【掌柜日报】龙头房企跨入5000亿元时代 综合运营能力比拼

　　5000亿元的规模天花板被碧桂园带头冲破后，国内龙头房企跨入了5000亿元时代。后5000亿元时代，龙头房企之间的角逐会发生怎样的变化?在行业人士看来，从恒 大提出“争取利润效益第一”和万科提出追求净资产收益率水平持续稳定，可以窥见，下一步，龙头房企将进入拼利润的新战场，而这更是一场综合运营能力的比拼。

　　从规模到利润

　　中原地产此前发布的一组数据显示，2016年112家上市房企历史成交量刷新纪录，但是平均利润率仅为8.2%，增收不增利的尴尬在房企身上一直在上演且影响力越来越大。

　　回顾2017年一季度，万科的净利润率由2016年全年8.7%的水平直线下滑至3.7%，万科尽管在这一季度实现了185.9亿元的营收，且同比增加了27%，但是由于净利润下跌，遭到投资者的质疑。

　　“虽然一个季度的表现不足以影响全年，但是赚钱能力是否够强才是最终评价房企是否优质的因素。”一位不愿具名的房地产企业人士向北京商报记者坦言，资本市场未来会更加关注利润指标，这关系到上市公司的评级、估值。

　　再以恒 大为例，2017年恒 大提出了“三低一高”的转型思路，即低负债、低杠杆、低成本、高利润，恒 大董事局副主席、总裁夏海钧在2017年半年业绩说明会上指出，恒 大未来将不追求销售量第一，规模保证前三，争取利润效益第一。

　　横向比较三家5000亿级的企业，2017年上半年，恒 大实现营业收入1879.8亿元，净利润231.3亿元，同比大增224%;万科则在2017年上半年实现销售额2771.8亿元，净利润73亿元，同比增长36.5%;碧桂园的净利润与万科相当，为71.9亿元。

　　不过，和“利润王”中海相比，它们的赚钱能力依然逊色。2017年上半年中海地产的销售合约额为1273.2亿港元，但是净利润则达到了216.5亿港元，利润率达到了24.8%。

　　降“三费”缩成本

　　上述房企人士向北京商报记者介绍，房地产企业提高利润水平的方式中，最重要的就是降“三费”，即营销、管理、财务费用。2017年上半年，对于净利润的大涨，恒 大方面的解释便是由于采用了标准化运营模式，大幅降低了营销、管理、财务三大费用。数据显示，该公司2017年上半年的销售及管理费用率同比下降了一半。

　　另外，万科的2017年半年报显示，该公司去年上半年销售费用和管理费用占到销售金额的比例分别为0.76%和0.94%。

　　“在降低支出方面，很多企业都会采取保证销售的前提下，合理地降低营销推广费，这部分的潜力也是很大的。”上述房企人士坦言。

　　值得一提的是，在融资渠道收紧的2017年，低成本融资对于房企净利润水平的提升功不可没。阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌此前向北京商报记者介绍，在房地产企业中，中海的融资成本仅有2%-3%，碧桂园也只有4%-5%。在吴建斌看来，大型房地产企业由于在评级等方面具有较强的优势，因此融资手段较多，从而能够降低融资成本。

　　新利润引擎

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，土地成本的不断提升加大了房地产企业的成本压力。融创方面就曾表示，通过并购的方式来应对此压力。万科董秘朱旭也曾对外表示：“万科通过收购获取的平均地价明显低于招拍挂，毛利率也将更高，这在未来也是一个趋势。”而恒 大在去年也有多起对于中小型房地产企业及项目公司的并购行为。

　　另值得一提的是，除了房地产的主业以外，通过其他业务线条来提升净利润也成为龙头房企未来的重点。在万科、碧桂园和恒 大三家企业中，万科财报对此已有体现。

　　万科2017年半年报显示，来自地产开发的营收为655亿元，同比减少9.6%;但来自物业服务的收入同比增长69.9%至约30亿元，而来自以长租公寓、教育、滑雪等为代表新业务的收入同比增长135.99%至12.88亿元，这些新业务的利润率高达66.1%。