房企特别重视全国化布局 专家称各线城市诉求有共性

　　1999年到2017年，中国的城镇化率从30%跃升至接近60%，城镇化建设给城市带来翻天覆地的改善，房地产行业很大程度上肩负了“城市化进程快速推进”的使命，也在近二十几年中承担国家支柱产业的角色。

　　房地产的发展和城镇化进程是相辅相成的，当房地产进入新的周期，城市化也进入新的阶段，如何判断各线城市价值，以布局助力平衡风险、跨越周期，也成为步入2018年门槛之际，房企应该重新深入考虑的问题。

　　志在全国：“跨周期”进阶必修课

　　在房地产企业的百强榜上，TOP10企业早已完成高密度的城市布点，几乎所有房企都试图通过各种路径深耕全国化布局。

　　例如新城控股2017年布局城市已超60个，一方面深耕上海、南京、苏州等一二线城市，另一方面加速布局大城市周边的三四线城市;旭辉则在“五年实现三千亿”的计划下，谋划2020年在实现区域间均衡的前提下，城市布局从当前30多个扩至70个。

　　为什么房企如此重视全国化布局?

　　融信中国也是近年来积极扩张版图的代表房企之一，该公司相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，按照各国城市化的历史经验，当城市化率达到70%~75%左右时，城市化的进程将放缓。而按照我国城市发展速度，这个时间节点起码还有10年。所以接下来的10年，房地产行业的机会还是广阔的。无论是一线城市还是二线城市，乃至三四线城市，房地产行业都有发展机遇。

　　“越是全国化布局的房企，相比区域型企业，平滑风险的能力也越强。同时，企业要做大规模，要从百亿级走向千亿级进阶，也需要全国化布局。”上述融信中国相关人士表示。

　　新城控股和旭辉全国化布局产生的业绩效果已经呈现，据克而瑞数据，两家企业分别在2017年实现了1260亿和1040亿元的销售业绩，这是企业跨越周期的保障。

　　不过，安居客房产研究院首席分析师张波强调，全国化布局并不代表是全线布局，不同规模、不同类型、不同发展阶段的房企，都需要开展有点有面、侧重不同的全国化布局。“否则，短期开展全线布局，各级城市会带来人才储备、报批程序、流程管控等一系列问题，不但不能抵抗外部风险，还有可能增加企业自身发展的风险。”

　　革新思维：分城而论注重均衡

　　在房企全国化布局中，分城而论十分重要。当前中国的城市版图上，一线城市的消费升级转型需求体量惊人。以上海为例，2017年12月25日公布的《国务院关于上海市城市总体规划的批复》中，明确提出“努力把上海建设成为创新之城、人文之城、生态之城，卓越的全球城市和社会主义现代化国际大都市。”这个宏伟目标中，旧城改造、城市更新、工业用地转型、土地集约利用等等，无疑有不少房地产行业的创新发展新机遇。

　　“我国城镇化水平已经大为改观，一线城市的城市化率达到甚至超过发达国家水平，但仍存在着明显的不均衡性，很多三四线城市发展相对滞后。”上述融信中国相关人士指出。

　　在当前一线城市“严管控”的行情下，房企的资金沉淀风险会相对提升，此时顺应三四线城市去库存的机遇，就能获得轮动发展的市场机会。

　　“尤其是二线城市，从未来3~5年的发展来看这是房企的必争之地，由于二线城市还处于增量市场，凭借相对充足的供应、相对便宜的地价以及大量人口导入的优势，房企布局的动力较强。”融信中国相关人士表示。该人士认为，在布局方面，企业需要均衡化布局，依靠全国化来获得风险的平衡和对冲。比如在多数房企离开三四线时选择逆势回归;当房企又将目光聚焦三四线时，转而选择区域深耕;当房企惧怕一二线城市时，曲线回营，“东方不亮西方亮”，才不会错失市场红利。

　　认清企业：布局前提是“适用”

　　房企在布局时，除了不同城市采取不一样的投 资策略，还有一项重要的前提是“适用性”。

　　张波认为，不同规模房企可以有不同的布局方式，达到年销售金额千亿规模以上房企可以多个城市群圈层发展、多元化开发为发展路径，结合特色小镇、租赁发展等政策性机遇，实现全国化的优势布局;而千亿规模以下中型房企仍需在规模化上找到最佳路径，无论是布局二线城市还是大力扩张三、四线，皆需有明确的快速增长目标;对于预计3~5年无法突破千亿的中小房企，则需及早定位区域性重点城市而非一味追求全国性布局。随着人们对理想居住的要求逐步提升，区域性市场的产品精耕细作将大有可为。