长租公寓现状可以分为集中式和分散式两种,其主要参与者是创业类公司、房地产开发商和房企产服务商。其中集中式长租公寓物业获取相对分散式门槛更高,因此在整体规模上集中式长租公寓远落后分散式。
拿2017年中国公寓市场来说,其中分散式占比为74.56%,集中式占比为17.17%,服务式占比为8.27%。
成立于2011年的分散式代表自如,其背景是房地产服务商(链家),目前已在北京、上海、深圳等13座城市开展布局,规模达40万间,处于品牌公寓规模的领先地位;而集中式代表之一的魔方公寓,其背景是创业型公司,成立于2008年成立更早于自如,布局范围包括北上广深等20余城,其规模只有4万间。
随着城市化的进一步发展,以及租赁制度的不断健全和配套政策的陆续跟进,中国的长租公寓在近几年发展迅猛,并且随着REITs、ABS的优势逐渐被大家认知,长租公寓资产证券化将成为开发商新的融资工具。
国外标准REITs的本质是一种投资主体,REITs的收益和风险主要依赖于REITs的发行机构,REITs的评级实际上是对REITs发型机构的评级。而国内类REITs的本质是一种金融投资产品,其收益和风险主要依赖于基础资产收益状况和风险水平,评估物业产生现金流及其稳定性,并由此进行物业估算,是判断其还款能力的关键。
未来,当资产价格的增速减缓甚至下跌,使资产收购的资本化率提升,再结合REITS等长期融资工具,大幅降低长租公寓融资成本,中国长租公寓将迎来行业发展最佳状态。
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