存量房时代！房企分拆物业上市背后藏着哪些秘密

　　6月19日，全球最大住宅开发房地产公司碧桂园（02007.HK）旗下物业板块碧桂园服务（06098.HK）在香港主板上市。据悉，上市首日收于10.08港元/股，市值为256亿港元，成物业第一股。

　　不止是碧桂园，近年来，房企拆分物业上市的消息屡见不鲜。从2014年到2018年的四年间，就有彩生活（01778.HK）、中海物业（02669.HK）、中奥到家(01538.HK)、绿城服务（02869.HK）、恒腾网络（00136.HK）、雅生活服务（03319.HK）、祈福生活服务（03686.HK）等知名物业公司在香港上市。此外，今年以来，万科、保利、富力、远洋等房企纷纷表示将分拆旗下物业平台并独立上市。

　　那么，各大房企缘何选择分拆物业上市独立发展？对于房企而言，强推物业市场，背后究竟意味着什么？

　　存量房时代

　　物业领域或是下一个“蓝海”

　　随着近年来房地产的增速回落，销售额的下滑。房地产市场逐渐由黄金时期过度到白银时代，再逐渐进入存量房时代。在此背景下，房地产要实现转型，寻求新的出路，就必须采取多元化产业发展，寻求新的利润增长点。

　　在经历过一系列的摸索后，有房企转战旅游地产、养老地产、长租公寓等领域，也有开始进入金融创新领域。而从近几年的市场看来，物业管理行业将形成另一片蓝海已成为行内共识。有分析认为，基于物业管理行业的非周期性特征，未来十年，整个物业管理市场的服务面积和服务单价都将是单边上升的，因此市场规模将刚性上升。也正是如此！各大房企纷纷瞄准物业拆分，争相登陆物业“蓝海”。

　　谈及物业拆分上市，不得不提2014年最早上市的物业服务商彩生活（01778.HK），这个上市3天，其市值就反超母公司的“经典”案例，让许多正处于转型期的开发商犹如找到了新大陆。正如行业人士所说，彩生活的成功打开了房企新世界的大门。果不其然，随后几年，中海、雅居乐、绿城、祈福等房企纷纷加速分拆物业管理平台并成功上市，掀起物管公司资本化的热潮。

　　雅生活集团品牌总监明阳向房掌柜透露，目前住房开发开始从增量迈向存量市场，随之而来的是运营配套服务、存量资产价值再造等物业服务的大势崛起，而物业服务行业具备稳定、高频、刚性消费需求属性，所以也就成为未来发展的重点。

　　房企拆分物业上市结果向好

　　营销代理板块也可能会陆续上市

　　2015年10月，中海物业以介绍方式上市，股价稳步上升，从1港元上涨到突破3港元；绿城服务上市不到两年时间，股价从2港元上涨到最高突破8.3港元。今年2月份才登陆港股的雅生活已从9港元一路上涨到约16港元，创下历史新高。

　　2018年以来，恒生指数走势低迷，从1月份的约33000点一路下探至目前的约30000点，下跌近10%。而物业上市公司却是一枝独秀，中海物业、绿城服务、彩生活、雅生活均保持着不断上扬的趋势，股价涨幅最低也有25%，高的则超过60%。

　　雅生活集团品牌总监明阳在接受房掌柜采访时表示，雅生活的上市和高估值，一方面，让国内物业服务企业看到了物业服务企业在资本市场是可以获得高认可的，另一方面，而且雅生活的上市过程中遍及全球的路演，让资本市场特别是国际资本市场看到了中国物业服务行业的发展潜力，为整个行业带来了更多的资本关注。

　　在中原地产项目部经理黄韬看来，房企拆分物业上市，是有利可寻的，上市后的物业公司不仅可以服务自身的项目，还可以外接其他地产公司的物业服务项目。这对于单一地产公司的物业服务来说，不仅拓宽了业务渠道，还可以进一步打响品牌。

　　地产经济学家、雅卓研究院院长邓浩志向房掌柜分析称，相对于房企的其他分支而言，物业管理更成熟，规模更大，收入更稳定。“就房地产企业上市首先肯定是地产，其次就是物业管理。”在他看来，随着时代的发展，房地产市场的趋势，接下来营销代理板块也可能会陆续上市。

　　物业成房企“轻资产”试验场

　　未来发展仍是一片“处女地”

　　近年来，作为“蓝海”领域的物管，其服务增长点也逐渐被挖掘。智能家居、人工智能住宅、跨界联营、智慧社区、万屋互联平台等发展新概念进入物管配套领域，业内人士预计，随着这些新技术的普及运用，未来将颠覆及影响房地产企业及整个行业走向。

　　据第一太平戴维斯数据显示，预计到2020年，国内住宅物业面积将达到300亿平方米，社区服务消费也将超万亿元。花旗也在研报中表示了对中国物业管理行业的看好，其预计物业管理行业增长势头持续稳定。

　　黄韬认为，存量房时代，购房者的需求由单一的居住需求转而向品质或增值服务提升，这就意味着在接下来的房地产市场中，物业公司可以大有所为。并且物业服务的上市，也可以让企业快速融资，拓展更多的业务板块，提升企业利润、规避市场风险。

　　巨大的市场，再加上资本助推，不得不说，物业管理已成为房企轻资产转型的最佳试验场。但令人困惑的是，目前多数已上市或计划上市的物业管理公司并没有找到合适的盈利模式，对于物业拆分上市后，怎样进行有效的运作，依然是一片“处女地”。

　　至于未来，明阳说，随着资本的关注和大量介入，物业服务行业必然会经历一个整合阶段，行业的集中度会不断提高，最终会出现龙头企业引领行业发展。

　　专家

　　房企拆分物业上市是市场格局变化所致

　　过去，物业管理公司一般都是在房地产母公司的庇护下求发展，如今为何突然扎堆从幕后走向台前，纷纷追求上市？

　　在邓浩志看来，这一切正是市场格局变化所致，物业服务市场成为开发商的“新宠”，有三个原因。

　　一是房地产企业扩张的需要。物业服务上市后，可利用资本市场的力量整合更多的资源来扩大自己的规模；二是物业管理业务发展较稳定。物业服务板块稳健的现金流使得其成为投资者很好的避暑胜地；三是小规模物业服务需求多。上市后的物业公司，能给小型开发商提供急需的物业服务，也给自己提供了进一步扩张的机会。