棚改要变天？三线城市老城学区房 等拆迁还是直接卖

有人说，这是个现金为王的年代；

也有人说，现金是个坑，持有资产才更安全。

或许经济是一盘大棋，我们都是棋子，在其中往往认不清自己的位置。但总有那么一刻，我们需要前进时，会有这样的困惑，自己的财产，怎么安排才最保险？

最近房掌柜在后台收到网友落落的提问：老家三线城市，一套房龄超过20年的主城学区房，是要等拆迁还是直接卖？这等于就在问我们：是要把资产变现更好，还是保留着资产更好？

三线老学区房 挂牌1年没成交

落落今年27岁，在南京上班，老家是西南一个三线小城市。妈妈是教师，落落总记得6岁那年，妈妈拿到了学校教职工宿舍，90平左右的面积，一下楼就是学校大操场，到教室只要5分钟的时间。

现在大火大热的所谓的学区房，落落想，应该没有比她家更学区的房子了吧。

不仅学区很好，这套房子的附加价值也很大——距离房子大约800米是一所还不错的初中学校；房间朝南的景观是城市里的大公园，树木郁郁葱葱；穿过这个公园，是全市数一数二的医院，步行大约只需要花费20分钟。

随着经济水平和生活水平的提升，大约十年前，落落一家搬出了这套学区房，购买了商品房居住。学区房对外出租，每年租金都略有上浮，到了今年，每个月租金大约在1800左右。

去年，落落在南京物色买房子，需要首付支持。落落妈妈便打算把学区房卖了，换成现金。原本以为有学区这个王牌，房子会很好卖，挂牌价70万，均价不到8000元/平。没想到的是，等到落落凑够了首付，学区房依然没有成交，如今已经挂在中介网上快1年了。

（该房源周边二手房均价）

成交不积极 房子是卖还是等拆？

如今家里已经不需要急用现金，但是落落妈妈依然想把房子卖了，变现在手；落落却觉得，不急用钱，房子就放在那继续出租好了，不必急着卖。

妈妈的观点：房龄老，房屋楼层高，现在的人都热衷于买舒适的商品房，二手房成交量并不高，价格上浮不明显；

另外，三线城市的学区本身也不如南京这样的大城市那么紧张，价值一般，如果未来学校地块重新规划，房子少了学区这个标签，会更难出手，如果可以变现，不如去买一套商品房更好。

（该市近半年房价走势 来源：房多多）

落落的观点：房屋位于主城老区里，生活便利，学区、医疗、休闲商业应有尽有，周边配套堪称完美，这是新区商品房比不了的绝对优势；

房龄已经老了，主城土地寸土寸金，未来如果学校用地另有规划，学区房也会跟着拆迁，政府的拆迁款会比现在贱卖了要多；

不动产就算不能增值，至少也可以保值，现在房屋可以对外出租，家里也没有现金需求，没必要急着变卖，就当是另一种存钱也好啊。

最后落落与妈妈达成一致：房子继续挂在中介网上，同时也对外招租，如果有合适的买家，看价格再决定要不要卖。一切顺其自然。

棚改来新政！只给房不给钱？

就在落落和妈妈还在纠结的时候，一条疑似关于棚改拆迁的新政从天而降——

此消息的意思就是货币化棚改在收紧，类似落落老家这样的三线城市，过去拆迁是给钱为主，以后或许就是以“给房”为主了。

以前拆迁，都是用实物安置的模式，后来政府发现这种模式不够高效，中间协调的环节太多，后面流行按市场评估价格给房主一笔补偿款，这叫货币化安置。货币化安置的比例在不少三四线城市已高达80%。一边拆一边买，这构成了大部分三四线城市的楼市主旋律。

如果将货币改为实物之后，也就是拆迁只能分房，楼市的流动资金将大大降低，一方面拆迁安置房质量毕竟不如商品房，不好转手；另一方面，拆迁安置房满五年才能过户。这对于三四线城市的楼市积极性将是一个巨大的打击。

除了在棚改外，下半年楼市调控也箭在弦上。落落妈妈说，虽然之前老家的房价地价都不高，但在今年，楼市热度有很明显的上涨。2月份，中海首进该城市，拿下了“地王”，楼面地价达到8774元/平，比整个区域的平均房价还高。而地块旁边的新房均价已经突破了1.3万/平。

（来源：克而瑞）

快速的升温让二三四线城市房价有进一步失控的风险，这大概也是棚改政策改革的一个目标。南京林业大学教授孟祥远直言，棚改货币化安置大面积叫停对一些缺乏实质支撑的三四线城市楼市是巨大利空。

一方面，棚改拆迁造成了巨大的需求，而货币化安置提供了充裕的资金；另一方面，取消货币化安置改实物配置，则意味着增加大量的低价房供应，需求也大幅缩水。对于房地产这样的资金密集型行业来说，政策调整影响不小。

有开发企业负责人也直接表示：如果棚改政策果真落地的话，对于本来人口就净流出的城市，如果再失去本地的“棚改”客户，那市场风险是非常大的，开发商拿地会更谨慎，市场降温可能是新的趋势。

虽然这则来自财联社的消息并非政府官方发布，但在昨天国家开放银行新闻办公室的回应中，也没有否认这一消息的真实性，可见这一政策不是空穴来风！若新政落地，像落落老家的老房子，到底是等拆迁，还是现在就卖？

新政若落地 等拆迁还划算么？

按照落落之前的打算，等到老家学区房拆迁，拿到数额可观的补偿款，要么用于在老家买条件更好、保值增值更稳定的商品房；或者把钱拿来南京，在南京给爸妈买一套住房，用于他们以后退休了来南京养老。

但若网传新政属实，老房拆迁只能以安置房为赔偿，情况就不同了：一方面没有可流动的资金进行进一步的投资，另一方面安置房的区位、条件、周边环境配套都不好说，很有可能租不出去，只能闲置，白白浪费。

看起来资产等值，但盘算下来，却未必划算。

那要不要赶在新政落地之前，先把房子卖掉，换成现金？

小掌柜帮落落采访了南京一些专家，专家们的观点是，先别着急，现在喊卖为时过早。房掌柜南京公司总经理尹霄飞认为，目前这一政策还未出台细则，只是媒体的解读，若要具体执行，还存在着很多的问题需要解释，这中间房产依然在增值，如果提早卖掉了，就享受不到政策落地之前房产的升值空间了。

南京房地产学会会长吴翔华则认为，这一政策即使落地，也对老百姓本身没有太大影响，拿钱和拿到房是等值的，但对于市场则不同，拿钱导致水涨船高，市场的房价随之提高。而如果补偿的是拆迁安置的房子，那么已经形成了供应，不会对房地产市场产生影响。