东莞二手房购房门槛拔高 有银行透露将执行“三价合一”

终于，二手房交易执行“三价合一”这股风，从深圳吹到东莞了。近日，东莞中介传出“东莞二手房交易将‘三价合一’，已有银行执行”的消息。

所谓“三价合一”，指的是二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价，三个价格将不再“各自为战”，银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。

在东莞，计税评估价一直都比贷款评估价要低，一套二手房实际成交单价12000元/㎡，计税评估价可能只要8000元/㎡，以此计税购房者将能剩下很大一部分税费。另外，网签价格也可能与实际成交价不同，二手交易中出现的“高评低进”、“零首付购房”、“阴阳合同”等都是上述不同价格组合的结果。

若东莞全面执行“三价合一”，一方面，意味着国家将进一步规范房地产交易市场，另一方面，也将会对东莞二手楼市造成一定冲击。最为直接的影响，是东莞二手房买家购房门槛拔高，无政策漏洞可钻，要么多交税，要么少贷款多加首付。

据东莞中介透露，工商银行、民生银行、光大银行、邮政银行、农业银行、兴业银行等银行均透露了执行“三价合一”。但房掌柜电话咨询东莞各大银行信贷部，却得到了不一样的说法。

目前，明确透露将执行“三价合一”的，只有农业银行、民生银行和兴业银行。不过三大行也表示，具体执行“三价合一”时点要等正式文件下发。

“已经通知客户了。目前只是内部消息，正式文件还没有下发，估计下周有可能会出来，文件一出将全部执行‘三价合一’，在此之前批了同贷书的可按照旧证执行。”农业东湖支行工作人员表示，“我们业务员现在每天都在加班赶手上的单，争取在文件下来之前走完流程，现在才递交资料的估计是来不及了。”

兴业银行也早已传出消息，有可能会执行“三价合一”。据该行东城支行业务员透露，他们早已通知了客户，并在客户签约时有约定，若央行下发“三价合一”政策，将会根据政策执行，只是目前没收到通知仍执行就行。

而房掌柜以购房者名义致电邮政银行、建设银行、中国银行、东莞银行等，得到的回复则都是“暂时未接到通知”。但据多家中介反映，他们均有收到合作银行的提醒，将会执行“三价合一”。民生银行一黄姓经理则透露，“现在所有银行都在做‘三价合一’”。

央行早已透露规范市场信息

关于二手房交易“三价合一”的说法，传闻已久，从深圳到东莞，从元旦执行到2月执行，但至今，还没有正式文件下发。不过，早在2017年底，央行已透露规范金融市场的苗头。

据房掌柜了解，2017年下半年，住建部曾联合央行、银监会于下发了《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，其中就提到：银行业金融机构在办理个人住房贷款的业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，有效防范交易欺诈、骗取贷款等行为。

知情人士透露，“三价合一”政策执行的可能性很大。“2017年以来，国家从限购、限价、限售等多层面调控房价，同时调动金融杠杆，不仅多次上浮基准利率，还表态坚决防止金融资源过度流向房地产，可见稳定楼市的决心。”

购房门槛拔高或冲击二手楼市

了解东莞二手房交易的人都知道，在成交流程中，涉及实际成交价、银行评估价、网签价、计税价4个价格，银行、地税、房管局各有衡量标尺也没有统一系统相互查证。在此前提下，交易过程监管不力，买卖双方出于自身需求，签订阴阳合同避税买房也成了一种普遍现象。

据房掌柜了解，东莞地税局评估价比市场成交价一直是“低一档”，如庆丰花园实际成交价10000元/㎡以上，计税价约7000元/㎡，新世纪豪园售价在15000元/㎡以上，计税价才10000元/㎡出头，可以说这是一个系统漏洞。

而在贷款环节中，买家不可能依计税价申请贷款，甚至部分资金不足的买家，还会与卖家协商签《阴阳合同》，高评低进实现低首付甚至零首付购房。

依东莞楼市交易行情，若银行全面执行“三价合一”，可预见，对二手楼市而言将是一大挑战。最为直接的影响，是东莞二手房买家购房门槛拔高，无政策漏洞可钻，要么多交税，要么少贷款多加首付，这对刚需买家而言压力不小。

车德锐：局部临深区域或面临较大的抛售压力

东莞中原战略发展中心总经理车德锐指出，这半年来一直有这个传言，现在的确几大银行都说按备案合同价去评估贷款，税局也按这个备案合同价去征税了。

“这个政策是全国性的规范性政策，对行业和市场长远发展是好的，但短期会对市场造成较大冲击和影响，购房者的购房首付门槛有一定幅度的提高，加上东莞房价近年大幅上升，相信对部分购房者而言，提高后的购房成本已经超出他们的承受力。结合今年房贷收紧，放款慢，部分业主卖盘意愿不强，令到整体市场交投活跃度有所下降。另外，由于近日全球股市暴跌，过去2015-2016年在东莞以投资为目的购房深圳客，在今年普遍进入交楼阶段，这些投资客抛售的意愿或会明显增强，在局部临深区域或会面临较大的抛压。”车德锐分析认为。

李玲玲：“三价合一”对一手房市场来讲是个机会

瑞峰瑞城搜总经理李玲玲表示，“三价合一”主要影响的是二手房市场，从银行角度看，政策有助于将资金实力不够的或者加杠杆投机人群拒之门外，降低银行的风险，不过，对于东莞市场来讲，目前市场主要以合理的自住住房需求为主，对一手房市场来讲是个机会。

金信联行：购房成本加大 或影响二手交易

金信联行市场研究部相关人士表示：“三价合一”的实行是贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”的又一重要举措;综合来看，这一政策会致使客户购房成本加大，一方面，客户可贷款的金额减少;另一方面，税费也较以往增加，且银行贷款利率普遍上浮;长远来看，会在一定程度上影响二手房交易。

多家银行暂缓放贷 首套房最高利率上浮25%

不管“三价合一”政策什么时候执行，调查过程中，房掌柜发现，对二手房交易而言，东莞当前放贷环境还是比较苛刻的，很多中介期盼的“元旦后贷款额度放宽”并没有如约而至，春节前放松的可能性为零。

据房掌柜了解，目前东莞多数银行的首套房利率上浮15%以上，二套房利率上浮20%以上，然而，即便能按照最高上浮利率来申请贷款，银行也不一定能放贷。

据房掌柜了解，现已有建设银行、中国银行、工商银行、邮政银行暂停了接收房贷申请书，其中邮政银行东湖支行表示，他们早在1月便暂停接收二手普通住宅的贷款申请单，仅接贷款利率相对高一点的二手商业住宅单，并表示“手续齐全的话，1个月左右应该能放款。”

个别能放贷的银行则附带了诸多条件，比如，浦发银行和兴业银行“暂不接小额贷款，只接70万以上的单”，民生银行、东莞银行、工商银行等则表示额度紧张，不能承诺是否有额度、什么时候能放贷，不过他们都明确表示至少春节前不会放松。