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北京楼市十年地王频现 土地出让金屡创新高

长沙房地产网-房掌柜 2018-06-06 17:12:41来源:房掌柜 靳宝
[摘要]编者按:2008年,房掌柜从金融风暴中出海,经历过波谷的低潮和浪尖的激越,越过狂风大浪,看过碧海蓝天,以梦为桨、继续出航。十年,房掌柜作为亲历者更是见证者,见证了房地产快速发展的十年风云变幻。 岁月如 ......

  编者按:2008年,房掌柜从金融风暴中出海,经历过波谷的低潮和浪尖的激越,越过狂风大浪,看过碧海蓝天,以梦为桨、继续出航。十年,房掌柜作为亲历者更是见证者,见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

  岁月如刀,浮生若梦,十年,北京楼市有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事,楼市亦然。房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018:北京楼市十年》系列文章,呈现北京楼市白银时代的全景图,敬请关注。

  毫无疑问的是,人类总是向往那“流着牛奶和蜜糖的富裕之地”。同样在开发商眼里,那些挂牌出让的优质地块正是他们丰盈自家“粮仓”的最佳途径。也许在很多年后,当谈论起北京楼市之时,2008-2018年这个土地成交金额翻番、出让单价屡创新高的纪录之十年,注定将被不断提起。

  “地王”不吃香 优质地块爆冷门

  众所周知,通常情况下,只要优质的地块一出来,各路开发商皆虎视眈眈,恨不得立刻将其揽入怀中。可是,2008年土地市场却一反常态,位置不错、面积够大的土地却爆了冷门,最后沦落到流拍的下场。

  京城在进入2008年后,迎来了首次土地集中入市,当天,共有7块土地招标、挂牌出让。参加竞拍的地块中,来广营乡清河营村1号地的地块面积最大,规划建筑面积达到了66万平方米,还有位于四环以内、规划建筑面积近42万平方米的广渠路15号地和“鸟巢”附近的黄金地块南沙滩东路3号地等。

  但是随着3地块的投标结束,只有6家开发商参与投标。更让人意外的是,广渠路15号地的招标活动以流标告终。据房掌柜了解,这也是2002年北京土地实行公开招拍挂以来,四环以内地块首次出现流标。

  房掌柜查阅北京市土地整理和储备中心获悉,不仅是以上地块遭到冷遇,一些正在交易的地块,报价也非常低。按照之前的招拍计划,1月份将有30多块土地入市,但是,截止到1月22日,仅有8块土地完成了交易。在正在交易的地块中,竞价起始时间在1月份的地块还有20块,可是收到报价的仅有6块。其中规划建筑面积为25.6万平方米的昌平新城东区一期用地、规划建筑面积为35.7万平方米的顺义马坡镇住宅用地以及顺义后沙峪等地块,都无人报价。

  中国指数研究院数据信息中心监测显示:北京2008年共成交地块142宗,成交地块面积988.5万平方米。其中,住宅类地块成交61宗,成交面积602万平方米。

(数据来源:中国指数研究院数据信息中心)

  土地流拍成为了2008年地产市场全面萎缩的一个标志性事件,而广渠路15号的流拍掀起了北京土地流拍的序幕,流拍退地现象频繁出现,曾经人头攒动的土地拍卖大厅变得冷冷清清,也进一步促使了整个房地产市场的萧条。

  国家队变身“地王收割机”


(数据来源:中国不动产研究中心)

  2009年土地市场可以说是在争议中完美收官,“地王”频现、国企拿地、房企囤地等成为争议焦点,开发企业、地方政府、银行成为土地市场“铁三角”。

  如图所示,2009全年成交的宗地数非常可观,总体共成交243宗地,月均成交20.3宗地,其中有七个月的宗地数在均值以上,较08年月均值增长64.6%;总体的趋势上看,宗地数的月度波动幅度比较大。

  原本受金融危机影响的房地产市场,在进入5月份后,开始变得红火起来,尤其是土地市场摇身一变,从凄风冷雨转向了红红火火。引人注目的当属5月20日,富力地产力挫群雄,以10.22亿元获得广渠门外10号地之后,土地市场温度急速飙升,一下从零度左右,直奔高温区。不仅四环左右的地价升到了15000元/平方米以上,而且通州、大兴,甚至房山的地价都开始奔7000元/平方米。

  据中国指数研究院统计,截至11月23日,北京市2009年收入639亿元土地出让金,比去年增加27%。

  房掌柜纵观整个2009年的地王市场有一个显著的特征,首先就是“国家队主战”,无论从北京的土地市场看,还是全国的土地市场看,至少6成以上的地王背后都有国字号开发商的身影。在09年北京成交的地块中,有8块地曾被冠以地王之称,其中,仅有3块地是被民企获得的。

  我们不难想象在每一场地王拍卖现场上,相对于国字头房企频繁而果断的举牌动作,民营地产企业的小心谨慎、频频计算成了鲜明的陪衬。

  据有关业内人士指出:房地产行业出现了严重的“国进民退”趋势后,国企尤其央企在各地土地市场中却更加频繁的屡屡胜出,制造出一个接一个的地王。

  三块地王同日登场

  很多年以后,当人们回忆起2010年,他或许会这么说,这是中国房地产市场制度重构的一年,因为两会后,三个央企登顶地王。

  2010年3月15日远洋、中信、保利、万科、中粮、绿地、中建、华远等房企大腕齐聚一号地块开拍现场。该地块以15亿元起价,经过84轮竞拍,最终被远洋以40.8亿元拿下。该地块以高达27529元/平方米的楼面价成为当时北京的单价地王。

  这只是当日地王潮的序幕,同天上午北京大兴区亦庄地块开始竞拍。经过64轮的激烈竞争,中信地产以52.4亿元的报价笑到最后。52.4亿元的成交总价,刷新了当时北京新的总价地王纪录。

  同日下午,北京海淀区东升乡蓟门桥地块开拍,该地块吸引了万科、中粮、绿地、中建、中国兵器装备集团公司等企业。经过58轮的砍杀,中国兵器装备集团公司旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司以17.6亿元的总价成为胜利者。该地块以30197元/平方米的楼面价,将6个小时前刚由远洋创造的北京单价地王桂冠抢了过来。


  业内人士表示,假如没有那三个央企地王,中国房地产历史上最为严厉的调控或许不会那么早推出,78家央企也不会没机会碰碰这个世界上最暴利的行业了。土地收入破千亿并不可怕,但可怕的是这是仅卖出558万平米土地的背景下,换算成楼面的均价,这该是一个多么恐怖的数字?

  尽管如此,北京2010年全年住宅土地出让超过了558万平米,土地收入破千亿。

  土地市场变革性的一年

  2011年的北京住宅用地市场整体低迷,政府不断调整探索新的推地模式和符合北京市整体发展的用地规划,而开发商在面临商品房限购后也在探索调整开发、拿地计划,可以说是土地市场变革性的一年。

  房掌柜查阅北京市土地储备中心数据显示,同年截至12月21日,北京土地成交235块,土地出让金为1000.5亿,相比2010年1636.72亿元减少了39%。住宅类土地出让金约在460亿元,环比去年的1061亿元,大幅下降近57%,创三年来新低纪录。

  2011年北京共有234宗地块成交,其中居住用地51宗,商业办公用地60宗,工业用地123宗。商业地块成交首次超过居住地块。另一方面,北京商业办公用地成交比重为26%,高于全国水平10个百分点;而居住用地成交比重22%,低于全国水平7个百分点。

(数据来源:链家地产市场研究院)

  链家地产市场研究部认为,2011年北京对于住宅的严厉限购,造成年内商品住宅成交连月低迷,开发商开始转向限购未曾涉及的商业地产领域寻求避风,或分散经营投资风险,土地成交结构上也因此发生逆转。

  2011年的北京土地市场,最终以一块土地的底价成交而画上句号。

  土地政策与市场的博弈贯穿始终

  2012年的最后一天,北京进行4个地块的现场拍卖,保利和首开联合体、金隅、新华联等近20家房企参与了竞拍。最终,4块地的成交总价达30.2亿元,比起始总金额10.48亿元翻了近三倍。其中通州梨园地块溢价率达到491%,创2010年以来北京土地市场溢价率新高。

  12月31日下午3点,在北京国土局二楼进行了北京平谷马坊镇、大兴新城、大兴生物医药基地以及通州梨园镇的4地块的拍卖。

  竞争最激烈的是第四块竞拍的北京市通州区梨园镇的地块。有9家企业参与了梨园地块的竞价。梨园地块起始价1.7亿元,经过200多轮竞价,最终华远地产旗下华和公司报出10.05亿元的价格,摘得该地块,折合楼面单价16000元。


(数据来源:伟业我爱我家市场研究院)

  根据北京土地整理储备中心公布的数据统计,2012年北京共成交经营性、工业地块164宗,土地出让金647.92亿元,相比2011年的1055.41亿元,下跌38.6%。

  据有关资料显示同年万科、首开、保利等8家房企在2012年在北京获取住宅用地,共计16宗土地,累计规划建筑面积269.7万平米,仅占全年销售总量的31.3%。而去年这27家品牌房企只有3家在北京拿地,累计规划建筑面积203.5万平米,仅占全年销售总量的26.6%。在继续重视保障房建设、同时加快普通商品住房建设的政策大背景下,主力开发企业2012年销售业绩创新高,得益于一线城市项目的良好表现,如今,资金链紧绷的现状得到一定程度的改善,虽然北京拿地成本高,但是整体市场环境规范且市场预期看好,开发企业重回北京拿地的积极性增大。

  单价、总价最高地王相继问世

  随着2013年北京市最后三块工业用地挂牌出让报价时间截止,2013年北京土地市场拍卖正式收官。根据北京市土地整理储备公布的数据汇总计算,2013年北京市土地出让金总额将达到1821.8亿,创造历史最高纪录。同时,这一金额也较2012年全年出地出让金收入的2.8倍。


(数据来源;易居研究院)

  单价最高

  2013年度土地市场最为惹人注目的现象之一就是“地王频出”。相比高总价带给业内的震撼,高企的楼面价才是真正关乎房地产行业健康运转及合理房价的最关键因素。而在今年火热的土地市场中,“面粉高过面包”的地价一波接着一波,在看客惊呼土地市场疯狂的同时,“天价地”也有规模的入市。剔除配建的医院用地,农展馆纯商品住宅楼面价高达7.3万元/平方米,这一数字甚至超越京城在售豪宅的单价,何其疯狂!就连位列TOP5中最后一位的夏家胡同地块,其楼面价也已经4.2万元/平方米,业内预计,该地块房源日后入市销售价或达8万元/平方米。

  总价最高

  58.66亿、住总融创联合体!继农展馆地王之后,孙宏斌再出手,联合国企住总以总价58.66亿拿下门头沟自住型商品房地块。盖完了纯高端又涉足政策房,融创能否利益与口碑兼收?仅次于58.66亿,首次打入一线城市的恒大豪掷北京土地市场,以51.35亿总价拿下朝阳东坝南区地块,纯商品住宅楼面价达5万元/平方米。恒大不仅要做政策房赚口碑,也要做高端赢市场。紧随其后的分别是47亿元总价的昌平东小口镇地块及海淀玉渊潭地块,均被京投置地拿下。

  土地成交超1899亿再创新高

  北京市2014年最后一宗挂牌出让寻找买主的经营性用地被龙湖集团以底价拿走,成交楼面价约1.2万元/平米,至此北京市2014年经营性用地成交额超过了1899亿元,创下历史新高纪录,圆满落下帷幕。

  上述最后一宗成交的地块位于丰台区花乡樊家村,规划最大建筑面积为45275平方米,北京龙湖中佰置业有限公司和北京泰瑞恒尚投资有限公司联合体以5.5亿元的出让底价获得了这一地块,楼面价约合1.2万元/平米。通过了解得知龙湖中佰置业有限公司和北京泰瑞恒尚投资有限公司均为龙湖集团下属公司。

  据房掌柜统计,2014年北京市土地出让金总额超过了1900亿元,其中经营性用地成交总额就超过了1899亿元,均创下历史记录。

  丰台、顺义、大兴、昌平、房山、门头沟、通州等近郊区域依然是成交主力,也是未来房地产市场供应的主力区域。2015年1月份北京土地市场又将迎来成交高峰期,丰台、朝阳等区域将有多宗地块出让。

2014年北京经营性用地成交统计(数据来源:北京市国土资源局)

  据伟业我爱我家市场研究院统计,截至12月28日,2014年北京市成交土地规划建筑面积1658.48万平,平均楼面价11525元/平,比去年同期增长49.9%。

  房企联合拿地渐成趋势

  2015年土地市场可谓逢拍必火,特别是2015年下半年“疯台”、“东霸”一波接一波,各地频出“地王”。

  根据北京市国土局官网显示,2015年全年北京市土地出让总金额高达2032亿,环比增长6%;住宅类用地平均楼面价高达16785元/平方米,环比2014年增长14%。

(数据来源:北京市国土资源局)

  2015年全年北京共计出让109宗土地,环比减少22%;出让地块的建设用地面积合计706.8万平方米,规划建筑面积1511.5万平方米,同比分别减少25%、9%,这一土地成交量也创造了近8年的新低。

(数据来源:北京市国土资源局)

  民企与央企国企“抱团”拿地成北京土地市场新常态。2015年北京市出让了82宗经营性用地,其中,31宗均为房企联合拿地。出于分担压力、摊薄风险、优势互补等考虑,房企之间强强联手、跨界合作联合拿地渐成趋势。2015年民企与央企国企“抱团”组成的联合体更是频频现身国土局。

  五环至六环是2015年北京市出让土地最多的区域。2015年经营性用地共计供应了82宗,其中38宗位于五环到六环之间。28宗地处六环以外,六环外的住宅用地供应占到总量的34%,这一比重创新4年新高。

  土地出让金落至四年最少

  据北京市国土局官网数据统计,2016年北京累计出让土地42宗,土地出让金为798.54亿元,这是4年以来北京土地收入最少的一年。

2016年北京市土地招拍挂市场交易情况(数据来源:易居研究院)

  随着朝阳区东风乡一安置房项目居住及基础教育用地被北京星火房地产开发有限责任公司以底价获得。至此,北京土地市场收官,根据北京中原监测,全年合计出让土地44宗,获得土地出让金852.51亿元。

  从2016年北京土地市场调控看,楼市9·30调控之后,北京是执行政策力度最严格的城市之一,已经成交的含住宅用地的地块中,总量219万平方米,只有38.9万平方米纯商品房住宅,其余均为保障房、自住房和租赁房,或者由开发商自持租赁。

  北京中原首席分析师张大伟分析,北京的未来自住房依然会有一定数量供应,从土地供应角度看北京的自住房、限价房等数量依然较多。预计明后年,刚需、首次改善房只能选择保障房、二手房,新建商品房基本高端化。另外,未来北京出让地块,房企的争夺依然会非常激烈。

  北京开启“限房价、竞地价、竞自持”模式

  2017年可谓北京土地供应大年,北京密集供应住宅用地多达91宗,规划建筑面积超过1229万平方米。与2016年相比,住宅用地数量增加了74宗,规划建筑面积增加了978万平方米。

  北京市规划国土委日前公布的数据显示,2017年北京市商品住宅用地供应量达到721公顷,供应计划完成率111%,其中,共有产权住房用地供应量达到到207公顷,完成率104%。

  对此易居研究院智库中心研究总监严跃进分析2017年除了部分优质地块外,住宅土地溢价率明显下调,全年平均住宅溢价率是26%,11月以来更是跌到了8%。除了石景山一宗地块溢价率19%外,其他地块溢价率基本都接近底价。基于需求的减弱,2018年土地市场还是按照今年的节奏供地,流拍和流标的地块会更多。

  值得关注的是,2017年北京市房山、平谷、门头沟三宗地块集中挂牌出让,万科、首创、懋源等23家房企及其联合体参与竞拍。本次出让的三宗地块沿袭了试点土拍的“限房价、竟地价”的模式进行拍卖。不过,值得指出的是,在这三宗土地出让中,首次设置了“企业自持商品住房面积预设比例”,自此“限房价、竞地价、竞自持”成为北京土地出让政策的新常态。

(数据来源:克而瑞数据)

  与此同时,北京房地产土地供应及成交的土地数量及面积较2016年均有较大幅度的上涨,土地单价和楼板价均有所上涨,溢价率较2016年有所下降。2017年北京市成交的土地单价为33934元/平方米,同比上涨72.02%;成交的楼板价为为20306元/平方米,同比上涨40.19%;溢价率方面,2017年成交土地溢价率28.00%,同比下降26.18%。

(数据来源:克而瑞数据)

  各区域成交土地价格差异相对较大。从具体区域来看,东城区成交土地楼板价最高,为52188元/平方米;其次,海淀区、丰台区、朝阳区成交土地楼板价均在30000元/平方米以上;延庆区的楼板价最低,为9648元/平方米。

  2018开年土地市场风云激荡

  2018年北京土地市场冷热交替。2018年首场土地拍卖,共有3宗土地参与竞拍,分别是位于丰台、朝阳、密云的限价宅地,总起拍价达82.24亿元。尽管参与现场竞拍的房企超过20家,但是真正举牌的房企并不多,其中2宗地均为达到地价上限,整个竞拍过程1个小时就结束了,总成交金额达到97.175亿元。

  中原地产首席分析师张大伟认为,目前北京土地市场整体热度相比2017年有所降温,热点地块参与企业依然较多,但出价热度明显降低。

  在北京楼市低迷状态同时,作为2月的首拍,开发商拿地热情似乎有些许的好转。房掌柜从北京市规土委官网获悉,门头沟区永定镇岢罗坨、秋坡、石佛村MC00-0500-0004、0007、0011、0008、0012、0014、MC00-0600-0004、0006、0008、0009、0031地块为B1商业用地、F3其他类多功能用地、R2二类居住用地、A334基础教育用地。

  挂牌资料显示,该宗地位于门头沟区永定镇岢罗坨、秋坡、石佛村,以 “五通一平”形式供地。规划经济技术指标如下表:

  值得注意的是,该地块并未进入现场拍卖环节,而是由电建、隆泰联合体以底价竞得。

  有分析认为,这也奠定了2018年土地市场的总基调。快节奏、低溢价将成为土地市场的主要特征。和2017年类似,“地王”将很难出现在土地市场。

  根据统计局的数据,由于2014年到2016年间,房企拿地面积始终保持负增长,加之2016年和2017年销售向好,大多数机构认为,库存大量消耗后,房企在2018年对土地的需求仍然较大。

  编后语:十年间,北京土地市场波澜起伏,有让人津津乐道的土拍趣闻,也有让人感慨万千的土拍大事。历史的年轮一去不返,这十年间的光辉岁月已然成为过去,迈入2018,北京土地市场新花样新面孔新风象高潮迭起,已然又进入了一个新的时代。

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责任编辑:李嘉敏

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