朱海斌：一线城市新房库存严重不足 新楼市拐点出现

　　目前的房地产市场，如果跟2013年相比，一个最大的不同就是现在去库存经过三四年的努力以后，在供应端调整，其实这个情况已经明确好于几年之前，很多大城市，例如北京、上海，现在新房的库存量严重不足。所以目前，如果假设在北京现在放开楼市调控，放开限购、限贷、限价这些措施，其实房价短期内还将面临上涨压力，所以这也意味着在2018年，目前的很多调控政策可能会持续，但更深层的一个变化是十九大报告里提到的长效机制的安排，报告尤其是提到，要多渠道保障，要租售并举。从政策上来讲，这个可能会对房地产市场会是一个新的拐点和变化。朱海斌说。

　　租售并举其实是一个长效机制的建立。限购等调控，其实是短期的措施，您是如何看待这个短期和长期调控措施之间的平衡?凤凰网财经记者问道。

　　朱海斌回答说：房地产市场的一个特点就是调整比较慢。房地产从供应端，如果要做转变的话，需要一段时间，所以这个长效机制的安排，更多是解决中长期，比如说供应端跟需求端怎么样达成一个更好的平衡的问题，是这么一个逻辑。但是从短期来看，这个调整很难快速发生，所以我们需要用一些短期的行政性的措施，例如限购、限贷、限价等。但我们问题在于长效机制的安排，讨论了很多年，一直进展比预期要慢很多。”

　　所以原先我们说的短期调整的政策，实际上变成长期化了，这个是房地产市场面临的比较大的问题。从十九大报告来看，应该说对于长效机制的安排，目前的决心比去年明显更高，朱海斌说。

　　朱海斌：北上广城市房价更容易上涨

　　“房价高不高，首先因城而异。中国的各个城市之间房价区别是非常大的，大家非常关注的是北京、上海、深圳这些房价最贵的一线城市。如果我们用传统的房价收入比或房价房租比来判断，毫无疑问，这些城市房价一直处于泡沫状态，并且泡沫已经持续了很多年，远远超出城市平均水平居民收入(可以负担)的正常合理水平。但是我们如果看其他的二、三线城市或三、四线城市，大部分的三四线城市，它的住房平均价格，仍然在一万块钱以下，甚至很多大概五六千。我们也做过计算，大部分的城市房价收入比，其实更加接近于合理水平。朱海斌在回答凤凰财经有关房价问题时说。

　　目前看房价的趋势，一线城市可能还是往上涨的压力更大一点，因为这些城市的一个特征是在城市化的过程里，一直是人口净流入的。全国支付能力最强的、购买力最强的人口，他们都集中在这里，所以这就造成了我们传统的对于房价泡沫理论的研究和实际的房价运行，有很大的偏差。在这些城市，我觉得如果说我们仅仅关注市场因素的话，尤其在最近供给不足的情况下，毫无疑问，房价是上行的压力，这也给政策带来一个很大的挑战。

　　朱海斌谈经济增速： 财政和货币政策都在往回收明年经济可能会继续下行

　　您看这个宏观经济数据，特别是10月的宏观经济数据，可以说是全面的退潮，比如说全国固定资产投资增速，还有地产投资增速，包括民投，这个数据都是一个退潮的状态，您觉得在十九大之后，这个放缓会不会成为一个常态?记者向朱海斌问道。

　　经济的增速从今年看应该是超预期的表现，比大家年初判断的要好很多。从目前看，今年的经济增速很可能大概在6.8%左右，明年可能会下行到6.5%左右。当然这跟我们政策的着重点转变其实有很大的关系。如果看过去一年多时间，财政政策和货币政策的执行，应该说这一轮最初经济的反弹，还是跟宏观政策放松的刺激有一定的直接关系。朱海斌回答说。

　　2015年年中到2016年年中财政的支出规模，包括预算外的支出明显是在扩大。在货币政策方面，信贷增速一段时间在上行，汇率贬值，货币条件也在放松，这些带动了这一轮从2016年二季度以来的经济反弹。但应该说从去年的下半年，9、10月份以后，其实宏观政策已经出现变化，当经济上行以后，其实宏观政策已经开始往回收。财政政策相对比较稳定。货币政策方面，央行一直强调稳健、中性的货币政策，利率一直保持不变。

　　朱海斌认为，从宏观的经济政策来看，货币政策仍然非常关注经济的增长，具体反应在劳动力市场的稳定性和通胀的预期。从目前这两个指标来看，经济虽然短期有下行压力，但是我们整个经济的运行，仍然在一个合理的区间，明年经济增长6.5% 左右，基本还是一个非常好的增长速度。就业不会出现大的问题。

　　“但反过来看，我们说金融稳定方面，虽然2017年我们说金融风险这方面明显有一些好转，但是从整体来看，非金融部门债务水平仍然较高，尤其是企业的债务水平很高。加上这几年影子银行快速增长以后，金融体系内部加杠杆现象的问题成为我们当前要重点防范的系统性风险，所以在这两条线并行的一个情况下，货币政策实际上是一个中性略偏紧的一个态势。朱海斌说。

　　朱海斌谈资管新规：市场影响规模多达100万亿对楼市中期影响较大

　　“您刚才提到监管如果收紧的话，比如说最近咱们也刚刚出台了新资管新规，里面对上万亿体量规模的银行理财产品受到很大影响，包括债市也曾经出现一度下滑，而且下滑幅度也比较大，而且像楼市可能现在也是一个退潮放缓的情况，像这种新的资管新规，对楼市，有什么样一个影响?”凤凰财经记者问说。

　　新规其实影响的市场远远要大于一万多亿，你刚才提的，其实我们看了一下最新的数据，比如包括理财信托、各种资管产品等，整个目前加起来已经超过一百万亿人民币，所以这是非常大的市场。朱海斌回答凤凰财经说。

　　一百万亿?

　　对，一百万亿，在过去的两年多时间里头，几乎翻了一倍，这是它的一个总量的水平。所以新规应该会对金融市场产生一个非常大的影响。当然具体来看，新规有一些方面是明显收紧，如打破刚性对付，禁止期限不匹配和资金池等。另外一方面，为了防止新规对于金融市场带来特别大的影响，我们看到它实际上有一个缓冲期，现有的资管产品，可以继续滚动，一直到2019年6月份，才开始严格执行地新规，整体来看的话，新规对影子银行以及资管产品等，它会有一个收缩的效应，整体是一个收缩的趋势。

　　我们看到一个短期影响，就是在资产新规发布以后，国债收益率就明显上行。应该说新规出台以后，市场对于金融去杠杆进一步持续的预期在加强，所以有一些银行开始主动出售一些流动性比较高的政府债券，导致了债券市场收益率上行，所以是短期可以看到比较明显的变化。

　　对于房地产市场来看，目前短期看，可能影响并不会很大，因为房地产其实从资金方面，主要是两个方面，一方面是房贷，也就是通常银行对于购买者的房贷支持。另外一方面当然是对于房地产开发商，那房地产开发商有相当一部分是从影子银行市场上，通过通道业务拿的资金，这一部分当然在新规之上，会受到一些负面影响，但从目前房地产开发商的资金状况来看，因为今年的房地产销售，整体还是非常强，尤其大的开发商的现金状况，其实整体还是比较良好。所以短期来看，房地产开发商应该还是有一定的承受能力。从这个角度讲，资产新规对于房地产行业影响可能更多是在中期，也就是比如一年以后，但是短期内可能影响相对并不是太大。”