融创“试水”商业地产存量市场 拟设立200亿并购基金

　　3月4日，融创(上海)商置有限公司(“融创上海商置”)与盛煦地产(NOVA Property Investment Co.,Ltd)在上海宣布，将共同发起国内首支存量资产并购基金，基金规模达200亿元人民币。

　　而这也是融创首次以基金形式“试水”商业地产存量市场。

　　融创首次涉水存量市场

　　据悉，此番NOVA盛煦地产与融创上海商置合作成立的存量资产并购基金双方将各占一半权益，基金正处于募集环节，已经与境内外知名投资机构洽谈。

　　融创上海商置总经理顾明告诉《每日经济新闻》记者，此次双方拟投项目已经将近100亿元，预计在未来两到三年完成200亿元额度。顾明同时表示，该基金将聚焦一、二线城市的核心商业存量资产，例如具备潜力的写字楼、酒店、商场等。

　　“这是一个新的增长点，希望这个合作和专业资源聚焦这个领域，做的更专业。NOVA是一个非常好的交易伙伴，除了市场上的声誉，我们双方此前也经过了实战的磨合。”

　　顾明告诉《每日经济新闻》记者，该基金的成立目的是在城市中心获得一些低效的资产，比如说老式的酒店和一些低绩效的商用物业和商场。

　　从具体分工来看，基金所投项目将由双方合作运营平台进行运营管理，同时融创地产开发团队提供专业的开发及改造支持，待物业进入成熟运营后，通过多种渠道从资本市场退出。

　　“我们和盛煦地产将充分发挥各自优势，将已有的投资管理平台、商业运营平台及地产开发平台整合为一个完整的存量资产管理团队。如果是很大的综合体改造和超高层，那可能由融创主导，如果是小巧精干的项目则由对方来操作，关键还要看项目本身的特点。投资只是第一步，运营将是核心。”顾明表示。

　　融创中国执行董事、执行总裁兼融创上海区域集团总裁田强告诉《每日经济新闻》记者，北上广深及部分核心的二线城市都已迈入存量时代，这些城市土地资源稀缺、但各类商办和消费升级需求活跃，大量商业资产需要升级。

　　“虽然如今在市中心获取新项目的难度越来越大，但用相对较低的价格在一线城市获得优质的物业，是我们乐意做的。”田强表示，相信此次合作将更高效地盘活城市存量资产，提升城市品质。未来，城市更新也将成为融创新的增长点。

　　房企掘金存量市场

　　过往10年，商业地产一路高歌猛进，然而大量商业存量物业存在规划设计、功能定位、运营管理、资本结构不合理的情况，改造升级的需求激增。

　　以商业地产的两大巨头恒隆地产和凯德置地为例，恒隆地产以重资产模式发展为主，其主要通过商业物业升值提升商业物业的价值;凯德则是通过资产证券化实现轻资产运营，享受持有优质商业物业的升值。两者均在业界有着相当的口碑。

　　张波认为，中国的一线房地产市场已经逐步进入存量房时代，随着城市可供开发土地的日益减少，存量资产更新的问题自然就提到日程上来，存量资产城市的更新包括旧城改造、城中村改造、区域内产业转型升级等方式。

　　“房企要在一线城市布局，除了拿地开发模式外必须将目光聚集到存量资产更新这一领域，思考如何在传承城市建筑的历史文化中，探索居住空间的开发;如何在包容城市文明多样性中，提升城市居住的品味;如何通过充分理解中国城市更新的内在驱动力，通过建筑文化推动城市化进程的升级。这些将成为房企长期扎根一线城市不得不面临的挑战。”张波表示。

　　的确，存量资产时代，运营为王。2008年，美国商业地产开始进入存量时代，大量的商业项目都在重建改造，美国最大商业地产开发商西蒙彼时投入高达200亿美元调整旗下物业，取得了良好的运营回报。

　　在NOVA盛煦地产联合创始人、董事长兼联席总裁王谦看来，房地产基金未来的首要机会将是一、二线城市的存量。一、二线城市核心商务区、副中心都有大量的老旧物业及被低估的存量资产，这些都是极具升值空间的优质资产。

　　“也由此，融创的并购实力将会为存量资产市场创造诸多经典案例。”王谦表示。

　　据悉，目前NOVA盛煦地产公司投入运营和在建项目已达38个，总投资规模近80亿元，项目面积达30万平方米，从投资、融资管理到退出，已经有了完整资产管理的产业链。旗下运营品牌有base佰舍、N2盛云创意等，以满足不同业态的定位需求。

　　“其中，荷兰的Markthal原本就是一个破旧的老楼，经过改造后成为全球首个菜市场综合体，充分体现出运营的价值。”

　　顾明表示，通过基金管理人形式，以较少的自有资金，来撬动更大的资金，融创希望借此来建立自己的品牌和信用，成为更优秀的基金管理人，融创与盛煦地产，也希望能为城市创造更多的运营典范。