建业地产负债540亿元频融资 轻资产转型难过盈利关

　　近日，河南地产公司建业地产(00832.HK)披露了2017年业绩，公司去年实现营业收入138.79亿元，同比增长46.2%，归属于上市公司股东的净利润8.11亿元，同比增长101.3%，在全国房企目前排在第52位。

　　另外，建业地产去年总资产为625.27亿元，负债合计540.54亿元，负债比2016年增长了44.8%，资产负债率达到了86.45%。而融资成本由2016年约4.01亿元上升了1.8%，去年达到了4.08亿元。

　　作为河南本土房企，建业地产面临内外夹击。2017年度郑州房地产企业销量TOP20排行榜中，建业地产以65.77亿元的权益金额仅排在第6位，正商地产、康桥地产、永威地产三家本土房企位列前三名。而万科地产以103.9亿元的权益销售金额排名第4位，融创地产排名第8位，碧桂园排名第10位。

　　而除了生存空间不断被挤占，建业地产资金链也面临不小的压力。自2010年起，建业地产每年至少发行一笔境外债券，主要是用于偿还现有债务，即“借新还旧”，境外发行的债券也成为该公司最主要的负债资金来源。

　　2017年年报中披露，建业地产借贷总计155.84亿元，其中银行借款38.88亿元，其他借款3亿元，公司债券29.87亿元，优先票据84.09亿元，公司的负债率从2015年的81.59%上升到86.45%。

　　2月27日建业地产公告，将发行本金总额为3亿美元的3年期离岸债券，所得拟用于偿还现有债务。

　　另外，3月公司还向董事会主席胡葆森独资拥有的恩辉投资有限公司和第三方机构发行新股，拟融资10.15亿港元，用于业务发展和偿还债务、补充营运资金。

　　业绩企稳负债上升

　　年报显示，建业地产2017年营业收入138.79亿元，同比增长约46.2%;毛利32.8亿元，同比增长43.1%，归属于上市公司股东的净利润8.11亿元，同比增长约101.3%。

　　收益增长主要由于物业竣工项目增加所致。建业地产物业销售收益由2016年的91.2亿元增加44.9%至2017年同期约132.11亿元。公司解释称，主要由于已售面积从2016年的173.86万平方米增加至2017年的232.92万平方米，而平均售价也从2016年每平方米5245元上升至2017年每平米5672元。

　　截至2017年12月31日，经营活动所得现金净额为57.60亿元，负债合计540.54亿元，比2016年增长了44.8%。

　　根据公告，建业地产截至去年底已参与75个轻资产项目，计划建筑面积合共约1246万平方米。公司在建项目65个项目，在建项目总建筑面积为841.7万平方米，拥有土地储备建筑面积3188万平方米，其中权益建筑面积约2425万平方米。

　　2014-2017年四年间，建业地产的营收为92.29亿元、125.63亿元、94.95亿元、138.79亿元，归属于股东的净利润分别为8.83亿元、8.01亿元、4.03亿元、8.11亿元。

　　尽管8.11亿元利润比2016年的4.03亿元增长了一倍多，但这一指标在2015年度已经为8.01亿元，2014年度则是8.83亿元。这意味着，建业地产去年的盈利水平实际与2014年相当。

　　另外建业地产的负债率也在持续上升，资产负债率从2014年的81.08%上升到86.45%。

　　值得注意的是，2017年建业地产在“大本营”郑州实现合同金额80.33亿元，比2016年同期减少25%;合同建筑面积为72万平方米，比2016年同期下滑14%。

　　本土优势不再河南“大本营”不敌正商地产

　　建业地产在年报中表示，河南省宏观经济增速高于全国平均水平，而城镇化发展相对滞后，因此河南房地产市场发展空间仍较大，并预测2018年整体上全省的表现仍会好于全国平均水平。

　　事实上从2009年开始，建业地产就失去了多年郑州市场的老大地位，正商地产和升龙集团轮流排名首位。

　　根据克而瑞发布的2017年度郑州房地产企业销量TOP20排行榜显示，建业地产以65.77亿元的权益金额排在第6位。排在前3位的正商地产、康桥地产、永威地产均为本土房企。

　　而除了本土房企的领先优势，建业地产年报所列出的集团重大风险中，出现了“大型房企入驻河南省内，市场竞争激烈”，在此前的年报的风险管理中，并未出现这一项。

　　据《国际金融报》报道，近年来众多全国品牌房企纷纷开疆拓土进入河南市场。克而瑞发布的2017年度郑州房地产企业销量TOP20排行榜显示，万科地产以103.9亿元的权益销售金额排名第4位。此外，融创地产排名第8位，碧桂园排名第10位。