发改委正研究制定楼市新政 “房价难大涨”渐成共识

　　买房还是炒股?这是个问题

　　“房价难大涨”渐成共识，股票难把握需多思量

　　今年春季楼市回暖，各地楼市调控再升级，限购、限贷之外，新增了限售“王炸”，对“拿房即卖”说“不”。据不完全统计，截至4月17日，国内共有14个城市加入了限售行列。

　　楼市限购限贷限售政策，对楼市价格走向有何影响?未来三到五年内，国内居民投资的两个主渠道楼市和股市，哪一个投资回报率可能大一些?记者就此采访了业内人士。

　　限售成楼市调控标配

　　记者统计发现，在楼市调控持续加码背景下，今年一季度，全国百城均价保持上涨趋势，3月单月环比涨幅略有扩大，城市分化显著。

　　据某研究院的数据显示，一季度一线城市房价仅累计上涨0.80%，较去年四季度收窄1.3%。二线城市房价累计上涨2.19%，较去年四季度收窄0.70%。值得注意的是，一季度三线代表城市累计上涨2.57%，其中处于核心城市辐射圈范围的这类三线城市依旧领涨，如中山、廊坊等。

　　3月24日，二线城市中房价最高的厦门发布楼市调控新规，“新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易”。在厦门之后，先后有福州、青岛、杭州、广州、惠州、常州等城市加入到限售队伍行列。据不完全统计，截至4月17日，国内限售城市已经增加到14个。

　　作为打击投机性购房的利器，“限售”或将成为继限购限贷后楼市调控的标配。业内资深分析师卢文曦认为：“限制销售的做法主要对投资者心理上进行打击，三年锁定，如果市场下跌，高杠杆的投资者可能面临‘吃套’的风险，不排除未来有更多的城市效法跟进。”

　　深圳新里程董事长赖戌播表示，“限售”对投机性炒作有重大影响。投机客炒房周期一般在6个月到2年，2年或2年以上限售时间过长，投机客无法承受房价波动风险，这也封杀了投机炒房需求。限售对自住需求影响不大，2年或者3年的短期限售打击的主要是投机性需求。

　　发改委正研究制定楼市新政

　　除了“限售”外，近期出台调控政策的城市在不同层面上弥补了之前的政策短板，体现了“因城施策”的特征，例如一、二线城市诸如北京、广州等地实行“认房又认贷”、“商 住房”限购、“离婚一年内买房为二套”等;而热点二三线城市和一线城市的周边城市则是加强社保年限和提高首付比例。

　　发改委副主任宁吉喆昨日表示，目前国家正在抓紧时间，紧锣密鼓研究制定保证房地产长期持续健康发展的长效机制。一方面，对热点城市房价上涨可能会带来泡沫要加以防范、调控，从需求侧、供给侧都要采取些措施。另一方面对广大的三四线城市还要坚持去库存。

　　房价上涨或接近尾声

　　楼市限购限贷限售政策，对楼市价格走向有什么影响?

　　经济学家郭士英认为，楼市调控“限售”政策，这是要在回撤货币流动性的同时，降低房产本身的流动性，已经有点“冻结”房地产市场的味道了。如果这么下去，房地产市场的跌势会加快加大。郭士英称，给房价刹车，这次的力度非常大，后期还要看货币政策的力度，预计持续的信用收缩给市场带来的感受将会是“拔凉拔凉”的。虽然市场降温有一个过程，但其实很多炒房人已经被套牢在高位、无法出手了。

　　赖戌播表示，政府出台楼市限购限贷限售政策，目的是稳定房价，维持房价高位运行。政府不希望房价过快上涨，更不希望房地产价格大跌。未来3到5年内，房价大概率在政府调控范围内高位运行。“房价大涨已无可能，但大跌的可能性也不大。”他说。

　　恒创天下投资总监罗晓鸣表示，楼市调控从限购、限贷到限售，特别是限售等于一定时间内不能流通，目的是抑制投机性购房需求，对房价走势有负面影响。中国和其他国家不同，受计划生育政策影响，中国人口红利已经消失，而住宅建设每年都在增长……“房子盖多了，人口红利没了，农村进城的人少了，房子总有一天会出现过剩!”罗晓鸣说，未来5年内，一线城市核心地段可能不会跌，但二三四线城市房价肯定会下跌。今年三线城市房价大幅上涨，属于房价补涨的性质，或意味着房价上涨接近尾声。

　　未来5年买房不如买股

　　未来3到5年买房还是买股回报高?业内人士对此存在分歧。赖戌播表示，楼市调控加码之后，今年房价上涨的动能和概率已经很低，部分城市的房价可能会出现调整。未来3到5年内，房价维持高位震荡就不错了。投资者若是刚需购房者，任何时间都可以出手购房。投资者若是投资性购房，最好是等房价下跌了之后入手更好。买房还是买股投资回报更大，这对不同投资者会有不同结果。只要投资者有能力撬动杠杆进行投资，无论是投资股市还是楼市都有赚钱的可能，由于买房杠杆大于买股杠杆，买房收益或风险会比买股更大些。若判断未来房价稳中有升，投资者均衡配置一线城市房产和低估优质股票。