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深圳控股加速撤离三四线城市 利润太低或是直接原因

长沙房地产网-房掌柜 2017-06-13 14:17:27来源:时代周报
[摘要]在完成处置位于广东河源的低效土地后,深圳市国资委旗下唯一境外上市平台—深圳控股有限公司(以下简称“深圳控股”)开始加速推进泰州、三水、姜堰、常州、马鞍山等项目的处置工作...

  在完成处置位于广东河源的低效土地后,深圳市国资委旗下唯一境外上市平台—深圳控股有限公司(以下简称“深圳控股”)开始加速推进泰州、三水、姜堰、常州、马鞍山等项目的处置工作。

  6月5日,深圳控股以3.61亿元人民币加上股东债权利息出售位于泰州的鹏翔公司。该公司现时拥有位于泰州姜堰区一块面积约为159亩的待开发居住用地。此前的5月25日,深圳控股以现金总代价54.25亿元人民币出售三水地产、三水投资、三水酒店及鹏基资产管理公司。

  接盘者分别是中国恒大与碧桂园,上述两家民企在2016年分别实现销售金额人民币3733.7亿元、3088.4亿元,并愈发热衷通过并购获取土地资源。

  中信建投地产首席分析师陈慎陈在一次报告会上告诉时代周报记者,对于民企来说,以后的成长最好走的一条路可能就是并购,通过自己品牌的影响力,通过团队的谈判能力,去获取一点点折价,保证自己的利润率。

  三四线项目毛利率仅10%左右

  深圳控股选择剥离三、四线项目背后,利润过低或是最为直接的原因。

  据管理层透露,2015年其深圳项目平均毛利率约为49.6%,其他一线城市平均毛利率约为39.8%,三、四线项目在理想的情况下毛利率可能逾10%。深圳控股2016年年报显示,其深圳项目平均毛利率约为49.9%,其他一线城市平均毛利率约为36.1%,二线城市平均毛利率约为31.8%,而三线城市平均毛利率仅约为11%。

  “放着深圳毛利率超过50%的项目不做,去做三、四线城市毛利率可能只超过10%的项目,何必?”深圳控股首席运营官朱国强直言。

  管理层最终达成共识。

  2016年1月,深圳控股将河源塞纳湾占地面积约62万平方米的未开发土地退还给当地政府。

  “出售三、四线项目主要是为了回流现金。此外三、四线项目毛利比较低,出售后,能在一定范围内拉高整体毛利率。”深圳控股表示,未来有机会还会继续出售三、四线项目。

  但该公司亦有保留,其多次表态不是所有的三、四线城市都不看好。“总体而言,在非战略重心的城市,应该说都是退出的节奏。”深圳控股董事会主席吕华在业绩会上告诉时代周报记者,但在特大城市周边的卫星城市,特别是轨道交通能够达到的临深片区、临广片区,我们会积极争取。

  兴业证券研报称,深圳控股逐步退出三、四线城市,聚焦核心城市的战略被证明是正确的。这家企业2016年超额完成销售目标至人民币191亿元,同比上涨20%。其中,盈利水平较高的深圳项目占比约77%。

  管理层还提出公司要向“开发销售及持有运营”并重模式转型,整合发展轻资产的运营服务业务。截至 2016 年底,深圳控股持有110万平方米的投资物业,大部分位于深圳,账面价值达到 228 亿元,2016 年的租金收入达到 7.65 亿元。

责任编辑:李嘉敏
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