长沙楼市日均供应增长近一倍 2018下半年买房不用慌

　　长沙“6·25”新政明确提出：捂盘惜售的房地产开发企业，一律纳入“黑名单”。尽管定论“目前长沙房地产市场面临的主要问题，是投机炒作，而非供需矛盾”，但加快供给仍然是长沙现阶段楼市调控的主要目标所在。

　　数据显示，目前长沙全市已监制价格未申办预售住宅面积有245.53万平方米，近2万套;已监制价格达到预售条件、未及时申办预售许可的项目有33个，共132.67万平方米。

　　业内人士建议，随着反炒房政策陆续出台，长沙楼市供应将显著增加，买房不用慌，购房心态也需要更理性。

　　内六区日均供应增长近一倍

　　自6月25日长沙出台“反炒房”九条举措，在持续促供应作用下，长沙达到预售条件楼盘加快了入市步伐，新建商品住宅市场出现供大于求局面。长沙市住建委近日公布数据显示，6月25日至7月15日，全市新建商品住宅供应122.66万平方米，日均供应比“反炒房”措施出台前日均供应增长63.64%，其中内六区供应99.85万平方米，日均供应比“反炒房”措施出台前的日均供应增长99.69%。

　　另据长沙市住建委消息，7月9日至13日，全市在限购区域内共批准预售项目9个，预售面积33.91万平方米，共4499套新建商品住房。

　　长沙市住建委相关负责人表示，上周，该市限购区域内共有10个新建商品住房项目开盘，其中摇号销售楼盘8个，不摇号销售楼盘2个。目前，摇号销售楼盘中签率均达到66.7%以上，随着市场供应持续增加，管控力度逐步加大，消费者购房行为趋向理性，长沙市房地产市场秩序将进一步平稳健康。

　　记者从长沙市住建委还了解到，目前全市摇号销售楼盘中签率在66.7%以上，部分楼盘刚需中签率达100%，还有些楼盘甚至无需摇号，可以随到随买。

　　限价地有效供应将提速

　　湖南中原战略研究中心最新发布的年中报预测，2018年下半年，内六区预计新增商品住宅供应792万平米，约为上半年内六区商品住宅供应量的1.52倍;其中，新增供应中积压货量占比为35%，在售推新占49%，纯新项目货量占16%。岳麓、望城、雨花为核心供应区。

　　土地待开发量逐年减少，粗放型供应已经遏制。河西两区，是未来楼市供应主战场，其中限价地住宅建面291万平米，占待开发住宅建面1056万平米的28%，此类项目周转速度快，未来中长期宅地有效供应将提速。

　　潜在供应方面，据上述机构测算，2017年至2018年6月，所有限价地块住宅面积共426万平米，按目前部分项目初始上市时间推算，限价地从拿地到上市时间为7-10个月，主要分布在雨花区与岳麓区;从板块来看，高铁新城、大托暮云、大王山板块供货量相对较大。

　　2018年上半年，房地产政策调控进入新阶段。一方面继续积极抑制非理性需求，另一方面重点调整中长期供给结构。

　　中央明确表态调控不放松，多城落实地方主体责任，政策密集出台。上半年调控力度并未减弱，截至6月底，已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策，长沙上半年也历经6·25反炒房政策，楼市调控收紧。

　　下半年，长沙房地产市场将呈现怎样的走势?本报记者采访了多家市场机构对长沙下半年楼市的研判，供众房企和购房者参考。

　　湖南中原战略研究中心：

　　长沙市场处于下行周期的前端

　　湖南中原战略研究中心提供数据显示，历年来，长沙楼市量价受政策变动影响显著，三四年一轮回，本轮调整预计周期会更长，目前处于下行周期的前端。

　　建议开发商应遵循市场规律，价格与价值匹配，切勿盲目拔高售价。应基于所在区域下半年新增供货量、推售节点及项目目标客群购房心态变化，权衡项目价值及核心竞争力，谨慎定价，警惕客量稀释下，丧失性价比优势。

　　商办市场，在住宅限价严厉执行环境下，商业性质公寓产品相比住宅更具溢价能力。截止到2018年6月底，内六区整体经营性用地商业占比56%，达1357万平米，望城核心板块体量最大，外围新兴板块未来开发绝对主力就在商办市场。

　　随着供求关系转变，对于房价上涨过快的市州可能出台限制价格涨幅政策。多数城市去库存任务已完成，益阳去库存仍需时日;从2018年上半年供求比来看，除岳阳和常德供求平衡外，其余六大城市均供不应求，其中一大贡献是长沙多重政策压顶，原籍客户回流至市州购房;当前均价基本超过6000元/平米，近两年库存快速去化，导致供求关系转变，是房价走高的主要诱因。

　　长沙世联市场知识管理中心：

　　下半年土地市场将开仓放粮

　　长沙世联市场知识管理中心认为，长沙楼市将呈现“热”者持续、“温”者遇冷、“冷”者愈冷局面。

　　6·25新政之后，开发商将加快推货节奏，积极拿证，尽早抢占市场，快速回笼现金流。6·25新政之后热门项目始终受欢迎，非热门项目客户量将逐步减少。非热门项目开始启动转介，品牌开发商转向环长沙地级市寻求机会。

　　2015年后，长沙土地供应大幅减少，供不应求;2018年土地供应小幅增长，预计长沙下半年土地市场将开仓放粮，加推4000多亩土地。

　　长沙土地供应紧俏，且受“双限地”等调控政策影响，房企拿地艰难且利润空间压缩，周边三线城市将受到青睐，特别是环长沙城市群热度较高，龙头企业纷纷进驻三线城市。

　　合富辉煌湖南公司：

　　高品质产品、改善户型将更受青睐

　　合富辉煌湖南公司方面认为，楼市政策叠加效应将开始凸显，后期再出台仍紧或仍松的政策概率较小。

　　受政策影响，楼市成交将开始出现分化。供应量将上涨，预计将超过去年同期。受房地产最新政策影响，下半年开发商将会加快推售，不再捂盘惜售。下半年特别9、10月份为市场的传统旺季，市场供应将增加。房票稀缺，高品质产品、改善户型将更受青睐。

　　土地供应将持续增加、限价地块仍将为市场主力。上半年的土地供应中，限价地块面积占比达六成以上，下半年限价地块仍然将是市场主力，以达到稳定房价的目标。

　　2017年土地供应未完成年度计划，上半年虽然土地供应有所增加，但为稳定房地产市场，预计政府将增加优质地块供应，下半年土地供销量较上半年有所上升。

　　中心板块土地稀缺，岳麓区大王山、天心区暮云镇、望城区等城市外围区域或将成为土地供销热点区域。

　　土地资源稀缺、熔断+摇号成常态，开发商拿地难度仍然较大，整合资源、合作开发将成为常态。

　　中环、新环境两家房产中介千余门店关闭近半、数家开发企业被纳入失信“黑名单”、暂停企业购房资格……7月，被业内人士称为中国最严厉的楼市新政在湖南长沙正式实施，“反炒房”歼灭战全面上演。

　　作为中部省份湖南的省会，长沙房价历来位列中国省会城市的末端。2018年上半年多地出现抢房潮，长沙房价涨幅一路领先。虽然调控政策一再收紧，但房价却一路看涨。

　　6月19日至22日，中共湖南省委机关报《湖南日报》连续发出四篇评论，一针见血地指出当前长沙房地产市场面临的主要问题：是投机炒作，而非供需矛盾。评论还批评长沙“调控政策前后不一，强化看涨预期”，同时将炒房客、黑中介、部分开发商以及相关部门的“内奸”视为“敌人”。

　　这是一场炒房与反炒房的战斗。长沙房地产市场出现的林林总总怪现象，根源症结在“炒房”。炒房者包括开发企业、中介机构、投机投资者，其投机行为与恶意炒作叠加，将楼市推向短期结构性失衡的境地。

　　6月25日，长沙市出台《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》九项综合措施，从保障市场供应、严格购房条件、户籍管理、打击炒房等方面对楼市进行全面调控，其中不少内容更是直接逆转此前已出台的相关政策，重点针对投机炒房精准化调控。

　　新政首先便是遏制投机炒房现象，封死传统炒房客退路：个人在长沙市限购区域内买房，房屋产权证书满四年后才可交易;被视为捷径的企业购房直接暂停，已买房屋禁售五年。即便是为抢夺“人才”松绑的“落户购房”政策亦被翻转收紧。

　　除了炒房一族，被打击的群体当属违规中介及部分房企。发布二手房虚假价格信息、哄抬市场价格的二手房中介公司行业整顿;新房销售中介严控楼盘摇号人数，禁止收取认筹金、捆绑销售等违规销售行为;“惜盘捂售”“捂地惜建”的房地产开发企业一律纳入“黑名单”管理。

　　左拳整顿市场秩序，右拳保障市场供应。尽管投机炒作是长沙楼市面临的主要问题，但加快供给仍是这波楼市运动的主要目标。

　　政策出台首周，长沙市限购区域内共批准预售项目25个，预售面积47.07万平方米，共有4296套商品住宅流入市场，供应节奏明显加快，供应量明显增加。

　　而据长沙市国土资源局透露，长沙今年预计供应住宅用地633.19公顷(合9497.85亩)，预计比2017年实际供应量增加66%。在新挂牌出让的商品住宅用地中，安居型商品住房供地比例提高至60%以上。

　　“反炒房”政策使市场秩序逐步恢复，省市联合调研组提供的数据表明：长沙“反炒房”措施出台首周，长沙市楼盘来访指数环比下跌31%，且呈扩大之势，“一房难求”的非理性恐慌得到有效缓解，房价上涨预期明显减弱，“恐慌性”购房现象明显减少。

　　(房掌柜整理来源自潇湘晨报、中国新闻网)