楼市金九银十辉煌不再 房地产销售面积单月跌为负值

　　23日，9月中国房价数据公布，显示中国楼市持续降温。

　　除了房价遇冷之外，房地产销售也显得格外冷清，曾经的“金九银十”，今年辉煌不再。9月，房地产销售面积单月同比却已经跌为负值，为-1.5%，销售额和新开工面积当月同比也回落至 1.5%附近。

　　不过，由于房地产的滞后效应，房地产销售冷清对房地产新开工和房地产投资的影响要过一段时间才能显现出来。

　　中泰证券分析称：

　　在房地产行业景气层面上，从价格的角度上看，销售领先于房6个月左右;从新开工的角度上看，房地产销售领先新开工6个月左右，但是 2016 年以来两者走势相对同步，这也从房地产的去化周期上得到印证;从房地产投资的角度上看，地产销售和新开工领先投资9~12个月左右，因此，地产投资速度年内仍将维持较高位置;从土地成交量的角度上看，房地产的销售对土地的成交的领先期4~6个月左右，因此，今年以来土地成交面积表现不俗并不能同步反映房地产市场的冷暖变动，而是对前期房地产销售回升的正面反馈。

　　同时，房地产销售数据也领先于PPI等工业和投资数据：

　　从PPI的角度上看，房地产的销售领先于PPI，再领先于房地产投资，随着房地产销售和新开工的下降，叠加基数效应，PPI维持高位受到制约;从工业企业利润的角度上看，工业企业利润对房地产销售的变动滞后6~9个月，随着房地产销售和PPI的下降，中游企业资产负债优化或将告一段落;从民间投资的角度上看，民间投资整体落后于房地产投资，对地产销售时滞较长，值得注意的是，用 PPI 定基指数调整后的民间投资在三季度各月实际同比均为负增长，名义增速的上涨更多依靠价格因素。

　　由此，房地产销售实际上是中国房地产市场乃至是中国经济的领先指标。中泰证券认为：

　　虽然下跌趋势明确，但房地产投资对于经济的支撑韧性仍在，决定了短期内经济下行空间有限，但部分经济指标将受其负面影响，整体经济长期保持平稳的预期受冲击。

　　房地产销售对房价、新开工、投资和土地成交的影响

　　从三四线城市房地产消费饱和度、年内棚改货币化进程、去年高基数叠加限购政策范围逐步扩大等角度来看，房地产销售数据下降并不意外。

　　不过，房地产销售数据不同程度领先于价格、新开工、投资和土地成交。

　　首先，中泰证券认为销售领先于房价6个月左右：

　　一线城市的销售对房地产价格的领先效果最为明显，二线和三线城市销售对价格的领先效果类似，近期三线城市房地产销售面积同比已经在下降，而价格同比却相对稳定。

　　“金九银十”辉煌不再 房地产销售负增长将改变什么?

　　一线城市销售明显领先于价格，表明一线城市房价的粘性明显大于其他城市，主因在于一线市场的房屋除了居住属性外，特别具备投资属性，投资需求对一线城市房地产价格有较大的支撑作用，成为销量下跌拉动价格下行的缓冲。

　　其次，中泰认为，新开工面具和房地产销售面积基本同时回落：

　　从历史数据看，房地产销售对于新开工有明显的领先性，领先时间在 6 个月左右，但是 2016 年以来房地产销售和新开工的走势相对同步。

　　住宅销售面积同比增速在 2015 年中就已经由负转正，而直到 2016 年年中住宅新开工面积同比增速才由负转正，这个缺口持续保持高位也带动了房地产的投资热情。但近期随着房地产销售的下滑，二者缺口明显收窄，对房地产开工的热情也将产生负面影响。