长沙计划向市场投放数千亩住宅用地 拟设置地价上限

　　全国人大财经委副主任委员黄奇帆近日指出，关于土地储备，最怕的是，政府手中根本没土地，土地都储备在房地产商手里。这种苗头已出现在长沙。

　　公告计划两年内供应土地1326亩，结果实际上只出让了约312亩土地，实际出让面积还不到供应计划的四分之一。

　　长沙洋湖新城2015年、2016年土地一级市场的这一状况，仅是近年来长沙市土地一级市场土地供应骤降的一个缩影。实际执行与计划偏离太大，“僧多粥少”的饥渴式供地，引发长沙地价过快上涨，“面粉贵过面包”进而导致房价上涨的压力加大。

　　在中央要求房地产重点调控的各热点城市不断加大土地供应力度、房价限价销售的现实语境下，社会对长沙市“饥渴式”供地颇有微词。8月11日，长沙市国土资源局相关人士向中国房地产报记者表示，长沙市不是不愿意加大土地供应力度，而是目前闲置土地存量太多，但其中实际可供开发的土地并不很多。

　　“为此，长沙市正下定决心加大土地一级市场供应力度，计划很快将向市场陆续投放数千亩住宅用地。”长沙市国土资源局给中国房地产报记者的回复还称，长沙市在接下来的土地招拍挂中，拟设置地价上限，既限房价又竞地价，有关实施方案有望于本月中旬提交长沙市土委会审议。

　　惊人的数字：闲置土地多达1.7万亩

　　“长沙市的闲置土地多的让人咋舌。”长沙市政府部门一位不愿具名的相关人士告诉中国房地产报记者，长沙市之前向国家土地督察武汉局上报的闲置土地数据是约1.7万亩，这还是指单纯的闲置土地，并未包括批而未供的土地，最新的闲置土地数据还有待进一步核实。

　　根据了解，长沙市土地闲置和批而未供土地的情况比较复杂，客观、主观原因参杂其中。有征地补偿或拆迁不到位、政府无法按时交地、生地出让的;有逾期多年、转卖他人或合作开发未遂的;有企业破产、司法冻结、法人代表失踪或死亡、无法继续开发的;有军事管控等原因不能按原规划实施的;也有对楼市行情抱有更高的期望值、拖延入市或捂地不开发的情况。

　　以长沙洋湖片区为例，2015年3月24日，长沙先导投资控股有限公司(以下简称“长沙先导”)在其官网城市运营频道土地资讯栏目刊登的一份《洋湖生态新城土地出让计划》公告说，2015年、2016年，其运营的洋湖新城计划出让土地1326亩。结果在这两年时间里，洋湖新城实际仅出让土地约312亩，实际出让面积不到供应计划的四分之一，且均以起始价成交。

　　去年6月17日由宜家购物中心集团摘牌的洋湖新城一地块，如今距离受让土地时间已近一年两个月，而该地块仍因有待消防设计审批完善而未开工。

　　针对土地出让的实际执行与计划偏离太大，长沙先导相关人士在回复中国房地产报记者提问时说，该司之前挂在官网的每年的土地出让计划，是该司自己的一个安排，但最终土地能否出让，一是取决于土地市场的真实状况，比如2015年长沙的市场情况整体不太理想;二是取决于政府宏观调控，没过长沙市土委会这一关确实也没办法。在其看来，长沙市与其同类型的公司，也有“出让计划大于实际出让情况”的这种情形。

　　如此规模的土地供应计划，当时让部分业内人士捏了一把汗。据当地业内人士回忆，虽然几年前长沙洋湖板块部分楼盘的楼面地价就已接近5000元每平方米，但由于配套不完善，加之在一段时期内土地供应量相对过大，住宅单价均价长时间徘徊在六七千元每平方米上下，且销售低迷，开发商苦不堪言。

　　长沙先导提供给中国房地产报的一份材料显示，早在2009年，长沙大河西先导区土地储备(交易)中心与长沙先导签订了《洋湖垸储备土地前期开发合作协议》，拟开发储备土地总面积约1万亩。而长沙先导的公开数据显示，截至2015年3月24日，洋湖新城已出让土地近2000亩。

　　其实，在2015年上半年长沙楼市低迷之时，长沙大河西先导区(注：现湖南湘江新区)管委会相关负责人曾表示，为稳定市场预期，地方政府也考虑过将部分开发商手中囤有的大量回报土地或闲置土地，以适当的市场价格回购到政府手中，但难以如愿。

　　直至去年9月前后，随着全国楼市去库存的加快，长沙洋湖板块的房价也随之快速上涨，如今房价均价已接近1万元每平方米。

　　如果说，土地闲置情况比较复杂是长沙市清理处置闲置土地较为棘手的原因的话，那么令人费解的是，在商用物业库存高企且商业用地闲置不少、住宅供不应求而住宅用地“饥渴式”供应的情况下，长沙市的商业用地却仍在加快供应。

　　7月12日，位于洋湖板块的[2017]长土网028号商 住地块，经过1个多小时37轮激战，被重庆龙湖天街商业地产有限公司以192093万元夺得。不过，出乎各界意料的是，洋湖地产人预期中的洋湖“地王”并没有出现，溢价率仅为36%。

　　当即就有人指出，一方面，该地块已被搁置两年再来拍卖，折射出了长沙房企对未来洋湖区域商办物业信心的不足;另一方面，在众志成城、抗洪救灾的关键时刻，在长沙市区受灾最严重的洋湖片区，洋湖新城的运营方长沙先导，被指急于与周边水患楼盘撇清关系，社会反响强烈，加之有人建议，洋湖片区在完善健全各类配套设施之前，不宜“与水争地”，不适合高密度开发，使得参与竞拍者出手谨慎。

　　“洋湖垸片区本身以娱乐休闲为主基调，只需能满足基本生活需要的商业即可，不适宜布局太多商业，商业过多对洋湖垸生态宜居的定位和品牌塑造可能会产生负面影响。”中南大学经济学专家傅沂教授此前在某论坛上指出，洋湖垸商业地产的规划过于密集，使得片区显得较为拥挤，某种程度上会降低洋湖垸的宜居性。