本质还是服务 产业地产风口下开发商如何破除依赖？

　　房地产行业进入下半场，寻找新的业务增长极成为每个房企必须思考的问题。在房地产调控加强、住宅市场面临增长率天花板的背景下，产业升级转型发展成为各路资本和众多房企布局的新风口。

　　产业地产，顾名思义，即以产业为依托，地产为载体，同时实现土地的整体开发与促进经济发展的产业价值链一体化平台。

　　风险与价值并存 房企的下一个战场？

　　据房掌柜了解，房企创新领域的细分产业共约有12个业态或门类，涉及长租公寓、特色小镇、物流地产、新零售等。前30强房企的参与度非常高，其中70%以上都在加快多元化投资。

　　受国家宽松的产业政策和传统利润空间被压缩的双重影响，越来越多企业希望借助政策红利开发产业地产。目前国内主流的产业地产模式有两种：带产业拿地和产业运营。

　　采取产业拿地模式的以国企、央企和有实力的民营企业为主，这类企业将借助产业低价拿地或优先取得优质地块进行房地产开发。

　　截至7月中旬，2018年深圳已经出让30宗土地，其中4宗住宅用地，而工业用地高达19宗，占深圳土地总出让宗数的63%，可以看出产业用地正成为土地市场重点扶持的方面。

　　另外一种则是产业运营，拿地企业多为产业或城市运营商，要求房企要有完整的资源链条和产业运营经验，比如专注于产业运营的华夏幸福。相比起带产业拿地，产业运营模式是一场“持久战”，通过长期运营实现产城利益互补。

　　以星河控股为例，其为向“城市运营商”转型而成立了专业产业地产投资运营集团公司——星河产业集团。星河产业将自身定位为产业地产投资运营服务商，规划有产融联盟新城、特色小镇、双创社区三条产品线。产业投资是星河构建产业地产的全链条开发其中之一，也是其摆脱单一地产依赖的关键之一。

　　在带产业拿地模式中，产业是实现房地产产品溢价的有利条件。这类模式要求开发商有丰富的地产开发经验，其核心还是在于地产开发，因此更多地聚焦于城市的核心地段和更新方向上，卖点是地段价值与服务，获取难度仍不低。

　　产业运营则更像“农村包围城市”，在核心城市周边获取“价值洼地”，后期凭借自身强大的招商、运营能力实现人口导入、经济增长。不过由于这类模式依托于城市资源的外溢活力，看中的是未来价值，开发风险较大。

　　“新型地产”遍地开花 本质还是服务

　　目前粤港澳大湾区运营相对成熟的产业园主要集中在广州、深圳等城市，开发主体除了传统房企，还有实体企业和工业地产开发商。

　　众所周知，深圳本土大型房企云集，其中不乏万科、恒大、招商蛇口这样的龙头企业，且早已形成以万科、恒大、金地为代表的上市房企;以中海、招蛇、华润置地、华侨城为代表的地产央企;以佳兆业、京基、星河为代表的民营房企三足鼎立格局。

　　传统住宅市场步入开发尾声，“蛋糕”余量不多，分食者却不少。随着城市化进程的加快以及深入，单纯的物理空间建设已经不能满足需求，这要求房地产市场要由粗放型发展转变为精耕细作式开发。

　　而对于新型地产遍地开花的景象，最大的质疑声就是会不会房地产化。实际上，房子和建筑只是新型地产的外壳和承载体，其最本质还是服务。也正基于此，以产业新城为核心产品的产业新城运营商此时则显现了先天优势。

　　戴德梁行深圳产业地产部主管及董事张冬冬表示，不同的开发主体有不同的优势，如果能够集各家之所长，相互整合资源共同去开发运营产业项目，那肯定是比单一方去做效果好得多。

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，需要避免的是100%同质化。而在诸如特色小镇的打造上，必然有90%是需要“同质化”的，差异化体现在剩余的10%上。

　　“房企首先需要转变思维，不能再用房地产思维去做产业园。”深职院房地产研究所所长、复旦大学房地产经济博士邓志旺认为。