长沙二手房市场升温 律师：付首付赎楼当心房财两空

　　最近几个月，长沙二手房市场不断升温，特别是长沙“3·18”限购限贷新政实施，不动产登记中心甚至出现通宵排队等办业务的现象。随着二手房交易数量的攀升，随之产生的买卖纠纷也增多，不少人因为不熟悉政策，不了解行情，稀里糊涂签字;还有人遭遇业主坐地起价甚至一房多卖。二手房买卖需要注意什么?哪些方面容易出现纠纷?一旦对方违约，该如何维权?

　　案例1

　　付了定金，业主还将房高价卖给别人

　　违约方只需赔偿定金吗?

　　买二手房签了合同，付了2万元定金，业主却把房子高价卖给了别人，还声称愿意退定金并赔偿2万元。而在这一个月里，房价又涨了不少，同样的价格很难再买到同样的房子。气愤的买房者杨先生将业主告上了长沙市开福区法院，近日，法院判决赔偿房价10%的违约金。

　　2016年9月，长沙杨先生通过中介公司，看中了开福区福元西路某小区三室两厅的房子，跟业主陈女士聊得很顺利，很快签了二手房买卖合同，约定房款总价96万元，首付30万元，杨先生在当年10月20日前付清首付款。签订合同当天，杨先生付了2万元定金。

　　可当杨先生准备好首付款，办理好银行贷款抵押审批后，却被陈女士告知，房子不卖了，已经卖给别人了。杨先生气愤不已，在合同签订一个多月里，房价一直在涨，他很难再以同等价格买到合适的房子。于是他向开福区法院提起诉讼，请求法院判决被告赔偿他房屋成本增加等费用共计21万多元。

　　陈女士一方则称，合同没能履行是由于合同的主要条款约定不明，原、被告双方以及中介公司一直在协商和沟通。杨先生在未到合同履行期届满前向法院提起诉讼，被告情急之下才将房屋卖给他人，她认为，双方都有违约行为，均有过错。

　　法院审理后认为，陈女士一方在合同履行期间内将房屋转卖给他人，客观上造成合同无法继续履行，因此法院认定被告方违约。违约金额方面，合同载明了卖方违约的情况，当卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求支付转让成交价20%的违约金或双倍返还已支付的定金。根据合同法规定，守约的一方有权选择违约金条款或是定金条款。杨先生要求采用违约金的违约责任方式，法院予以支持。此外，杨先生诉讼请求中提出房屋成本增加18.9万元，他提交的证据并不确定。根据本案的实际情况，法院酌情认定被告的违约责任适用违约金条款，按支付转让成交价即96万元的10%承担违约责任。最终，法院一审判决被告方向杨先生赔偿9.6万元的违约金。

　　案例2

　　先付赎楼的首付款，还是先办委托公证

　　买卖双方闹上法庭

　　想买的二手房还在银行有贷款，先付首付款赎楼，还是先由卖家办理委托公证?买卖双方僵持不下，卖家以此借口要解除合同。一心买房的长沙黄女士把卖家林女士起诉到长沙芙蓉区法院。近日，法院一审判决卖家赔偿2万元违约金以及6400元中介费。