热点城市楼市银十开局成色不足 差别化调控仍将继续

　　“十一”黄金周期间，北京、上海、广州、南京、福州、厦门等热点城市楼市进一步降温。

　　而就在“十一”长假之前，重庆、南昌、石家庄、西安、宁波等多地楼市调控再次升级。据中原地产研究中心统计，“十一”长假前6日，热点30城网签量同比平均跌幅约八成，其中北京新建住宅前6日网签78套，二手房网签23套，均为2009年来的历史最低值;“十一”长假前后广州总推货量2090套，较去年同期下跌65%。迫于资金压力，多地的新房项目开始降价促销，二手房议价空间也逐渐加大。证券时报记者在深圳多个新楼盘营销中心也看到，虽然许多楼盘推出了诸如在长假期间成交给予相当于总额1%优惠等措施，但黄金周期间前来看房购房的客户并不多。

　　楼市的传统旺季“金九”已归于平淡，而“十一”黄金周热点城市楼市的清冷开局，似乎也预示着“银十”风光不再。

　　从2016年10月到2017年10月，对于全国楼市而言，无疑是调控严厉的一年。

　　从政策内容来看，从限购、限贷、限价、限售再到限商，热点城市组合执行了“五限”措施。自去年9月底以来，从“五限”到“购租并举”和“租售同权”，已有超百城发布150余次楼市调控政策。此外，全国多地正着力排查流入楼市的消费贷，消费贷悄悄流入房地产市场的现象已经得到各地监管部门重视。

　　其实，这一年的全国楼市调控政策核心诉求，可以看作是抑投机、稳预期、促理性，特别是多城限售继续发力，使调控力度达到较高的程度，将进一步稳定市场预期，引导市场更快地向理性方向发展。特别是与以往相比，这一年来的房地产调控不是简单地控制房价，而是在精准调控的前提下，通过租售并举、租售同权等调整供应结构。

　　近几个月以来，全国各地似乎将更多精力放在住房租赁政策带来的影响上。相比传统的楼市调控，租售并举就是为了改变当前楼市“重售轻租”的局面，住房租赁发展的影响相对缓慢但持久，有可能带来住房体系质的改变。

　　从目前情来看，一二线热点城市房价过快上涨的态势得到控制。因城施策下，三四线城市房地产去库存成效明显，市场较为活跃。因此，调控步伐不会停，差别化楼市调控会继续收紧，长效机制才是重头戏。不过，过高的首付比例和个人支出会损害刚需和合理改善性住房需求，应在长效机制中研究满足刚需的信贷政策。

　　未来，在新的预期引导机制下，短期投机行为将得到精准的抑制，住房自住属性将得到进一步强化，房地产市场的供应端将更加重视如何让产品更有效地回应自住需求。