写字楼无统一评判标准 开发商“自我定级”现象普遍

　　白金五星商务写字楼、超白金写字楼、5A智能配置写字楼、5A甲级写字楼、通过美国LEED绿色建筑金级认证……如今，不少写字楼项目一旦亮相就会带来各式各样的概念寻求关注，但这通常缺乏统一的标准，而是由各种名目的评级机构依据各种花样的评判标准“炮制”出来的。业内人士分析，对投资者或租户来讲，一个写字楼项目到底好不好，往往还要看其评判标准是什么。

　　投资客和租户关注角度大不同

　　说到写字楼市场，总是离不开对其投资市场和租赁市场的分析。克尔瑞研究数据显示，随着长沙房地产市场整体升温，办公去化速度有所提升，近12个月去化72.07万平方米，但2015年后因持续放量，当前库存已达401.57万平方米，存量消化周期达67个月。在长沙中盛行总经理谢晟看来，写字楼产品根本的价值还是投资品，长沙写字楼市场目前的存量较大，但潜在的需求同样也很大。

　　投资客对写字楼产品的关注，更多是在项目的规划、建筑、形象、空间、绿色智能化系统等方面，以期获得比较好的投资回报。而租户一般对工作环境比较重视，比如电梯等待时间、噪音级数、卫生环境、公共休息空间和灵活高效的办公空间等。当然，租金也是最关键的因素。

　　戴德梁行研究报告称，2017年第一季度长沙全市甲级写字楼市场平均租金108.9元/月/平方米，环比下滑0.2%。另外，由于前期开业的购物中心尚处于市场培育阶段，租金较核心商圈成熟项目偏低，受此影响，长沙全市核心商圈优质购物中心首层平均租金将至367元/月/平方米，环比下降1.6%。

　　评价标准不统一带来不便与干扰

　　现在的楼宇虽然也自称“甲级”乃至“国际甲级”等概念，但是终因评价标准不统一，评价流程不规范，导致写字楼水准各异、良莠不齐，为业主选择办公地点、投资者比较投资对象、政府把握楼宇整体动态带来了不便与干扰。目前，市场上楼宇评价体系有多种，其中有将写字楼分为甲级、乙级等，但由于评级机构不甚相同，其评价结果也缺乏权威性和公正性，往往是“只见甲级，不见乙级”。

　　而不少开发商在宣传过程中大量使用的5A、6A等概念，其实也不是写字楼登记划分的标准。通常说的5A级写字楼中的5A是指：OA(办公自动化)、CA(通讯自动化)、FA(消防自动化)、SA(安保自动化)、BA(楼宇自动化)。而且这一标准仅能衡量楼宇智能化与功能的多寡，与整体素质并无必然联系。很多所谓的“5A甲级写字楼”，可能只是一些机构或开发商本身对比了国际标准后，自己给出的主观界定。

　　还有一种LEED标准，由美国LEED公司主导，但也仅将评价中心放在了绿色环保和可持续发展上，容易对开发商造成舍本逐末的误导，所得结论也有失偏颇。

　　那么，对于一个写字楼项目的评判，如何才能更客观、更科学?什么样的写字楼项目可以成为投资客和租户共同认可的产品呢?本报后续报道将对此持续关注。