前9月住宅用地出让金增42% 三四线房价上涨值得警惕

　　一面是刚刚过去的黄金周楼市遇冷，一面是前9月全国住宅用地出让金猛增42%，50大房企拿地1.77万亿，楼市和土地市场似乎正在经历“冰火两重天”。

　　某研究院的数据显示，2017年1-9月，全国300个城市土地出让金总额为26384亿元，同比增加35%。其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额21665亿元，同比增加42%。

　　中原地产研究中心统计数据显示，年内房企继续积极拿地，截至9月，拿地最积极的50大房企合计拿地金额达到了17711.8亿。与2016年同期50大房企拿地金额11937亿对比，涨幅达到了48%。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，虽然一二线城市调控效果明显，但从全国房地产数据看，房企在收获了刷新历史记录的2016年后，资金情况空前宽裕，在去库存之后，大部分标杆房企都开始积极拿地。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉经济观察网，楼市和土地市场的不同步反应，恰是因为供需之间存在差异，需求的释放往往是快速型的，所以要进行各类管控。从供应土地到最后形成可售房源土地市场的供应量的释放是需要一个周期的，至少需要8个月的周期，所以这也是对此前供地思路的反思，即需要积极补库存。

　　严跃进说，土地市场的主角更多的是大型房企，这些大型房企在去年销售业绩不错的情况下，有较为明显的拿地需求的，补库存导向很明显，而且各类企业都有提高销售目标的雄心，所以会有类似积极拿地的土地储备动作。

　　主要城市供需双涨 地价增加

　　某研究院的数据显示，2017年1-9月，全国300城市土地供需总量较去年同期均有增长，地价整体呈上涨态势，但涨幅有所收窄，土地出让金同比增加逾三成。上半年，一二线城市调控深化，需求外溢至周边三四线城市;三季度以来，一二线城市继续落实调控，平均溢价率同比均降，一线供应继续放量，三四线延续上半年升温态势，9月底，南昌、重庆等多城扎堆发布调控新政，四季度土地市场将再迎新一轮政策紧缩期，落实调控、确保平稳仍是房地产市场的主旋律，保证供给与调控将继续成为工作重点。

　　分城市来看，一线城市供地持续加码，前三季度供应量均有增加，带动成交量随之上涨，出让金总额同比增逾四成;二线城市坚持“分类调控、因城施策”，前三季度平均溢价率均有下滑，收金同比涨幅较去年同期大幅收窄;需求外溢致热点城市周边三四线城市成为各企业布局新战场，土地市场供求升温，收金及均价同比上涨。

　　根据中指数据显示，2017年1-9月全国土地出让金排名前二十城市成交总额为14800.3亿元，同比增加19%，上榜门槛达238.5亿元，同比上涨近52亿元。1-9月北京供应量显增，助推成交量及收金走高，前三季度出让金总额达1847.4亿元居全国首位，今年年度收金将有可能突破2000亿。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进接受经济观察网记者采访时说，从土地出让金的规模来看，当前供应端和需求端似乎正发生不同的演进路径。对于需求端，以防范资产泡沫为重点，进行了包括限购、限贷、限售等制度约束。而在供应端，考虑到此前国土资源部的各类新的管控政策和鼓励政策，尤其是库存不足的城市需要积极增加供地，所以供应端的趋势不断明显。

　　严跃进说，现在一些三四线城市的供地节奏也在加快，如类似上海周边的嘉兴等市场，就呈现了比较明显的供地节奏。而土地供应的同时，地价一般也呈现了只涨不跌的状态，所以类似土地出让金增加也是符合预期的。

　　房企拿地依然加速

　　在调控持续加码的趋势下，房企依然在非常明显的拿地加速过程中。

　　中原地产研究中心统计数据显示年内房企继续积极拿地，截至2017年9月，拿地最积极的50大房企合计拿地金额达到了17711.8亿。与2016年同期50大房企拿地金额11937亿对比，涨幅达到了48%。

　　在50家企业中，2017年前9月拿地超过100亿的有49家企业，而在2016年同期只有37家，在2017年前9月拿地200亿以上的企业有26家。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，出现拿地加速的原因主要集中在，房企虽然在一二线城市受到调控影响，成交放缓，但全国房地产销售额依然刷新历史记录，三四线城市，特别是部分热点三线城市，房企抢地现象明显。

　　张大伟说，整体看，房企拼规模趋势加剧，预计2017年超越千亿销售额的企业将刷新历史记录达到15家左右，最近2年的楼市高峰期下，房企销售额爆发，补库存趋势持续，资金虽然有所收紧，但销售回款等依然可以支持标杆房企拿地，所以整体看，不论是一二线城市还是三线城市，土地市场依然处于相对高温中。

　　房企已经在积极拿地，最近特别是部分三四线城市，土地竞争激烈。三线城市的溢价率则有明显上升，包括扬州、金华、漳州、常州、嘉兴、盐城等城市溢价率在热点城市中排名前十。与往年相比，包括：佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等三线城市进入了卖地百亿城市行列，三线城市土地市场明显升温。

　　经济观察网记者国庆节期间走访了河南省驻马店市多家房地产开发项目，售楼部人员均表示项目一开盘，期房就被认购完毕。仅有的几套准现房，要么是顶层，要么是因认购人办理贷款等客观原因申请退房。一位购房者在驻马店市政府附近购买的房产，已从2013年的单价3000元，涨到了5000多元。恒大名都售楼部项目一位置业顾问表示，除了在建的一期、二期项目，恒大还在驻马店市其他地区拿了多块土地。

　　严跃进认为，三四线城市房价上涨的趋势是值得警惕的，尤其是一些东部的三四线城市，房价近期上涨比较明显，类似城市的限售等政策也需要积极出台，否则会出现各类价格泡沫。从调控的方向看，近期包括桂林三亚等城市的限售等政策，都说明了若不想影响三四线去库存，那么限售比限购政策或是更有效。