棚改资金收紧引起千层浪 或有助于降低楼市“虚火”

　　近日，全国各地，特别是三四线城市的楼市持续火爆，引发了社会广泛关注。为了遏制快速上涨的房价，管理部门不得不多次出手。除了各地政府加码限购力度，住建部也分别约谈了12个房价上涨过快的城市，同时对导致房地产乱象的行为展开专项检查整顿。

　　不过，最让房地产市场感到震惊的消息是棚改资金有可能要收紧了。

　　我国棚户区改造工程由来已久，早期的棚改基本以实物安置为主，也即对拆迁户给予相应面积的住房进行补偿。到2015年，由于房地产市场出现了库存增加的压力，为了推动楼市“去库存”的进程，管理部门提出了由实物安置为主转变为货币补偿为主的做法。

　　不过在一二线城市，依然保留实物安置为主、货币补偿为辅的棚改模式，但在库存压力较大的三四线城市，货币补偿为主、实物安置为辅的模式很快就占据了主流。值得注意的是，在2016年和2017年的政府工作报告中，均有“提高货币化安置比例”的明确提法。

　　以货币补偿为主的棚改模式一度被认为是“金融创新”的典范，其具体做法是央行通过低息PSL(抵押补充贷款)向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，从而形成资金流的闭环。

　　在这种政策的推动下，全国城市，尤其是三四线城市很快出现了供需两旺的局面。其中的原因是，大量资金进入开发商手中，形成了新的供给能力。但与此同时，获得大量现金的拆迁户又具有较强的购房需求。

　　据统计，2016年政府计划进行600万套棚户区改造，实际完成606万套;2017年计划600万套，实际已完成609万套。货币补偿为主的棚改模式使得棚改货币化的安置率一再提高，由2014年的10%提高到2015年的29.9%，再到2016年的48.5%。货币化安置的数据在今年前5个月就已用掉了4300多亿，而今年的指标其实也只有6000亿-7000亿。

　　就这样，前阵子尚在为“去库存”发愁的楼市，突然变成了供不应求的市场，楼市价格也出现了大幅上涨。这其中，棚改资金的助推“功不可没”。据有关研究，在2015至2017年期间，棚改货币化去库存面积占当年商品房销售分别为11.9%、15.9%和21.2%。假如剔除棚改货币化对商品房销售的影响，那么商品房销售增速将下降至-2.9%、16.9%和4.2%。显然，棚改资金的收紧，将有助于降低楼市的“虚火”。

　　虽然国开行对棚改资金断供的消息予以了否认，但管理层对棚改货币化模式的担忧增加却是事实，“提高棚改货币化安置比例”的提法也不见了踪影。这预示着过去几年依靠棚改资金推动楼市的模式就此要终结，房地产市场将重新回归到理性发展的轨道。

　　当然，棚户区改造是重要的民生工程之一，就此终止是不可能的事情。只不过在资金的筹集和使用方面，还需更多的探索和创新。唯此，才能在保障民众居住质量提高的同时，实现房地产市场的健康稳定发展。

　　相关新闻：

　　6月25日至27日，A股和港股市场上的房地产股票集体大跌，A股房地产指数3天跌幅达8.2%。

　　此次房地产股票的重挫与一则国家开发银行棚户区改造融资政策变化的传闻有关，而国开行是棚户区改造资金的主要提供方。

　　从25日至27日，传闻逐渐被印证。据一位国家开发银行相关人士6月26日晚在海通证券电话会议上的表述，国家开发银行将棚户区改造融资的审批权限收回到了总行，同时此后货币化安置的比例会受到一定的限制。该人士还表示，棚改货币化安置收紧的另一个原因是地方债务问题。在此之前，有国开行内部人士就棚改融资问题向澎湃新闻表示，目前审批确实较之前更严。

　　所谓棚户区改造是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。过去三年，棚改和房地产去库存的结合又产生了棚改货币化安置。2017年的政府工作报告就曾提出，要因地制宜提高货币化安置比例。不过，2018年政府工作报告已没有类似提法。 所谓货币化安置，是指在棚改过程中，给原来的住户一笔很大的现金，让其从市场中购买住房。市场主流观点认为，货币化安置的快速推进是三四五线城市房价飞涨的重要原因。