房产税焦虑症进入缓冲期 两会中三个重要场合被提及

　　此次两会，房地产税在三个重要场合被提及。

　　3月4日，全国人大一次会议发言人张业遂答记者问时表示：“目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见，争取早日完成提请常委会初次审议准备工作”;3月5日，总理在政府工作报告中指出：“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法”;3月7日，财政部副部长史耀斌表示：“目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案”。

　　释放的信号很清楚，争议多年的房地产税一定会落到实锤。对民众来说，最关心的还是狭义房产税，虽然房地产税是更大的概念。本文要关心的也很明确，就是最热的狭义房产税——针对城镇住宅在保有环节的征税。

　　中国历来是没有狭义房产税的。在过去十年里，狭义房产税这种可能出现的新税种对习惯了没有房产税的民众产生很大的心理冲击——坊间有着相当普遍的房产税焦虑症，而这种焦虑症有两种截然不同的来源和走向，一种是激烈抵制、极力反对，主力为城镇住宅既得人群，一种是欢欣鼓舞、极力怂恿，主力为无房或少房的高房价敏感群体，前者担心征收房产税会冲击家庭财富，后者担心不征房产税房价降不下来，自己会更买不起房。不管怎样，力挺者和反对者都流于情绪对立。在社交媒体上，这种焦虑常常演化为大规模的争辩乃至敌视。

　　房产税焦虑症，反映的是中国经济社会的深层病灶之一。1998年房地产市场化改革启动至今凡二十年，房地产业成为国民经济的主要支柱，但由于发展速度过快，配套改革跟进速度相对较慢，它也派生出意想不到的负面效应。尤其在过去十年以来，房地产成为中国社会财富和阶层划分的主要分化器——某种程度上甚至是最重要的。在居住功能之外，房子负担了阶层、身份、地位等如此多而重的溢出社会功能，应当说，相当不正常。

　　在某个时期，甚至“房子即是最大的政治”。正因此，与房子有关的法律、政策、制度的任何风吹草动都会引起社会热议，更遑论如此重要而敏感的房产税。

　　在房产税的处理上，中国政府总体是谨慎的，并且对国情和社会舆论有着比较准确的把握和判断。实际上，早在2003年，中共中央即在十六届三中全会提出条件成熟时对不动产统一征收物业税，距离房改启动不过五年时间。2011年起，上海、重庆就开始了房产税改革试点，至今已七年。这实际上符合中国政府在重大制度变革上的一贯做法，先在地方试点，看看效果如何再考虑是否推及全国。这里面有个插曲，2013年8月，杭州、南京等城市曾经制定和上报房产税征收方案，但在实施之前被紧急叫停。查中国历年房价走势可知，2013年上半年的中国房价是一个暴涨周期。实际上，本次两会之前，房地产税进入政府工作报告还是四年前。2016年至2017年上半年，中国又经历了一次房价暴涨周期。

　　为什么在今年，房产税频率如此之高地进入官方话语?一方面说明官方在节奏把握上结束民间争论期进入立法准备期，另一方面说明，官方认为，新税种开征的准备条件已经趋近成熟，在这个立法准备期或者第二个缓冲期有足够时间完成更细致的配套改革，因而敢于设立时间表。

　　中国民间的房产税焦虑症在未来五年将会逐渐缓解、消融乃至最终获得普遍接受，在2015年至2017年左右达到顶峰的房地产在中国社会中近乎畸形的“不能承受之重”也会逐渐得到扭转。

　　第一，按照两会上主要相关官员的说法，房地产税立法工作尚在初审准备阶段。实际上，类似房地产税这么重要的税种的立法工作耗时时间往往超过预期。按照比较保守的估计，可能需要四到五年。换句话说，大概在2023年以前，房产税还不会真正落地。这个时间段就是我所谓第二个缓冲期，将会给民众留一个不算短的心理缓冲窗口。

　　第二，房产税的准备工作和配套改革还需要一段时间的攻坚。房地产税是一个涉及面非常广的全国性税种，而中国国土之大、国情之复杂在房地产市场有非常明显的体现，很多配套工作还没有完成。比如，房屋性质的统一界定，中国城市的房子种类五花八门，除了常见的普通城镇商品房外，还有房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等等。要统一征税，就要统一税基，就要统一界定房屋性质吧。这个工作还没完成。此外，要全国统一征税就要有全国统一的不动产登记系统，有很准确的房屋登记和交易数据，目前来看，不动产登记工作也没有完全结束。总之，政府还有很多准备工作要推进，这也需要时间。

　　第三，房产税根子上不只是税本身给民众带来的冲击，更在于房地产问题本身牵动社会。正如上文分析，房地产对中国社会影响太大，以至于关于它的细微政策变化都会牵动社会神经。反过来说，当中国社会的住房问题基本解决，房产税焦虑也就迎刃而解，所谓皮之不存、毛将焉附。实际上，中国住房问题正在获得实质性解决。一方面高层提出的“房住不炒”理念正在贯彻，无论是集体土地租赁住房市场的放开，还是城市保障房的大量建设以及即将逐步推进的宅基地三权分置，总的来说，住房供给越来越充沛;另一方面，中国房价整体得到控制，尤其一线二线城市的房价趋于稳定，而三四五线城市总体房子供大于求，未来可能会进入回调周期。此外，如果中国经济持续保持稳定增长，民众收入同步稳定增长，住房问题将会随着经济的发展逐步解决，而房产税焦虑症也将自然随之得到或多或少的消解。

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　　尽管有很多人害怕房产税，也通过各种手段表达了几年之内房产税出不来。但是通过这几天的消息来看，房产税正在逐渐变得清晰。

　　首先，房产税和房地产税的关系，准确地说现在正在准备中的是房地产税，而大家关心的房产税包含在了房地产税当中，但由于其他建造交易环节我们已经征税多年，大家对此并不感兴趣，在房地产税改革中，大家最关心的还是持有物业的税收问题，也就是我们说的房产税。

　　其次，房地产税设立的流程是，人大、财政部和相关部门正起草完善房地产税法律草案，总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。从目前的表态看，这个税已经确定要收，毫无疑问了。现在只是时间问题。昨天传来了重磅消息，原财政部长，现在的全国社保基金理事会理事长楼继伟透露消息说，预计房地产税立法草案今年提交人大首次审议。这将大大超越预期，即使老齐，之前也认为明年出后年执行，更合乎情理。如果今年就首次审议，那么也就是说房地产税确实大大加快了。但一审后面应该还有多次审议，所以不排除修改的时间会比较长，个人认为2020年之后等房地产逐渐稳定了，加息周期也完成了。再推房产税是比较适合的时间点。否则房产税和加息两枚核弹，楼市真心受不了。

　　第三，房产税的目的，昨天财政部副部长说的很明确，一是为了调节收入，缓解贫富分化。那么必然是富人多征税，穷人少征税。多套房多收，自住房少收甚至减免。二是为了筹集财政收入。房地产税将作为重要的地方税，成为地方政府的收入之源，这话的意思是，以后全国各地的税率将不一样。从美国经验来看，各州每年的税率在0.5-3%之间，绝大多数地方都在1-2%之间，7个州高于2%，比如华人经常去的比较繁华的城市，纽约洛杉矶房产税就是1%左右，而纽约最核心的曼哈顿，房产税3%，所以这里除了大富豪，80%的人都租房子，实在是交不起税。那么如果这么算，以后全国各地的房产税率差不多也是1-2%的水平。

　　第四，房产税的征收参考标准。其实很早之前这个就明确了，也就是按照房屋评估值来计算房产税的标准，也就是说你家的房子交多少税，人家说了算。而评估值可能会几年才调整一次。这会出现什么后果呢，就比如美国次贷危机爆发后，底特律的房子1块钱往外卖都没人要，因为评估值还很贵，每年需要交几十万的房产税。所以我们也极有可能出现类似情况，房价下来了，但评估值还没有调整的情况。

　　第五，房产税怎么收，这是大家最关心的问题，昨天财政部给出了答案，明确了四点，1、工商类住房和个人住房都按照评估值征收;2、对特殊情况给税收优惠和减免;3、收入归属于地方政府;4、需要建立完备的税收征管模式。所以这就很明确了，所有房子都收税，这是原则，但会给一些税收减免措施，类似于个税的起征点一样，但估计不会太高。应该在全国平均水平上下，因为个税起征点基本就是人均收入，那么全国人均住房面积多少呢?之前有统计是40平米，而城镇居民人均居住面积是32平米。所以会参考哪个就不一定了。但应该不会比这个标准更高了。按人均免征是比较合理的，但也是非常难执行的。征税成本不小。如果要给出人均免征额，那么也必然会有高税率以及惩罚税率。也就是说，美国每套房都收税没有免征额的税率如果是1%，那么有免征额的税率至少是1-2%，多套房的惩罚税率很可能会加到3-5%。你要真有个5套房或者10几套房，那么一年下来基本就破产了。

　　第六，不交怎么办?房产税肯定不能上门去收，需要你自己报税并交纳，如果你不交，人家也不会上门催，只需要在过户的时候补齐并交纳滞纳金就可以了。如果房子很多，还拖了几年没交，到时候一看，没准滞纳金加房产税比房子价值还高，这都是有可能的。

　　第七，房产税的影响，绝不是调控房价这么简单，站在更高格局上，他会成为地方政府的主要收入来源，是中央和地方财权事权的又一次划分。也是解决目前地方资金和地方债问题的唯一办法。更是调节收入的一次重要的财富洗牌，所以这个事必须要稳准狠。房价也许并不会降多少，因为房价降了也会影响房产税收入，但楼市的流动性一定会降到冰点。也就是房产税出台，你的房子将很难再卖掉。

　　第八，老百姓该怎么看待房产税，人家早就告诉你房子是用来住的，不是用来炒的，这已经是赤裸裸的警告了，囤积多套房是会付出惨痛代价的。如果按30平米免征，基本上够用了。绝大多数家庭也不用交税，改善家庭对超出面积交税，比如北京你两口人住个140平米的大房子，那你就要交80平米的房产税，这80平米的房产价值估计是400万，所以算下来每年大概4万块钱左右，再加上70年的产权减免因素，也就是大几千块钱。如果2口人您住一个大别墅几百平米，那么估计就该有惩罚税率了也许是2%-5%。所以绝不是你只有一套房，就不用交税这么简单的。还要看你的房子面积多大。

　　第九，70年土地出让金怎么办，之前中房集团孟晓苏他们已经给出了意见，那就是根据产权使用年限扣除，房子多少年，就交70分之几的房产税，比如你的房子10年了，那么就只交10/70的房产税，如果你的房子70年了，那么土地使用权过了，那么就交全额房产税了。这是比较合理的方法。但最后的结果就是，老破小交的房产税最多，将很难变现了。

　　第十，房产税转移不出去，网上流行各种段子，说收房产税怕什么，涨租金啊。但这只能是段子，租金是由一个城市的收入水平决定的。不是由房东决定的，如果可能房东早就涨租金了，这个事他绝不会跟你仁慈。之所以相对于房价的租金回报率每况愈下，就是因为租金已经达到了大家收入水平的瓶颈加不上去了，我倒是很想租一套大房子，但你要我每月1万，我一共才赚5000，所以不是我不想，而是真的租不起。租金这个东西，没有产权抵押物，所以也开发不了什么金融衍生品，加不了杠杆。你一个月赚5000，银行敢再借给你5000吗?而且每月都要借你5000，除非他疯了。因为你根本没有还款能力。所以你只能去租3000的房子，如果3000的房子没有了，你就会选择住到郊区去。宁可起早贪黑也没办法，因为租不起。而房东把你赶走了，他的房子就空置了，房产税就他一个人背着了，所以他还不如把你找回来分摊房产税，损人不利己的事，也是干不长久的。

　　(房掌柜整理来源自新京报、中国经营报)