2017土地市场开局冰火相融 热点城市溢价率明显降低

　　2017年开年大部分热点城市土地成交溢价率明显降低，比如深圳、上海等城市地块成交溢价率均明显低于2016年的平均水平。未来，在严格的政策约束下，出现高溢价地块的概率将远不如去年。

　　不过，对于房企而言，在2016年收获历史上销售面积与销售金额最大年份后，补充土地的积极性十分高涨，布局热点城市、押注长三角等活力区域，抢跑意味十分明显。

　　1 溢价率走低

　　开年全国各地土地供应面积明显回落。据克而瑞的统计数据显示，1月份，一、二线城市土地供应下滑显著，环比跌幅分别为55%和77%，预计2月份土地供应量仍将维持在较低水平。

　　与之相应的，土地平均溢价率也维持在较低水平。从对溢价率的遏制来看，政策的效果较为明显。根据克而瑞的统计，2016年南京土地平均溢价率为76%，今年初至2月12日，溢价率已降至59%。郑州的溢价率从32%降至15%;北京从38%降到14%;广州从37%降到11%。

　　不过，上海易居房地产研究院总监严跃进认为，从后续市场预期看，一、二线城市抑制地价的压力依然存在，后续依然有反弹的可能，尤其是很多大城市后续土地出让节奏会加快，部分房企还会有继续拿地的可能。

　　如其所言，进入2月中旬后，部分高溢价地块再次出现。2月14日上午，南京鸡年的首场土拍，南京主城中华门外一优质地块，更是经过2个多小时395轮竞价的拉锯战，拍到了最高限价98亿。

　　在2月10日的长沙土地市场新春首拍中，热点地块再次上演火爆行情。30余家房地产开发企业争相“抢地”，最高竞拍达137轮，六个地块成交总价31.6亿元，一块地溢价率171.8%。

　　2 土地新政频出

　　大部分城市为了避免高价地都针对土地加大了限制条件，出现高价地或高溢价地块的概率越来越低。目前至少有北京、广州、深圳等共17个城市在土地出让中实施限价。

　　其中，除杭州、郑州等地对溢价率进行限定，其余城市主要对价格进行限定，郑州、武汉还配有“熔断”机制。

　　2月13日，天津市市区国土资源分局网站挂出消息，宣布推出天津市土地出让新机制：报价到达上限，拼“自持面积”。这一政策已经在实际土地出让操作过程中正式实施。2月8日，天津土地交易中心连续挂出两宗北辰区经营性用地出让公告，即采取上述拍卖方式。

　　与之相似的是，在北京，“限房价、竞地价、限持有”的租售并行方式有可能成为土地出让的新常态。土地供应的极度稀缺，使得很多房企也在未形成明确商业模式的前提下拿下自持地块。

　　此外，房企拿地融资等方面监管全面收紧。2月13日，中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》，对私募资金投资16个热点城市房地产进行严格监管。

　　在此之前，上交所、深交所和央行也分别发文或表态，对房企发债、房地产行业的细分与分类监管、土地贷款等进行强化监管。