万科郁亮：早已经不在乎第一第二 心中只有美好生活

　　3月27日，这一天多家房企召开业绩发布会，焦点却聚焦在自带流量的万科和郁亮身上。

　　万科2017年度业绩推介会阵容也有了新变化，除了熟面孔董事会主席郁亮、首席运营官张旭、首席财务官孙嘉以及董事会秘书朱旭外，49岁的新总裁祝九胜亦出现在会场。

　　回顾过去一年，万科业绩亮点纷呈：全年销售金额5299亿元，同比上涨45.3%，市场份额上升至3.96%;净资产收益率21.14%，同比提升2.61个百分点;集中式租赁住宅已有10万间，全国领先;《财富》“世界500强”排名307位，较2016年提升49位;深圳地铁成为第一大股东;2017年圈亚洲最佳投资者关系公司。

△万科董事会主席郁亮

　　新时代的万科新战略

　　抛开漂亮的财务数据，此次业绩会的重点是万科宣布战略升级。郁亮不再谈过去一直提的“城市配套服务商”，而是长篇大论谈万科为何要抛弃旧思维，拥抱新时代，做“城乡建设与生活服务商”。

　　这家领跑行业的企业，战略定位向来是与时俱进。

　　2014年开始，万科将自身战略定位从“三好住宅供应商”延展为“城市配套服务商”，将业务从地产开发、物业服务拓展至物流、住房租赁、教育、养老、冰雪度假等行业。

　　新时代，社会矛盾和国家发展阶段发生了新变化：社会矛盾由从“人民群众日益增长的物质文化需要与落后的社会生产之间的矛盾”，转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”;国家的发展阶段从“高速增长阶段”转化为“高质量发展阶段”。

　　郁亮强调，万科这一次战略升级从“城市配套服务商”到“城市建设与生活服务商”，既是基于对时代变化、时代前进方向与行业变化趋势的理解，也是过去5年以来，在“城市配套服务商”实践基础上的升级和换代。

　　从“配套服务”到“生活服务”，万科升级的是什么?郁亮认为，“内容” 是升级的根本。“配套服务”更多是硬件，而“生活服务”不仅包括硬件，也包括软件。我们不仅要做不动产，提供服务的场所，也要直接提供服务内容。

　　与此前不同，乡村建设列入万科新战略，并成为至关重要的一环。

　　“万科不能仅仅关心城市，也需要关心乡村，关心城市和乡村的互动。”郁亮具言，“乡村不仅包括城中村，城市周边的乡村，也包括远离城市的乡村;城市乡村的互动包括城市人的田园情节、安全健康的食品和大规模城市化之后乡村的振兴，这个是城乡的内容。我们不是要去乡村盖房子，我们建设的是场景，美好生活的场景、乡村振兴的场景。”

　　万科将“城乡建设与生活服务商”战略定位细化为四个角色，除了公众熟悉的美好生活场景师外，还有实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。

　　郁亮直言，我们正处在一个伟大的新时代，既然要拥抱新时代，就要告别旧思维。

　　郁亮为新时代万科的美丽新世界描绘了一幅宏伟蓝图：以人民美好生活为己任，以“城乡建设与生活服务商”为定位，沿着健康、可持续的道路，领先领跑，为更广泛的利益相关方，创造更长远的真实价值，成为无愧伟大新时代的好企业。

　　判断房企不能只看销售额

　　谈中国房地产过去发展，郁亮用了两个“结束”概括，一是“住房全面短缺时代已经结束”，“过去20年，我们房子盖了很多，但跟不动产配套的服务发展还比较滞后。一个经济体在房地产建设进入成熟期之后，围绕着不动产的服务业，其规模会超过房地产本身。我们要有敏感度，也要有自信心，相信在未来不动产领域的周边行业大有作为。”

　　二是“中国房价单边快速上涨时代已经结束”，“如果房地产企业还有地就买，不看价格，那么之前怎么赚的钱之后就怎么还回去。房地产企业要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。”

　　整场业绩会，万科有意无意弱化对住宅主业的阐述，住宅主业的成绩与展望只出现在朱旭的报告中，

　　媒体提问也将更多的注意倾注在租赁住房、商业地产、物流地产等配套型业务上，万科管理层分别对此给予以了详细的回答，郁亮甚至多次拿起话筒补充。

　　租赁住房方面，截至2017年年底，万科泊寓累计获取超过10万间，累计开业3万间;参与城中村综合整治和经营，与深圳市人才安居集团战略携手，在人才安居房和社会租赁住房的开发建设、房屋租赁、装修装饰、物业管理等方面展开合作。

　　商业地产方面，截至2017年年底，总管理项目172个，总建面超1000万平方米，位列行业第二。2017年10月，印力以深国投广场为标的发起并设立信托受益权资产支持专项计划，12月在深交所正式挂牌，实现商业物业资产证券化。2018年1月，印力收购凯德20家购物中心。

　　物流地产方面，万科2017年新获取36个项目，2018年至今新增8个物流地产项目，合计规划建面334万平方米。截止目前万科仓储项目累计建面482万平方米;稳定运营项目平均出租率96%。

　　没有规模就没有话语权，在房地产行业规模赛跑的大背景下，“规模”自然是业绩会上无法避谈的关键词。

　　前天，与万科一同站在5000亿梯队的恒大提出了三年目标：2020年总资产达到3万亿、销售规模8000亿。恒大更是认为，未来3年，房企销售TOP10的门槛是5000亿元，TOP3则是8000亿元。尽管2017年销冠碧桂园宣称2018年不设销售目标，但掌舵人杨国强却是信心十足，“不定目标是因为公司有能力做得比较好。”

　　在回答投资者关于价量、规模的问题时，郁亮表示，“量价都是旧时代的产物，用量价来解释伟大新时代是错误的，我们早就不在乎第一第二了，只有你们不断在提醒我们是第一还是第二，我们的心中只有美好生活。”

　　然而，这样滴水不漏的解释并不能满足现场媒体和投资者，面对再一次追问，郁亮有些无奈：“我不是数学家，所以我没有办法预测数字。自己的都算不清楚，别人的更不知道。所以，我们当好农民种好地吧。”