李宇嘉：楼市上下游“背离”仍持续有四大原因造成

来源：每日经济新闻长沙房掌柜 2017-05-18 10:12:43

[摘要]从上游三大指标来看，1~4月，全国土地购置同比增长8.1%，较上月扩大2.4个百分点，今年以来一改2012~2016年土地购置整体负增长的态势。4月当月，土地购置面积为1746万平方米

　　除了“去库存”激励外，三四线城市整体也出现回暖。这与近3年大规模的棚户区改造及货币化安置等有一定关系。据海通证券(600837,股吧)研究，2014~2016年，棚改货币化安置面积分别占当年全国商品房销售面积的3.8%、13.6%和18.2%。而在另一方面，2015年以来，热点城市房价大幅上涨，高房价导致需求大规模溢出到三四线城市。特别是三大都市圈范围内的三四线楼市，2016年的量价涨幅都位居前列。另外，近年来高铁、轨道交通大规模建设，楼市需求半径扩大，大城市外来人群返乡置业轰轰烈烈。据统计，大城市外来人口在就业地买房占比不足1%，但“返乡置业”比例高达15%。

　　三四线楼市火爆，带动三四线土地出让和新开工出现增长。2016年，300个城市中三四线城市成交土地面积占比为57.6%，而到了今年4月份，占比已经提高到60.3%。

　　近年来，大中型房地产公司对于销售规模非常重视。4月份，前十大开发商土地成交面积达到1210万平方米，占比达到47%，较3月提升了9个百分点。由于楼市告别“跑马圈地”的简单开发阶段，资金、土地资源开始向大开发商集中，其拿地、融资、开发、运营等方面的优势越来越明显，这也有助于上游保持强势。

　　尽管销售端向上的势头明显减弱，但在去年历史最高基数的基础上，今年前4个月能实现15.7%的销售面积增长、20.1%的销售金额增长，已实属不易。

　　而在销售高景气的带动下，加上“补库存”仍在进行中，三四线城市今年棚改目标(600万套)与去年持平，并将继续对上游新开工、开发投资产生巨大的带动作用。

　　由此，今年上游开发投资和下游销售在增速变动趋势上的“背离”预计还会持续。

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责任编辑：李嘉敏

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