调。既然如此，为什么这些城市还会出现“标杆地块”。在我看来，天津、广州、武汉、长沙等地出现新的“标杆地块”，和这些城市房地产的基本面有很大的关系，绝非意味着中国房地产的预期再次逆转。众所周知，广州在一线城市中今年的涨幅并不显眼，甚至一度被发出广州是否还属于一线城市的质疑。在全国很多城市“疯了”的情况下，广州楼市一直比较安静，默默上涨，属于我所划分的没有危险的城市，而且，白云新城地块的位置也决定给了，在这个地方地价不可能太低。广州楼市和北上深三个城市比，最大的问题是真正的高价楼盘太少，如果在这个地块做高端住宅，相信不会有太大的问题。

　　再说武汉，过去多年，我们对武汉这个城市缺乏应有的尊重和关注。几个数据可以证明武汉这个城市多么与众不同：

　　一是武汉的人口，2015年是1060万，属于中部城镇化率最高的城市，这是总量。特殊的是这个城市的人口增量，最近7年内净流入人口从2009年的74.45万人增至2014年的206.49万人，到2015年已突破230万人。2015年一年增加的人口是230万人，增量全国第一;

　　二是武汉的房地产数据，2015年全国住房销量最大的城市是哪一个?你肯定想不到是武汉，2015年，武汉新建住房成交约22.4万套，较上年增长约25%，连续5年刷新年度纪录，全国第一，连续5年稳居全国三甲行列。从今年前三季度的销售情况看，武汉今年销售继续占据全国第一没有悬念。

　　三是武汉目前房价均价是多少?不到1万。这三个数字其实告诉我们，武汉尽管今年房价上涨迅猛，但潜力仍然巨大，人口的增量和人口的年轻化程度，包括目前不到1万的均价其实让武汉成为没有危险的城市之一。

　　至于长沙，过去我不认为是价值洼地，但在全国其他城市房价猛涨之后，长沙和西安成为了价格上真正的洼地，出现“标杆地块”也正常。

　　不要被个别城市的表现遮住了眼睛。我仍然坚持，中国楼市2017年降温是大概率，量价的调整会释放前期中国楼市的风险。个别城市出现“标杆地块”，不意味着楼市逆转，管理层不愿意，市场也不愿意。也千万别说什么“北京房价永远都不会跌，有13.7亿人撑着”的傻话。今天中国的房地产市场和过去最大的不同，一是基本面逆转，二是我们面临的货币环境的逆转，以前释放大量货币的同时，人民币也处于升值周期，房价是可以撑得住的，目前释放货币，但人民币进入贬值区间，对房价进一步上涨形成了极大的制约。影响北京房价最大的因素不是什么“十三亿人撑着”，而是极其变态的土地政策。在搞了近10个月的断供之后，好不容易推出几块地，最后搞成了开发商全部“自持”，这是人为在制造短缺和恐慌。是通过把温度计用胶带黏住的办法来控制不出“标杆地块”，实在可笑之极。