湖南省物业管理条例2019年1月1日实施 明确禁止行为

　　今年7月19日，省十三届人大常委会第五次会议表决高票通过了《湖南省物业管理条例》(以下简称《条例》)(相关新闻>>湖南省物业管理条例(全文) 2019年1月1日起施行)。《条例》聚焦物业管理矛盾最集中、社会关注度最高的内容，以期对社区物业管理中的“急、难、愁”问题“对症下药”，引发了社会各界的广泛关注。该条例对于依法做好物业管理工作，提升人民群众幸福指数，构建和谐社会具有重要意义。

　　7月26日上午，省十三届人大常委会举行首场新闻发布会，对《条例》进行了权威解读。邀请省人大环资委副主任委员石光明，省人大法制委副主任委员、常委会法工委副主任曾东楼，省住建厅总工程师易继红，围绕条例相关内容进行解读。新闻发布会由省人大常委会副秘书长、办公厅主任谢卫东主持。

　　重点解决难点问题，为物业管理提供制度保障

　　物业管理，涉及千家万户切身利益。

　　“该条例是一部兼具民事规范、行政监管、社会治理特征的综合性法规。省人大常委会在立法过程中把握了依法立法、公平公正、务实管用3个原则，注意问题导向、人民利益导向、市场经济导向、政府监管导向，重点解决了当前物业管理工作中存在的难点问题，较好地回应了社会关切，为物业管理提供了制度保障。”曾东楼说。

　　完善了物业管理体制。明确了物业行政主管部门和其他相关行政管理部门的职责，强化了街道办事处、乡镇人民政府的职责，对居(村)民委员会的职责进行了明确。同时，还规定设区的市、自治州、县(市、区)政府应当建立物业管理联席会议制度，定期研究解决物业管理活动中的重大问题。

　　解决了业主大会成立难、业主委员会开展工作难的问题。条例规定，对于符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当向街道办事处或乡镇人民政府提出筹备申请，10名以上业主也可以联名申请。街道办事处或乡镇人民政府负责依法监督指导业主大会的成立和业主委员会选举等工作。为调动业主委员会成员的工作积极性，保证业主委员会成员正常履职，业主大会除决定业主大会、业主委员会的工作经费之外，还应当决定业主委员会委员的工作津贴及标准。

　　建立了物业保修金制度。条例规定，建设单位在竣工验收备案前，应当按照物业建筑安装总造价百分之三的比例交存物业保修金，作为物业保修期内物业维修费用的保障。建设单位在物业保修期内未及时履行保修义务的，业主或物业服务企业可以申请使用物业保修金予以维修。

　　针对专项维修资金使用难、小区停车难、老旧小区物业改造难特别是既有建筑加装电梯难等问题，规定了相关措施。如今年的省“两会”上，许多省人大代表和政协委员都就老旧住宅加装电梯的问题提出了建议、提案，直接反映出广大人民群众对老旧住宅加装电梯的迫切需求。条例规定政府应当采取措施，支持老旧住宅改造建设，对需要增设电梯的，有关部门应当予以支持。

　　严格物业承接查验，防止建设质量问题遗留到物业管理阶段

　　物业事务中的矛盾纠纷，很大部分与房屋工程质量或小区公共设备设施存在问题有关。因此，物业的承接查验，特别是前期物业管理阶段的承接查验，是维护业主利益，不让建设过程中的质量问题遗留到物业管理阶段，减少物业矛盾纠纷的重要环节。

　　易继红说，条例有大量篇幅对物业承接查验进行了规定。首先，新建物业未经现场查验的，建设单位不得交付使用，物业服务企业不得承接，否则，会受到责令限期改正的处罚，甚至会作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

　　其次，在现场查验时，物业服务企业应当邀请业主代表、当地物业管理行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府、居(村)民委员会参加，必要时可以聘请有关专业机构予以协助。

　　第三，明确了现场查验的内容和标准，物业服务企业必须逐项对照检查是否合格。

　　第四，鼓励实行住宅物业住房品质分类，物业服务企业根据住宅物业在规划设计阶段提出的住房品质类别要求，对照建设单位(开发商)在住宅小区综合验收时聘请的第三方评估机构出具的住房品质验收意见，进行逐项查验，为业主把好物业质量关。

　　第五，现场查验完成后，物业服务企业要与开发商签订物业承接协议并公示，要将物业承接查验情况向当地物业管理行政主管部门备案。

　　车库、车位应首先满足业主需要，开放商不得拒绝出租给业主

　　当前，由于小区停车库、停车位紧张，导致小区停车矛盾突出。条例对此进行了规范。

　　石光明认为，当前，物业管理区域停车矛盾主要体现在3个方面：一是权属争议，由此引发的停车收费矛盾;二是车位不能满足停车需要而引发的矛盾;三是业主有租、购多种需求，而开发商不予支持引发的矛盾。

　　为回应社会关切，条例进行了明确和细化：重申了《物权法》的规定，明确“物业管理区域规划设置的机动车停车库、车位应当首先满足业主需要”“占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位，属于业主共有”，并进一步规定“建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的单位或者个人”;规定“业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租”，以此来满足业主的多层次需求，最大限度地保障业主的权益。