在“房子是用来住的不是用来炒的”定位下,中国房地产行业正发生着一场深刻的变革。
在2016年12月中央经济工作会议首次提出“长效机制”:在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位下,12月8日,中共中央政治局会议进一步提出,“加快住房制度改革和长效机制建设”是明年要着力抓好的一项重点工作。相比此前的“加快研究”,此次的“加快建设”在进度上有明显提速。其中,作为住房制度改革和长效机制的开端,房住不炒、租购并举、发展租赁成为当前的重点。
实际上,围绕“房住不炒”定位,2017年,在租赁市场、土地供应、金融管控等多个领域,房地产市场的供给侧结构性改革不断推进。其中,租赁市场改革持续加速,部分城市推出租赁住宅用地,“租售同权”走向落地。集体建设用地建设租赁租房试点铺开,北京、上海等地均提出了数十万套的租赁租房供给计划。同时,严格限制住房商品流通属性的“共有产权住房”在北京推出,住房制度改革被认为开始触及“住房的商品属性”。
围绕“房住不炒”定位,房地产企业、金融机构深入布局租赁住房,寻求经营与社会利益的平衡发展。
平安银行行长胡跃飞表示,平安集团正积极开展住房租赁金融服务体系的研发和构建,后期希望联手各大房企共同参与推动租赁市场成长,推动多主体供给、多渠道保障,租售并举的住房制度建立。在新时代,在经济发展的新阶段,房地产行业需要有新的定位、新的角色担当和新的历史贡献。在“坚持房子是用来住的,不是用来炒”的这一定位下,房地产企业以及为之服务的金融机构势必获得新的成长,以及获得更强的生命力。
来自平安集团旗下专业的不动产投资及资产管理平台——平安不动产有限公司市场研究部的报告显示,租赁房屋在国际主要大都市中租赁人群占比较高,我国当前一线城市的租赁人口尚未超过40%,未来租赁人群占比会继续提高。未来3至4年内,行业有望持续高速增长,企业管理房间数量的年均复合增长率达40%~50%。
长效机制一次次被提及,未来5年甚至10年房地产企业、行业的转型之路也逐渐明朗。在万通地产创始人冯仑看来,房地产政策长效机制给房企们的未来转型提供的思路已经清晰,未来房地产行业的竞争力将从土地获取转化到资产管理和专业运营。
租赁蓝海的万亿市场
租赁风口敞开,众多市场主体希望从中分得一杯羹。
12月8日在厦门,万科董事会主席郁亮指出,必须要认识到“租购并举”为什么租在前面。作为转型之举的破局之举,以万科、龙湖、旭辉、华润置地等为代表的传统住宅开发商将抢滩租赁作为决胜“白银时代”的关键布局。
据中国房地产报记者统计,国内排名前30位的房地产商中,已有30%涉足长租公寓;建设银行、平安银行、中信银行等金融机构也已积极推进租赁市场。每家企业似乎都雄心勃勃,曾经习惯赚快钱的房地产商进军新市场、做起了长线生意。
嗅觉敏锐的不光是地产商。曾在1998年房改时率先推出个人按揭贷款业务的建行,也开始发力租赁金融,服务机构租赁和个人租房。其他诸多银行与地产商、中介代理公司以及各界社会资本纷纷参与其中。
无独有偶,近日朗诗绿色地产发布公告称,公司与平安不动产子公司成立合营公司,共同收购上海浦东新区不动产项目,计划改造成为700余间中高端长租公寓。
尽管试水者众多,但在平安不动产一位负责人看来,国内租赁依然处于“蓝海阶段”。“目前中国租房市场虽破万亿,但真正能解决原先C2C所产生的诸多问题的专业机构管理比例大约不到10%,预计到2020年能超20%,这和美国70%和日本80%相比还是有较大差距。”
专业房屋中介机构链家曾发布报告称,中国租赁人口数量将从目前的1.6亿增长至2020年的2亿,2025年的2.3亿,2030年的2.7亿,同期年租金收入将达2020年的1.6万亿元,2025年的2.9万亿元,2030年将达到4万亿元。
“从总体趋势来看,中国的增量房地产需求确实在呈现放缓趋势。现在市场上占比越来越大的是存量市场,增量时代逐步远去,租房市场将迎来新发展。”12月9日,中国银行业协会首席经济学家巴曙松在“第四届平安地产金融创新论坛”上给出了他对于当前房地产业的趋势性判断。
金融机构积极布局
尽管房地产企业在租赁市场蓬勃发展趋势下拥有房源存量优势,然而并不是所有地产企业都能拥有将资产变现为流动资金的能力。
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