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贾康:房地产税免征标准可考虑再宽松 保护刚需利益

长沙房地产网-房掌柜 2018-07-24 14:23:22来源:房掌柜 整理
[摘要]数据显示,2018年上半年,全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米,同比增长34.2%,其中住宅用地推出5.0亿平方米,同比增长30.4%...

  “统计局的表态,完全符合今年全国两会的说法和会后人大方面的表态,年内或后续年度启动房地产税立法,按照中央的要求是应该加快的,但无论怎么提速,都要走法律程序。”贾康在接受时代周报记者采访时表示。

  房地产税开征尚需哪些条件?有哪些政策配套考量?此前试点可为房地产税落地带来哪些启示?围绕以上问题专访了贾康。

  地方应以定制化思路考量

  时代周报:据预测,上海和重庆可能会在既有房产税的改革基础上率先升级为房地产税政策。从此前上海、重庆的试点情况来看,主要是对高端存量或增量的征收,由于涉及人群有限,影响亦有限。这两地的试点经验可以给全国范围内的房地产税征收带来哪些启示?

  贾康:房地产税的征收方案,不同城市应因地制宜,不能一概而论。中央的表态是充分授权地方,中国现在的房地产市场已经明显分化,不只是分化为一二三四线城市,各线中不同层次的城市也在分化,一个城市不同地段、不同功能区也在分化,所以不存在可以普遍适用的解决方案。但也要注意,虽然同一城市有不同地段、不同功能的区分化,但房地产税征收通常都要按大片来考虑,不能太细碎了。

  时代周报:房地产税的制度设计,涉及的不只是这一税种下的具体问题,还有一系列配套的制度改革,例如地租等。在房地产税开征前,还有哪些配套政策考量?

  贾康:开征房地产税是一个系统工程,无法一蹴而就,应考虑前后呼应的配套政策。搭建这个基本框架,要把税、费、地租和不动产整个制度框架全盘考虑,做好制度协调,要考虑怎么整合、怎样尽可能降低社会的综合负担,其中,还要考虑不同类型的负担如何分流归位以理顺相互关系。例如住房的土地使用权在70年后到期,如何按《物权法》已定原则进行续期操作?这些问题都要在配套改革中处理好。

  具体的配套政策,每个地方都不一样,地方应以定制化的思路考量,但核心道理是一致的:如何在启动房地产税征收时,综合各方面复杂的参数,做好配套方案的设计。这项工程难点很多,主要难点就是既得利益的阻碍。

  免征标准可考虑再宽松

  时代周报:越来越多人赞同,房地产税的征收不能简单依据人均平方数或首套房等单一指标来作扣除的第一单位,免征标准的划定该有哪些考量?

  贾康:免征标准很重要。坚持扣除第一单位,应明确地在立法上作为一个前提,至于第一单位是人均多少平方米、或是不是一个家庭的第一套房,这种技术争议其实不是根本问题。核心是如何使房地产税的征收如何具备可行性,在社会可接受的程度上实施,这就需要公众理性地讨论起步时的最大公约数。

  在立法过程中粗线条勾画技术层面的框架后,出台征收方案时则可以柔性切入。例如,在扣除第一单位的前提下,最宽松的考虑,既不是人均多少平方米的扣除,因为这样在家庭成员出现变故的情况下可能引起税收负担的上升;也不一定是所谓的第一套房,第一套房在中国现实生活中有可能引出以避税为目的的离婚潮。

  是否可考虑再宽松些?例如单亲家庭按第一套房作为扣除的第一单位,从第二套房开始征收;双亲家庭则按前两套房做扣除的第一单位,从第三套房开始征收。总之,先把最可为公众广泛接受的制度框架建立起来,以后再逐步地动态优化。

  时代周报:《中国家庭金融资产配置风险报告》2016年数据显示,69.05%的城镇家庭仅有1套房产,15.44%的家庭有2套房产,仅有3.63%的家庭拥有3套及以上房产。这一事实能给房地产税的制度设计带来什么启示?在房地产税的制度设计上,从免征面积、税率和征收范围等方面,如何统筹以取得最大公约数?

  贾康:现在房地产市场的很多行政手段已经误伤了不少刚需,不是长久之计。房地产税作为经济手段,可以替代目前副作用很大的行政手段。

  最大公约数是立法过程中的重要考量,不可能大家都一致同意,只能通过走向共赢的机制来寻求最大公约数。也就是说,立法过程应该是阳光化、透明的,有必要时还应举行听证会,通过电视、广播、网络等渠道直播,大家充分地表达自身的观点,但这些观点应是有论据的、讲理的,通过这样的方式来寻求最大公约数。免征面积、税率和征收范围属于具体的问题,需要牵头的立法机构根据其工作机制,最后形成一个交付人大审议通过的文本。

  在市场中动态调整

  时代周报:房地产税的制度设计中,一个核心的考虑是走调节高端的路线,即对于刚需而言,可以尽量减少负担,对于房子持有多的则要多交税,但如何避免囤房者增加的持房成本转嫁到租房或者买房者身上?

  贾康:如果房主把房子出租,那就是随行就市,不是房主想转嫁持房成本就能转嫁的。这里存在一个潜力空间,即如果很多空置房在房地产税推出时进入市场,其实相当于增加供给,使供需平衡得以改善,降低租金价格或者对冲租金的上涨,这是一个市场过程。

  大量的空置房进入市场,可以抑制甚至降低房租价格,但还要看各地具体的数量表现。不排除部分房主转嫁持房成本的情况,这是一个调整的过程,总体来说资源配置是优化的,降低空置率对社会来说是好事。

  时代周报:有人担心,土地开发过程已缴纳了土地出让金,再在保有环节征收房地产税可能造成重复征税的情况。如何协调土地出让金和税收的关系?

  贾康:土地出让金即通常所说的地租,这两者是相互协调的关系,在这两个影响参数互动的过程中,市场发挥作用求得平衡,如果以后形成了稳定税收,前面批租环节的价格水平可能会下降。

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责任编辑:李嘉敏
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