融创万达文旅项目交割第三次延期 还有什么没谈拢？

　　去年7月融创、万达之间达成的“世纪大并购”部分项目将再次延期交割。

　　4月23日，融创中国控股有限公司发布公告称，将延迟寄发关于万达文化旅游项目的收购事项、关于大连万达商业的战略合作事项的通函。

　　融创在公告中称，公司已向联交所申请将寄发资料通函的时间进一步延迟至2018年6月30日或之前。融创同时申请延期的还有大连万达商业的战略合作事项通函，融创将寄发该交易资料通函的日期预期延迟至2018年6月30日或之前。

　　这已经是融创第三次延迟寄发万达文旅项目收购通函。去年7月双方握手合作，截至目前，延迟收购交割，在业内人士看来，融创的收购战略难言顺畅。

　　融创延迟寄发收购通函

　　融创在昨日的公告中表示，鉴于目标项目体量大、物业类型众多及处于不同的开发及经营阶段，公司需要更多时间以编制及更新须载入通函的经审核财务资料、估值报告及有关目标项目公司及目标项目的其他资料。公司已向联交所申请将寄发资料通函的时间进一步延迟至2018年6月30日或之前，而联交所已授出有关豁免。

　　2017年7月19日，融创与万达订立收购协议，融创收购13家万达文旅城91%的权益，总代价合计438.44亿元。发布会上，融创董事长孙宏斌表示，这次合作既符合万达的转型战略，又让融创能有很好的条件和机会在文化旅游产业等方面有专业性和规模性的发展。融创和万达会在文化旅游产业、大健康产业等方面有更多更好的合作，融创也会和万达在电影等其他领域进行深度的战略合作。

　　今年1月30日融创发布公告，融创中国计划出资95亿元或者等值港币，购买大连万达商业股东持有的约3.91%股份。该交易的通函预计于2018年4月30日或之前寄发予股东。4月23日融创的公告亦表示，由于公司需要更多时间以处理须载入通函的大连万达商业的经审核财务资料、物业估值及其他资料，寄发该交易资料通函的日期预期延迟至2018年6月30日或之前。

　　对“闯入者”的疑虑

　　事实上，万达城的“资产交割”并不复杂——比如西双版纳万达城，包括资料、财务、人事、印章等项目的交割，一天之内宣告完成。“真正复杂的是协调地方政府关系。”接近此次万达城交割的消息人士透露。

　　腾讯《棱镜》多方求证获悉，前8个项目之所以顺利交割，与项目大多或已开业或将建成不无关系。另5个项目之所以交割延期，同样受到项目建设进程影响。除青岛项目将在2018年4月全面开业之后，其他四个预计在2020年-2021年方能建成开业。

　　“一个最明显的疑虑就是，万达自身的商业信誉、资金实力、开发运营才是地方政府愿意与其合作的关键，现在项目刚开始建，大股东突然换成融创了，换谁都会担心。” 一位熟悉万达和融创的房地产公司高管对腾讯《棱镜》表示，“而且融创的资金实力、负债压力、企业信誉，以及由此可能带来的项目风险，都值得慎重再三。”

　　瑞信香港此前发布的研报显示，融创杠杆率“冠绝内房股”。截止2017年上半年的净负债率是260%。“若计入2016年发行的100亿元永续债，其净负债率达到390%。”

　　在万达城缔造者王健林看来，建设万达城，资金压力相当大。

　　“每个万达城项目需要七八年有息负债才能往下走，十几年才能收回投资。十几个项目叠加在一起，虽然通过销售物业能回收大部分现金，但至少五到六年内，十三个每年净增1000亿负债，压力相当大。”在2017年万达集团年会上，王健林再次强调，“这样加杠杆、逆势而为是不科学的。”

　　收购万达城放大了融创的财务负担。但孙宏斌曾对腾讯《棱镜》表示，2017年将是融创负债率的拐点，融创接下来将加速销售资金回笼，公司负债率会越来越低，并且融创有足够的资金。

　　融创中期财务报告显示，融创在手现金924.1亿元，足以覆盖金额为689亿元的1年半以内到期的有息债务。按严谨口径，扣除掉受限制现金，不受限制的现金为706亿元，也仍可以覆盖1年半以内的有息债务。

　　但融创依旧需要王健林。

　　“因为融创的地方政府关系非常薄弱，在万达城交割中需要万达给它背书。” 前述房地产公司高管表示。

　　事实确系如此。

　　接近融创万达高层的人士告诉腾讯《棱镜》，在13个万达城的资产交割当中，协调地方政府关系的工作主要由万达负责，“前8个大多已经开业或者即将建成，协调起来比较简单，融创最终负责财务、印章、工商登记变更这类事务性工作即可。剩下5个还在协调当中。”

　　一家与融创有业务往来的信托公司高层向腾讯《棱镜》指出，项目尚未交割，产权关系不清楚，就会影响项目的融资。“融创曾向我们公司寻求就某一万达城项目进行抵押贷款，但就由于产权不清，而没有接这个单子。”

　　上述信托高管进一步分析称，项目融资不顺，就有可能拖慢地产项目的资金回笼，继而影响到文旅产业的工程进度，而工程进度又是资产交割过程中地方政府最关心的环节。“这是一个负向循环。”

　　1月3日，孙宏斌带领汪孟德等人拜访王健林，诉求之一即希望王健林尽快破解这种负向循环。这同样符合万达自身的利益。

　　2017年是万达的特殊时期，王健林坦诚“遭受磨难和风波”。因此，“如果万达城的交割再出现问题，会对万达在地方政府眼中的信誉造成直接伤害，王健林是不可能允许这种情况发生。”上述接近融创万达高层人士透露。

　　按照王健林在2018年万达年会上透露的目标，未来将保持每年50个万达广场的开业速度，到2020年开业800家。万达要想达成这一目标，依旧需要得到地方政府在地价等方面给予政策优惠。

　　万达文旅项目第三次延期交割

　　双方签约3个月后的10月11日，融创中国披露了收购13个万达文化旅游项目91%股权的合作进展，融创称，已支付两笔款项共计294.22亿元，且已完成8个项目的交割。当时，融创在公告中表示，预计剩余款项144.22亿元将根据协议书的约定按期支付，并完成剩余5个目标项目的交割。

　　当时公告称，该合作事项的通函预计将于2017年10月15日或之前寄发。由于需要更多时间编制须载入通函的资料，包括但不限于目标项目公司的经审核财务资料及其他资料，融创已向联交所申请将寄发通函的时间进一步延迟至2017年12月31日或之前。

　　到了2017年12月22日，融创中国再次发布有关收购13个万达文化旅游项目进一步延迟寄发通函，并将寄发通函的时间进一步延迟至2018年4月30日或之前。

　　如今，融创公告确定的4月30日期限将近，融创又一次向联交所申请将寄发资料通函的时间进一步延迟至2018年6月30日或之前，而联交所已授出有关豁免。

　　“累活”和“精细活”无缝衔接

　　融创究竟有无能力保证万达城的建成开业，这不仅是一个信用问题，还关涉万达城自身的项目结构，以及万达、融创在这一结构的分工。

　　13个万达城当中，房地产开发这种销售物业占比84%，剩下16%才是文旅、酒店等自持物业。比如，济南万达城首批出让1495亩土地，销售用地1085亩，用于文旅产业部分的自持用地410亩，支付土地出让金66.75亿元。

　　“土地出让金是整个万达城项目最大的一笔投资。”熟悉万达城开发模式的业内人士告诉腾讯《棱镜》，“万达城后续投资，先依靠土地使用权抵押得来的贷款投入在建工程，再依靠在建工程抵押贷款投入住宅开发，继而将住宅销售资金投入文旅产业。”

　　因此，楼盘销售速度决定整个万达城项目的建设进展。

　　万达集团正在淡化房地产这种重资产，谋求通过商业、文旅等地产项目中积累的品牌信誉、政府资源、运营经验，完成商业模式的重塑。反之，融创却是房地产行业新贵，销售凶猛是其显著特点，这家公司2010年销售额86亿元，2017年蹿升至3600亿元，行业排名仅次于碧桂园、万科、恒大。

　　万达与融创在前8个交割完毕的文旅城中的分工，同样取决于双方能力。万达负责酒店、商管、乐园等自持物业的品牌管理、规划内容、项目建设、运营管理，融创则负责房地产开发等销售物业。

　　以南昌万达城为例，该项目公司在完成工商信息变更之后，融创持股91%，融创武汉公司总经理王迎佳出任法定代表人，万达助理总裁杨明明继续担任总经理。

　　在酒店、商管、乐园等自持物业的各个运营公司中，融创每个运营公司仅派驻一位财务代表、一位法务代表和一位业主代表，其余高管、员工继续由万达一方担任。地产开发的销售物业高管几乎大换血，改由融创一方担任，万达普通员工如愿留下，要与融创签署劳动合同。

　　在入股乐视、并购万达城之后，孙宏斌在多个场合宣讲融创在文旅和消费领域的“美好生活”布局，但在现阶段，他仅表示“我们只能干盖房卖房这种脏活累活，文旅产业运营这种精细活儿还是老王(王健林)他们擅长。”

　　“在融创向文旅产业派驻的几个业务代表中，还有一个是融创从其他文旅城挖来的原万达员工。”南昌万达城内部人士告诉腾讯《棱镜》，融创人才储备不足只是一个方面，文旅产业的财务系统对其来说同样陌生，“文旅跟地产的报表是不同的。比如商管公司的报表中有一个科目用来记录租金收入，融创的人在接收财务时，还在问我们财务，这项用来干嘛?”

　　地产行业属于“打一枪换一个地方”的快速周转行业，文旅产业却需要耐心培育区域市场，潜心经营十多年才能收回真正盈利。

　　“仅以地产行业的管理水平掌舵万达文旅城，这远远不够。” 上述南昌万达城内部人士坦言，万达集团自身的文旅城经验不过四五年时间，诸如万达城中的海洋主题乐园，目前还在聘请韩国团队代其管理，“所以我们总是调侃说，万达做文旅的水平，距离迪士尼差着好多个长隆度假村。融创距离万达，差着无数个万信(万达RTX名称)。”

　　■ 追问

　　融创为何再次延期交割?

　　融创为什么三次延迟寄发万达文旅项目收购通函?对此疑问，记者分别向万达和融创求证。截至发稿时，并未得到双方的正面回复。

　　融创在4月23日的公告中，对延迟寄发收购通函给出的原因是，鉴于目标项目体量大、物业类型众多及处于不同的开发及经营阶段，公司需要更多时间以编制及更新须载入通函的经审核财务资料、估值报告及有关目标项目公司及目标项目的其他资料。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，以此类收购事项来说，周期相对比较长，所以收购的考虑点比较多，这和具体项目的规模或体量较大有关。类似收购更多是在走流程，对于收购本身的结果没有太多的影响。而融创类似收购完成后，后续顺理成章会在文旅方面发力，这也有助于融创业务的转型。

　　央视财经评论员薛建雄认为，原因如公告所说，但之前富力加入收购时方案就出现过变动，而万达13个超大项目的内部利益分配，工程投入及后期运营是个非常复杂的问题。之前万达、融创的收购谈判，尽管王健林和孙宏斌已经把权责边界划清，但要把底摸清没那么简单，可能还需要更长的时间。随着问题的摸清，边界更为清楚，未来出现点小摩擦也在所难免。

　　另有业内人士指出，这说明融创与万达双方可能在内部切磋与商讨具体的时间，此外，也可能在筹资上，还需要花费一定的时间与精力。 (张晓兰)

　　万达文旅项目交割是否存变数?

　　融创和万达目前已经交割西双版纳、南昌等8个万达文旅项目，剩余未交割的分别为济南、昆明、海口、青岛、重庆地区的5个万达文旅项目。

　　13个文化旅游项目总建筑面积合计为5897万平方米。双方尚未交割的5个项目，总面积达到2821.63万平方米，占到13个文旅项目总建筑面积的47.84%。其中，青岛万达文旅项目总建筑面积为816.3万平方米，重庆万达文旅项目总建筑面积为849.61万平方米，济南万达文旅项目总建筑面积为519.1万平方米。

　　万达目前尚未交割的重庆、青岛、济南、海口、昆明5个文旅项目都占尽所在城市的地利优势，而这5个项目所在的5个城市中重庆、青岛去年的GDP已超过一万亿，其中重庆的GDP更是达到了1.75万亿之巨，渝、青两城坐二线城市头牌位置。

　　以重庆项目为例。万达文旅项目坐落于重庆沙坪坝西永区域。目前的西永商务中心区，是重庆市政府确立的六大城市副中心，也是重庆五大新商圈，同时更是包括大学城在内的整个西部新城未来的中心。

　　2015年5月21日，万达集团与重庆市政府签订了“1+N”战略合作框架协议，万达计划10年内在重庆投资1500亿元，建设一个超大型万达文化旅游城和28个万达广场，旨在丰富完善重庆旅游产业链。

　　其他4个未转让项目选址均如重庆一般尽占地利优势，一位地产界业内人士表示，万达是否向融创交割剩余项目外人肯定不知，不过剩下的这5个项目确实位置优良，万达若考虑重启重资产模式不转让肯定是最优选择。

　　这引发外界猜测：融创与万达之间的交易是否会出现变数？对此，一位不愿意透露姓名的房企高层认为，融创与万达之间的交易，应该不会产生变数，融创应该是来不及完成相关审计工作，但实质上融创已经接手了。

　　不过，也有业内人士表示，这一宗交易是否存在变数，目前还很难说，接下来要看资本市场的环境，以及交易双方的态度与看法。

　　值得一提的是，此前融创中国在收购绿城、佳兆业过程中，就因多种复杂因素最终败退。不过，2016年开始，融创中国在并购上日渐成熟，斥资138亿元接盘联想控股地产全部业务;斥资近50亿元，成为金科地产第二大股东;斥资约37亿元从恒大集团手中接手嘉凯城青岛公司;融创宣布以26亿元入股链家;150亿元入股乐视，成乐视网第二大股东。不过，在2017年融创业绩会上，孙宏斌坦言，入股乐视是个失败的投资，做生意有输有赢，不可能每件事都赢。“10件事8件事赢了2件输了，这公司就很好”。

　　■ 延展

　　孙宏斌的“诗和远方”

　　实际上，融创对文旅板块寄予厚望，孙宏斌称文旅投资就是“诗和远方”。在2017年业绩会上，融创中国副总裁兼联席公司秘书高曦表示，和万达文旅城13个项目的合作，完成了融创文旅板块的布局，文旅板块所有面积957万平米，其中271万已经开业，面积建成后，融创将是中国在文旅地产方面最大的持有者之一。

　　融创发布的2017年业绩公告显示，融创将成立独立运营的文旅集团，致力于提升融创以高起点布局的文旅项目的运营能力和盈利水平。文旅集团的长期目标是成为中国最具行业竞争力文旅地产运营商之一，成为融创未来新的增长点。

　　不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，收购进展节奏缓慢，可能影响后续大家对融创的评价，尤其是融创投资乐视失败后，需加快修补投资者的不信任，所以接下来文旅项目的并购，还需要谨慎且加快流程。同时，未来并购项目如何发展，也需要加大研究，比如和万达既有项目如何实现协同发展等。

    （房掌柜整理来自新京报、经济参考报、腾讯财经《棱镜》）