内地房企热衷于“南下” 赴港落子谋求多元化布局

    上半年，内地房企纷纷赴港竞买宅地、收购物业、及盘活旧改项目，在一二线城市土地溢价率居高不下而增量市场开发空间缩小之时，拥有大湾区政策红利及市场强劲的香港似乎成为不少企业下一步的布局焦点。

    对此，同策咨询研究中心总监分析认为，许多房企热衷“南下”说明看好香港市场，在国内核心热点城市进入市场调整期、部分地区的楼市逐渐降温的同时，香港市场则存在进一步的上涨空间，尤其在粤港澳大湾区规划这一强有力的支撑下，吸引了不少有投资兴趣和规模扩张需求的房企进驻。

    内地房企瞄准香港

    相比于2016年仅有6家内地房企在香港拿地，上半年赴港布局的内地房企名单远不止此，包括龙湖、华润、合景泰富、龙光、旭辉、路劲、碧桂园等等，成为今年香港楼市的重要投资力量。

    据仲量联行《土地及住宅市场回顾》报告指出，从2011年重投香港土地市场以来，以成交总额计算，中资发展商透过政府卖地所投得的住宅地皮比例已由2011年1%增至2017年初至今的100%，并且投得地皮的中资开发商更趋多元化。

    可以看到，合景泰富分别于2月份联合龙光和5月16日联合龙湖在香港拿下两宗住宅用地与一宗商业用地，进行多元化开发；近年接连落子广州、佛山，不断完善珠三角布局的旭辉，则于年初以15亿收购香港豪宅物业，年中再以50%权益入股香港九龙油塘住宅项目；6月2日，龙头房企碧桂园迈出进军香港的第一步，以6.1亿收购宏辉集团旗下旗下Plan Link公司，该公司持有九龙城贾炳达道142号至154号的旧楼重建项目，地盘面积约9100平方尺；6月21日，路劲基建和深圳控股联合，出资31.69亿港元，摘得新界屯门的新宅地项目；7月14日，香港马鞍山白石宅地则收到30份标书，中海、奥园、中信泰富等内地房企入标……

    “内地企业尤其是大型房企，过去几年在核心城市的布局接近于完成，现在还有大湾区的规划，这个概念有利于该区域整体价值的增长，所以看好这块地区的房企开始将投资注意力转向深圳、香港等地，包括像龙光此前在深圳已有大体量土地储备，正好借此发挥联动布局的优势。”张宏伟向记者表示。

    开发模式存差异

    仲量联行研究称，中资发展商比起（香港）本地发展商更倾向于投地后立即融资，借贷占地价最多达47%。这也是内地房地产市场上非常普遍的“高价拿地-高速开发”式的扩张模式。

    针对高借贷比率融资以支付地价及建筑成本这一情况，香港金融管理局也于5月推出规限发展商借贷的措施，部分项目的借贷额，甚至较地价还高。

    不仅土地市场，香港市场在开发模式、运营手法等方面也与内在房地产市场存在诸多差异。

    “我理解中的香港市场，开发定位中对高端化物业的倾向是非常明显的，这要求企业更积极地做好高端需求的调研和品质挖掘的功课。”某研究院智库中心研究总监严跃进观察表示，“同时，香港的地理条件导致比较强的土地开发限制，房企开发项目的时候需更注重土地的稀缺性概念；而在内地，房企更需要把握好限购政策与新型城镇化的大概念，才能审时度势做好项目。”

    张宏伟表示，相对更成熟的香港模式，对于内地房企来说存在许多学习机会，尤其当这个城市还有很多开发和业务布局的机会，随着内地房企深入进驻，在项目打造模式上会趋于更成熟。