除了获取地方政府直接给出的一手用地,溢价收购其他物流地产商的资产或是联合传统物流品牌是大部分玩家入局的主要手段,如绿地参股东航物流混改试点、碧桂园购买中集产城25%股份、荣盛发展(13.780, 0.09, 0.66%)签约菜鸟网络打造智慧物流科技园等。这一模式对资金有更高要求,贾元涛称:“一手拿地可能十万每亩,二手转购价格可能是二百万每亩。”
与传统住宅用地、商业用地一样,物流地产的本质依然是“地的生意”,因此用地的位置及拿地价格很大程度上决定了后续的投资回报率,拿到位置佳、价格低的用地,就意味着能以更低的成本、更快的效率完成招商,投资回报率更高。因此,资金实力强或是国企背景的物流地产商能够更快进入扩张的良性循环。
不过,即使是相对较差的用地,投资回报率也较传统的商业地产要高,据贾元涛在内的多位业内人士表示,目前大部分物流地产的投资回报率在10%-15%。
角逐“高标”
“中国到现在为止,95%以上还是农民仓,两层三层的破旧仓库,交通不便,运输效率非常低。”张旭在宁波的万科媒体交流会上如是说。
95%的比例或许并不确切,但高标准的优质物流地产在国内确实稀缺。在进入平安不动产之前,贾元涛曾是普洛斯的一员,他坦言,“在普洛斯等外资进入中国之前,国内根本没有高标准物流的概念。”
2003年,普洛斯入驻中国市场,以此计算,国内的高标准物流地产发展不到15年,而国外的中高标准物流地产自上世纪80年代就在欧美国家出现,至今已发展超过30年。
据世邦魏理仕发布的《全球优质物流地产租金报告》,目前国内仓储供应总量为5.5亿平方米,其中高端仓供应量为1亿平方米,占比为18%,普通仓供应量为4.5亿平方米,占比82%。
报告中的另一项数据则显示,中国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约2600万平方米,人均面积不到0.015平方米,而美国高标准物流设施总存量约为3.7亿平方米,折合人均面积达1.17平方米,以人均面积计算,国内的高标准物流设施还有近80倍的增长空间。
稀缺的同时,快速发展的电商正在倒逼高标准物流设施发展,根据央视财经联合中国社科院财经战略研究院发布的《中国电商年度发展报告》,2016年中国网购规模(不含服务)为7500亿美元,超过排名二三四的美国、英国、日本网购交易额之和。
此外,近年来电商产品中异军突起的海淘、生鲜冷链为高标准乃至于特殊标准的物流地产提供了更广阔的市场。例如,张旭表示,万科及普洛斯在宁波保税区的仓库覆盖了浙江海淘用户的需求,而万科沈阳的冷链仓库提供着整个东北区域麦当劳的汉堡。
日益增长的高标准物流需求导致了持续的供不应求,贾元涛表示,“高标仓资源非常少,招商环境非常好,基本上不需要招商人员,客户就会自己找上门来。”据了解,目前万科普洛斯、宝湾物流、平安不动产、绿地等均把高标准物流地产作为“标配”产品打造。
根据国金证券(9.260, -0.04, -0.43%)研究所测算,在同等占地面积下,由于高标仓更高的规划容积率以及9~10米层高带来的更高效存储空间,高标仓的使用效率是旧式仓储的三倍,这也在挤压着传统中小物流地产商的生存空间。
与此同时,原本的“大客户们”——阿里、苏宁、京东等电商平台均自建物流仓储,亲自加入了高标准物流地产的角力场,更是提出了与传统租赁模式不同的新运营模式。
2017年11月,苏宁云商(12.460, -0.02, -0.16%)全资子公司苏宁物流与深创投联合设立了物流地产基金,首期募集资金50亿元,目标总规模300亿元。苏宁方面对经济观察报表示,电商的物流仓储实际上是一个规模化应用自动化技术、极重供应链效率的试验场,“我们有一个强大的完整系统技术体系支持整个仓储网的设备、存储、数据、路由控制,对供应链物流上的订单、仓库、运输、财务、数据等全流程进行可视化管理。”
据介绍,苏宁以打包签约的方式与联合利华等诸多供应商以“仓配一体”的方式进行合作,为供应商提供在库服务、增值服务、配送服务在内的全方位供应链服务,通俗来说,苏宁充当着合作商家“智能仓储管家”的角色。
与传统的以货币换取仓储使用权的租赁模式不同,电商的物流仓储“管家”模式在提供线上流量的同时,省去了商家构建仓库运营、管理、改造等步骤,这也对传统物流地产商产生了冲击。
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