写字楼市场供应增加导致竞争加剧 租金水平涨跌互现

　　写字楼市场供应量增加以及部分客户的流失必然导致市场竞争加剧。针对北京写字楼市场呈现出的这一特点，业内人士表示，无论从空置率水平看还是竞争程度加剧角度考虑，写字楼经营者需要在租金定价和支付方式上变得越来越灵活，从而赢得优质客户。

　　租金水平涨跌互现

　　据高力国际披露数据显示，2017年上半年，北京平均租金环比上涨0.2个百分点至331.3元/平方米。业内分析，租金整体上涨主要是由于位于东长安街与燕莎子市场的两个新项目租金高于平均水平所致。而除却新增供应的影响,平均租金基本与上季度持平。

　　从各区域写字楼板块租金水平变化来看，各板块内写字楼租金也呈现分化趋势。其中，得益于过去两年内完工入市运营良好的项目录得租金增长，今年上半年，北京燕莎和望京的平均租金分别环比上涨0.3%和0.2%至294元/平方米和239.3元/平方米;同样取得上涨的还包括金融街和中关村板块，两板块租金环比分别448.1元/平方米和279.2元/平方米。业内分析，需求稳定并且租赁面积有限，导致了金融街与中关村子市场的平均租金环比均小幅上涨。

　　但相形之下，亚奥区域内的新项目与未来供应加剧业主间的竞争，因此平均租金环比下降0.5%至311元/平方米。

　　新项目刺激租赁需求

　　新标志性项目正在成为租赁市场的新宠。今年上半年，北京甲级写字楼市场合计可租赁建筑面积约15万平方米的3个新项目落成。包括位于CBD子市场的国贸三期B座、位于望京子市场的利星行中心B座，以及位于亚奥子市场的中建财富国际中心。这些项目致使总存量环比扩大2.5%至621万平方米。值得提及的是，国贸三期B座已取得较高的预租率，其中，主力租户壳牌承租了2万平方米。

　　2017年二季度，受新增供应的影响，北京甲级写字楼的平均空置率环比小幅上升0.2个百分点至 8.6%。尽管如此，净吸纳量总计约12.6万平方米，环比增长122%，同比增长48%。北京甲级写字楼需求主要受新项目的刺激，其新办公面积的吸纳量占总净吸纳量的67%。

　　就区域市场而言，尽管国贸三期B座取得较高的预租率，但由于租户的搬迁和写字楼面积整合，CBD的空置率持续环比上升0.2个百分点至5%。亚奥子市场内，新项目空置率上升到30%，环比上升3.5个百分点。

　　租赁策略灵活多变

　　业内人士表示，虽然上半年北京甲级写字楼市场的平均租金半年环比上升0.6%，但主要是受高于平均租金的新项目所致。未来区域半开写字楼市场内新项目与未来供应项目的竞争将日益加剧。

　　“如何精准把握客户的需求将成为写字楼业主们需要研究的课题 。”一位机构观察人士分析，从客户层面分析，金融、IT与服务行业仍然是需求的主要来源。上半年，内资资产管理、保险与证券公司录得多宗大面积租赁交易。其中，中国华融于英皇集团中心新租约2万平方米;平安人寿搬迁至环球金融中心并承租4700平方米;君康人寿搬迁至中海广场承租3640平方米。

　　据有关人士透露，未来北京整体空置率将在未来三年继续上升至12%，预计2017-2020年大量的写字楼供应将令租金年均降幅为0.3%。锁定客户将成为业主的首要目标。

　　值得关注的是，在当前投资市场内，机构投资者持续表现出对购买有增值潜力物业的热情，不少位于非核心区域。由于大量新增供应，包括CBD在内的传统核心写字楼板块将面临更多下行压力。

　　对租户而言，新增供应将增加租户办公空间的选择。优质租户将在与业主的谈判中享有更好的谈判优势。

　　面对激烈的竞争态势，不少写字楼项目将在租金谈判中变得更为灵活。目前已有项目业主通过提高代理佣金、加大租金折扣力度，以及采取其他补贴的方法挽留租户。