北京楼市十年关键词盘点 天知道我们经历了什么

编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。在这过去的十年里，北京楼市风云变幻，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了北京房地产快速发展的十年光景。接下来，房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：北京楼市十年》系列文章，呈现北京楼市白银时代的全景图，敬请关注。

2008-2018这十年是房地产跌宕起伏的十年，在“房子是用来住的，不是用来炒的”楼市主旋律中，回顾北京多次出台楼市调控政策，为这“野蛮的十年”，打上一针针的镇定剂。

2008年 降价

08年年初，地产老大万科在其精神领袖王石“拐点论”的指引下，降价的战场从南方打到了北方，降价一词就牢牢地贯穿2008楼市始终。

北京各个楼盘也纷纷跟风降价，推出特价房，价格下调幅度，不过开发商们还是以限量特惠、尾房直降、送精装家具家电等各种方式躲躲藏藏，之后则愈演愈烈，各种折扣一路走低，9.9折、9.8折、9.5折、9折……然而多数购房者却一直保持持币观望的姿态。

随着年底开发商资金回笼的压力加大，北京楼市的价格已由以往的暗降转为明降。

2009年 地王

没有最高，只有更高。2009年，地王频出，地价不断创出新高。

同年6月，当中国各地房地产市场创出成交量新高时，央企背景的中化方兴投资管理有限公司率先以40.6亿元的高价摘得北京广渠路15号地块，创造出2007年房地产市场调整以来北京地王的新纪录，拉开了09年的地王争夺战的序幕。

2010年 “国N条”

虽然调控在楼市已司空见惯，但仍不妨碍2010年成为楼市调控年。新国四条、新国十条、国五条系列政策的轮番“轰炸”之下，市场为之一颤，2010年是中国楼市“史上最严厉调控年”。

从历次房地产调控的措施来看，无论是扶持还是打压，基本主要靠的就是信贷一条路。毫无疑义，信贷确是一个简单有效的方式，但总让人感觉缺乏灵活的手腕。而且，对二套房购买的限制，误伤了一大批改善型的买家。

2011年 房贷利率

房贷利率频频上浮，成为2011年刚需一族的一大心病。也难怪，每月缴纳的按揭时不时地就调整一下，好似那夸父永远追不到太阳一样，钱越来越不经花。对于2011年来说，不论是首套房还是二套房，利率上浮的传闻或真货假，都能让老百姓手中的计算器忙个不停。

商业银行上调利率的举措，对房地产市场未来的影响是显而易见的，首套房贷的利率从以前的7折上调到基准利率，再从基准利率上浮5%到30%，意味着购房者的实际利息成本增加了30%-40%，按照最大上调幅度50%计算，意味着房贷利率已经超过了10%，等于至少加息了4次以上，这对于压缩购买力无疑是一个极为有力的举措。

2012年 打折促销

2012年打折促销现象贯穿全年，尤以上半年为甚。不过，随着下半年不少企业早早完成销售目标，房企打折促销兴趣锐减。

当年上半年基本呈现“以价换量”格局，为了加快资金回笼，房企或采取打折促销活动，或平价入市策略，吸引购房者出手。但下半年形势发生变化，市场上打折现象虽然时有发生，但打折的幅度缩小，出现的频次也大大降低。房价面临着一定的反弹压力，谨防井喷的危险。

2013年 小产权房

小产权房虽然早就被明令叫停，被清理拆除的项目也不在少数，但很多无力在北京实现安家梦的置业者以及在限购背景下暂无出处的投机客，还是将目光锁定了小产权房。

小产权房之所以在13年下半年异常火爆，缘于中共十八届三中全会关于“农地入市”的表述，使得小产权房价格应声而涨，几乎一天一个价，成交量屡屡攀升。

为解除误解，国土部和住建部联合发文澄清，坚决查处小产权房在建、在售行为。但小产权房的势头仍未被完全遏制住，商家宣扬“绝对安全”，不少置业者也不顾忌讳爽快出手。小产权房对于购房人来说，多是无力购置正规商品房无奈之选，如何通过市场化让真正有住房需求的中低收入群体“有所居”，或是解决小产权房顽疾的对症良方。

2014年 天价房

2014年4月，北京多个区域实行教改试点，比如推行制、联盟和校区年级部制等方法都会有效缓解供需矛盾。随着资源量上的扩大和空间分布上的扩散，会使得上好的机会大大增加，原有所谓房的意义将会发生变化。

“天价房”刺激着为人父母的神经，而教改的推行，意在均衡资源，使得资源覆盖范围越来越广。虽然往年供需矛盾激化，炒高了房价格，今年传统老有所降温，但也使一些普通晋升为重点，并且拉高了这一部分房源的价格。对此，父母不惜为娃购买天价学区房。

2015年 豪宅热销

豪宅市场大热，成交量出现爆发性增长。据有关市场研究机构跟踪监测结果显示，截止到2015年11月，北京单价超过10万元/平方米的顶级豪宅已经成交490套，超过过去3年的成交总和。顶级豪宅需求出现井喷。此外，包括上海、深圳、广州等城市高端住宅市场，成交量同样出现大幅增长情形。

2016年 “930”新政

楼市调控政策就像弹簧，时而放松，时而收紧。

2016年9月30日，北京再次上演930调控。新政中提到：购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

此次调控力度大，影响广，让高价地频出、房价飞涨的北京楼市被拉住了缰绳。

2017年 “限”字当头

自2017年“317”调控政策升级以来，全国楼市经历了大大小小的调控200次有余，而且一次比一次严厉， “限购、限贷、限售、限签、限离、限价、限商”等组合拳步步紧逼。

3月17日，作为一线城市的北京率先祭出了调控重拳。根据北京“3.17”新政规定，购买普通二套房的首付比例不低于60%，购买非普通二套房的首付款比例不低于80%；在确定购房套数时，采用“认房又认贷”的原则，即便名下无房但有贷款记录，也将被认定是二套住房。

到4月初，北京相关部门在18天内密集出台10个房地产调控措施，包括非京籍购房需连缴个税60个月、离婚1年内申请房贷按二套执行、商办项目不得作为居住使用、禁止中小学与房地产商合作办学等。在这套威力巨大的“组合拳”面前，一季度以来北京高烧不退的楼市迅速降温。

在北京楼市新政的示范作用下，全国主要城市纷纷跟进，收紧了楼市政策。部分城市调控政策的严厉程度甚至超过北京。

2018年至今 租售并举 房住不炒

随着我国经济社会发展，城市化进程加快，城镇居民的住房租赁需求快速增长。为适应新型城镇化发展趋势，满足人们的居住需求，党的十九大报告明确提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”由此，今年两会期间，完善租购并举、推进房地产市场长效机制建设，成为代表、委员们热议的话题。

结语

纵观2008-2018年以来的调控思路，除传统的限购、限贷，还叠加了供给端的变化，着力于住房回归居住属性以及租赁市场发展所推动的住房体系的改革，调控的思路正在围绕“住房不炒”的理念全面展开。