【掌柜日报】2017年无锡楼市关键词 你躲过谁又被谁扎心

　　对于无锡楼市而言，已经过去的2017年犹如一场迷局。这一年，限价、限售、限购政策相继出台，处处风声鹤唳;这一年，优质万元地依然抢手、房价正式进入4万+，市场如洪荒之力爆发;也是在这一年，首次购房房贷利率上浮至15%，买房难度系数越来越高……回顾这一年的无锡楼市关键词，你躲过了谁又被谁扎了心?

　　NO.1 楼市“三限”

　　①4月28日限备案价格

　　事件回顾：4月28日，无锡“限涨令”出台，加强对商品住房的价格管理，并于5月4日、5月10日分别发布了补充内容和细则。此次新政内容主要有两点，第一，申报价格备案的商品住宅规模不得低于3万㎡，房价备案后1年内不得涨价，若违规暂停网签，则拿不到销许;第二，楼盘备案价不得高于2016年10月该楼盘或所在区域成交均价，超过申报标准必须要提供成本审核报告供物价局核价。

　　②5月20日二手房限售

　　事件回顾：在5月20日新政发布后，“限售”细则于5月22日出炉，本市户籍居民家庭(含江阴、宜兴)在新房和二手房方面都不限购;非本市户籍居民家庭新房和二手房只能购买1套;并且，自2017年5月20日24时起，购买住房(含二手住房)在取得不动产权证后2年内不可转让，法人单位3年内不可转。

　　③9月25日新房限购

　　事件回顾：继9月25日无锡限购进一步升级，无锡市住建局在9月27日公布了具体细则，正式对梁溪区、滨湖区(不含马山)、新吴区(不含鸿山)、惠山新城和锡东新城实行限购，本市户籍居民家庭(含江阴、宜兴)新房只能买2套，二手房不限购;非本市户籍居民家庭新房和二手房只能买1套，并需要提供2年(含)以上社保或个税证明;公积金贷款方面，首次使用公积金贷款首付不低于房屋总价的20%，第二次使用则不低于40%。

　　点评：2017年上半年，无锡房价总体呈现快速上涨的势头，但在四季度房价过快上涨的势头就得到了遏制，根据国家统计局数据，2017年10月无锡新建商品住宅价格环比下跌0.3%，这是房价连涨9个月后首次出现环比下跌的现象。“限”字当头，对于开发商来说房价不是想涨就能涨，对于业主来说房子不是想卖就能卖，对于购房者来说房子也不再是想买就能买。

　　NO.2 房价4万+

　　事件回顾：2017年10月28日，无锡“总价地王”蠡湖·金茂府首次开盘，B地块精装叠墅均价40000元/㎡，2个月后(12月24日)，又加推了C地块高层房源，均价31000元/㎡。无论是别墅还是高层的价格，都刷新了无锡房价新高。

　　点评：2017年的无锡楼市迎来了“豪宅元年”，于2016年拍出的8宗“万元地”已有7个拿到了销许，值得一提的是，蠡湖·金茂府拿地时的楼面价为16069元/㎡，开盘当天，别墅价格已经突破了4万，而在近期领取销许的“单价地王”中锐·星公元预售价格也不低，暂且不问你有没有freestyle，就问你真的买得起房吗?

　　NO.3 银行限贷

　　事件回顾：关于2017年无锡楼市的关键词，“银行限贷”也一定扎到了购房者的心。就新房首次购房房贷利率而言，2、3月尚有85折、88折优惠;6月19日起，建设银行率先上浮5%，随后，多家银行跟进;至年底，上浮10%已成为常态，更有2家银行首次上浮15%。

　　首付方面，年初首次购房首付比例为3成，二套房4成;6月21日起，工商银行二手房首套房首付调至4成，之后，多家银行相继提高首付比例，首次购房首付比例4成、二套房5成为主流;而在年底，仅有工商银行一家首维持在3成，交通银行最高要4成起。

　　至于放款周期，从年初的1-2个月，到年中之后的3个月以上成为常态，只用了短短几个月，年底部分银行放款速度虽有所放松，但仍需等2-3个月。并且，相较于本地人外地人的贷款门槛要高。

　　点评：随着楼市调控的深入，各银行的首付要求也更高，且原有的房贷利率优惠已经绝迹甚至上浮15%，这对于一般的刚性需求者来说，无形中增加了他们的购房压力。无锡买房难，难于上青天，一路打怪升级，终于跨越重重门槛拿到了买房资格，却不曾想在银行贷款面前栽了个跟头。

　　NO.4 二手房资金纳入监管

　　事件回顾：2017年12月6日，无锡全面建立存量房交易资金监管，并于2018年1月1日起正式执行，除了不发生现金交易和自由成交的存量房交易等情况，无锡市存量房买卖结算的资金(包括首付款、购房贷款、经济适用住房货币补贴款、转为购房款的定金等款项)不通过监管账户将不能过户，并确定建设银行、工商银行、农业银行、交通银行、中信银行为存量房买卖资金监管银行。目前，建设银行六个网点已经提供服务。

　　点评：存量房的交易方式一般有自行成交、通过中介机构成交两种，其中，在中介机构成交的约占成交量的95%。随着拆迁安置房、经济适用房的上市，无锡存量房的成交量逐步上升，交易安全的不确定性越来越高，通过房屋交易管理中心建立的专用资金监管账户，不仅能与存量房网签系统、银行支付平台、不动产登记簿进行关联，更确保了购房资金的安全，这样的政策值得你我疯狂打call。

　　NO.5 租房落户

　　事件回顾：2017年7月28日，“租房落户”首次亮相无锡，9月1日起，落户新规全面实施。新政核心内容有三点，第一，取消购房60㎡落户政策，有合法稳定住所和合法稳定职业，不论住宅面积大小均可落户;第二，增设租赁住宅落户政策，凡在无锡租住经房产管理部门办理租赁登记备案的合法租赁住宅，同时具备参加市城镇社会保险、申领(签注)《江苏省居住证》均满五年(宜兴为均满三年)条件的即可落户;第三，进一步放宽重点人群落户条件、投靠落户年龄限制等。

　　点评：未来你会租房还是买房?放在2017年之前，相信你会毫不犹豫的说：当然是买房，而如今，你是否已经开始动摇。不过，对于租房者而言，想要落户除了要满足累计5年社保等硬性条件外，还必须有房东的同意书，资料齐全后，才可落户于“房东家里”;另一方面，落户门槛的降低将不可避免的带来租金水平的提高，并且，学区划分、学籍名额又该怎么确定，这些都是亟待解决的问题。

　　NO.6 土地“双限”

　　①首宗摇号地

　　事件回顾：2017年4月26日下午，无锡首宗起拍楼面价过万地块(绿城·凤起和鸣)在经历了一波三折之后，于现场摇号确认土地归属，最终由杭州致旌投资有限公司(即绿城)摇中，总价38.33亿元，楼面价18000元/㎡。

　　②首宗双限地

　　事件回顾：2017年5月15日，XDG-2011-66号地块(首开渔港路地块)在第38轮达“现房销售”条件(楼面价14064.6元/㎡)，50轮竞价后达“最高限价”(楼面价15299.96元/㎡)，进入摇号环节。5月16日，共7家开发商参与了摇号，最终，由苏州首开永泰置业有限公司以总价31.9062亿元摇中，楼面价15299.96元/㎡。

　　点评：“摇号地”、“双限地”本是抑制房企拿地冲动的调控政策，没想到大家都不按套路出牌。作为无锡土拍热门区域，滨湖区内的优质地块向来是一众房企“争抢”的对象，至今，无锡全市拍出的13宗“万元地”中，有7宗来自滨湖区，并聚集了“单价地王”、“总价地王”等众多明星地块。

　　NO.7 万元地依然抢手

　　事件回顾：2017年的无锡土地市场，以成交42宗地、刷新9年成交总金额新高的成绩收官，并吸引了旭辉、首开、信義置地和建发4家房企首进无锡。回顾这一年，上半年仍延续了逢拍地必“争抢”的局面，诞生了无锡首宗“摇号地”(绿城·凤起和鸣)、首宗“双限地”(首开渔港路地块)，而在下半年，受到新的土拍规则影响，房企的拿地心态趋于冷静，出手也相对谨慎，但优质“万元地”仍抢手，并拍出了2017年的“总价地王”——万科雅居乐南地块。截至年底，共拍出了5宗“万元地”。

　　点评：拍地前痛苦三天，拍地后痛苦三年，房企拼命抢地、楼面价不断飙速的“代价”也是显而易见的。一方面，为了“控价格、防‘地王’”，无锡相继制定了“摇号定买家”、“最高限价”、“现房销售”等土拍新规，在土地市场被戴上“紧箍咒”的同时，2017年无锡“高价万元地”相较2016年的8宗确实有所减少;另一方面，对于已经竞得“高价地”的房企来说，部分选择了合作开发来规避风险，如首开渔港路地块就有3家股东，也有房企另辟蹊径，通过收购、合作等多元化方式增加土地储备，这手法实在是666。