平安不动产进军长租公寓 三年目标资产管理规模百亿

　　越来越多的开发商将目光瞄向了长租公寓。

　　1月10日，平安不动产有限公司和朗诗绿色地产(00106.HK)长租公寓签署了战略合作协议，双方将在未来三年内，在北上广深一线城市及多个强二线城市投资长租公寓项目，目标资产管理规模100亿元。

　　这也是平安不动产第一次涉足长租公寓项目。

　　2017年11月，平安不动产与朗诗旗下青杉资本签订协议，双方共同收购了上海森兰项目，拟将其改造为长租公寓进行长期运营。此外，平安不动产为朗诗地产的二股东，持股比例为13.05%。

　　朗诗在公告中表示，将委托旗下长租公寓运营品牌进行运营管理及设计、改造等，合作基金将在项目稳定运营后寻求REITs(房地产信托基金)等方式退出。

　　公告称，目前朗诗旗下的长租公寓项目数量有50个，房间数超过15000间。未来，朗诗的长租公寓项目将覆盖17个一线及重点二线城市。

　　长租公寓包括“集中式”和“分散式”两种运营模式，目前主体主要为国企、房企、品牌运营商、中介和酒店。而开发商进入长租公寓领域主要有两种方式，一种是单独成立长租公寓品牌，即自营长租公寓品牌;另一种是和专业的长租公寓运营公司合作。

　　有分析人士表示，平安不动产在资金和资源上拥有绝对的优势，平安不动产可依靠平安集团，借助集团整体的信用进行低成本的融资。但值得注意的是，目前长租公寓的发展仍处于初始阶段，在这种重资产、集中式为主的运营模式下尚未探索出一套有效的盈利模式，并在项目寻源环节、运营管理、资产证券化退出三个环节面临着严峻的挑战。

　　目前已经有多家开发商涉足长租公寓，包括万科集团、碧桂园(02007.HK)、龙湖地产(00960.HK)、旭辉控股集团(00884.HK)、招商、金地集团(600383.SH)、远洋集团(03377.HK)、华润置地(01109.HK)、保利地产(600048.SH)等等。

　　截至2017年底，在已经涉足长租公寓领域的房企中，万科集团、龙湖和旭辉旗下拥有的长租公寓房源数位列前三。

　　其中，万科集团是房企中最早进入长租公寓领域的，旗下长租公寓品牌泊寓已拓展房源8万间，到2018年拟开放45万间;龙湖旗下的长租公寓品牌冠寓目前已有5万间房源;旭辉旗下长租公寓品牌领寓已有2万间房源，拟在五年内拓展至20万间，并将其IPO上市。

　　此外，以销售额5508亿元成为2017年销售额最高房企的碧桂园(02007.HK)目前已在北京、上海、广州、深圳等城市成立长租事业部。在2017年半年业绩发布会上，碧桂园总裁莫斌曾表示，将加大长租公寓试水，长租公寓业务将成为碧桂园新的业绩增长点。

　　碧桂园集团董事局主席杨国强曾在2017年12月表示，旗下长租公寓品牌BIG+碧家国际社区要在三年内发展100万套。

　　至此，在2017年房企销售额前三强中，只有中国恒大(03333.HK)未涉足长租公寓。

　　根据普华永道的数据显示，在2012年至2016年之间，长租公寓领域的融资涉及金额高达68亿元。

　　普华永道在报告中称，房企在长租公寓领域面临着巨大的挑战。普华永道思略特合伙人单小虎表示，长租公寓除了较低的投资回报率以外，其重资产运营模式还面临着回报周期长、融资渠道少、流动性风险突出、租金涨幅动力缺乏、税收优惠力度小等问题。对于习惯了在新房市场赚快钱的房地产企业而言，无法快速收回资金，将大大限制其在长租公寓市场上的扩张步伐。