博鳌论坛|朱旭：万科没有“地产”二字 暂时不需要改名

8月1-4日，博鳌房地产论坛如期在海南举办。在8月2日的博鳌房地产论坛现场，万科集团副总裁、董事会秘书朱旭女士 针对万科未来的战略发展 作了《城乡建设与生活服务商——新时代万科的战略选择》的主题演讲。

朱旭女士提到现在的时代已经从一个高速增长的时代到了高质量发展的阶段，面对新时代下“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”，万科针对人们的美好生活和乡村的发展以及消费升级这两条主线，提出了城乡建设与生活服务商的升级，进行多元化发展。

通过企业战略升级和迭代，万科希望一方面可以满足人民美好生活的需求，另一方面可以激发城乡的活力，最终也实现万科企业的可持续稳健发展。万科已经不仅仅是住宅的代名词，它可以说在人民的生活中无处不在，有产研办公、万科商业、长租公寓等等。

来看看朱旭女士的精彩观点——

1、能经常保持在美国财富500强榜单的企业，有三个特点：第一，它是能够比较准确地把握时代发展的趋势，突破自我路径的依赖。第二，它时时刻刻把握住了原点，就是要满足客户的需求，同时要激发员工的创造力。第三，保持了持续和稳定的增长。

2、万科过去30多年之所以能够稳健的成长，也是把握了中国城镇化发展过程中房地产的红利。

3、未来地产企业是不是还应该围绕着数量和速度来竞争呢？答案可能是否定的。

4、新时代下，面对人民美好生活的需求，和供应的不平衡不充分，万科针对人们的美好生活和乡村的发展以及消费升级这两条主线，提出了城乡建设与生活服务商的升级。其中包括乡村振兴、城中村改造、建设美好生活场景等等。

5、万科目前已经布局了四大新的核心业务，一个是租赁住宅，第二是物业服务，第三是物流仓储，第四是商业运营。同时还探索了养老、度假、教育、产办等业务。

6、万科93%以上的产品都是140平米以下的中小户型产品，着力满足人民美好生活的刚需的需求。

7、万科物业已连续8年成为中国综合品牌第一名，目前服务于1200万客户，服务内容已经从传统的保洁、保安拓展到了电商、物业托管等等。

8、万科于2014年涉足长租公寓，目前已覆盖36个城市，获取16万间，已开业14万间。长租公寓主要分三种类型，第一种是适合年轻单身白领的产品，第二种是适合小两口的公寓，第三种是高端公寓。万科不仅仅是希望提供一个硬件，我们还希望提供家的氛围，在泊寓里面每个月都有不重复的社区活动。

9、万科商业管理面积已超过1000万平方米，是中国第二大商业管理企业。万科商业的宗旨是为家而建。万科认为未来的商业应该是人们生活的第二空间，因为其中有大部分是我们当时的社区商业，我们在社区商业里面并没有单纯的品牌的复制，而是根据当地社区群众的特点来进行不同特点的开拓。

10、万科在产研办公方面希望提供有温度的办公空间，目前已涉足20个城市，600万平方米。

11、万科在教育方面联合通梅沙教育、英德勒两大品牌创造丰富内容，目前在全国已开办20个全日制学校，有60多个社区营地和70多个户外营地，服务了超过200万人。

以下是演讲全文——

朱旭：各位嘉宾下午好！刚刚招商蛇口的刘伟总说“万科”只有两个字，很好记，其实我们的全称有10个字“万科企业股份有限公司”，只不过我们没有“地产”两个字，所以暂时也不需要改名字。

我今天跟大家汇报一下万科在新时代战略的选择——城乡建设和生活服务商。

其实万科在做战略升级的时候，我们也请麦肯锡做过一个战略的分析，我们分析了美国的财富500强，在1955年到2015年这几十年，曾经有2000多家美国的企业上榜过美国的财富500强，但是其中只有3%常在榜单。

后来我们也分析了这3%企业的特点，我们发现有三个特点，第一，它是能够比较准确地把握时代发展的趋势，突破自我路径的依赖。第二，它时时刻刻把握住了原点，就是要满足客户的需求，同时要激发员工的创造力。第三，保持了持续和稳定的增长。

万科过去30多年之所以能够稳健的成长，也是把握了中国城镇化发展过程中房地产的红利。面对未来，我们怎么看待这样一个新的时代呢？十九大报告相信大家都已经认真学习过了，有两点是非常值得大家关注的，第一，我们现在的时代已经从一个高速增长的时代到了高质量发展的阶段。

今天上午的大会上，恒隆地产的陈总也说到，未来地产企业是不是还应该围绕着数量和速度来竞争呢？答案可能是否定的。

同时，人民的美好生活还有大量的需要未被满足，但是我们的供给是不均衡的。面对着新的时代，我们还有大量的服务需求未被满足，现在全国有135亿的物业管理面积，但是绝大部分的物业供应仅仅是保安、保洁等等。

但是我们的物业服务已经发展到物业的托管、电商甚至健康食品的供应等等。

在养老方面，去年底的时候，65岁以上的老人占总人口的比例已经达到了11.4%，与此同时中国相关的养老服务和机构的供应还是有很大的空间。

在租赁方面，根据统计局数据的统计，我们的流动人口已经达到2.4亿之多，这其中绝大部分都有租赁的需求，我们预计2020年租赁消费市场至少在2万亿以上，在目前我们中国只有5%的租赁住宅是由品牌公寓提供的，其它的绝大部分都是C2C的供应，存在大量的信息不透明的痛点。

在物流仓方面，美国的人均物流仓储面积是中国的13倍，同时中国的冷链物流高端的供应只有20%，还有大量的发展空间。

面对人民美好生活的需求，和供应的不平衡，不充分，万科就针对人们的美好生活和乡村的发展以及消费升级这两条主线，我们提出了城乡建设与生活服务商的升级。

具体包括什么呢？我们从城市涉及到了城乡，就意味着我们不仅关注城市，还包括乡村，这里面不仅是乡村振兴，还有城中村的改造。我们的建设不仅仅是建房子，我们还要建设美好生活的场景，同时生活的服务中，我们不仅仅是搭建硬件，我们还希望提供服务的内容。

根据这个战略的升级，我们逐步把开发的业务延伸到了服务的领域。从这个图上大家可以看到，我们已经布局到了四大新的核心业务，一个是租赁住宅，第二是物业服务，第三是物流仓储，第四是商业运营。

此外，我们还探索了养老、度假、教育、产办、智慧停车，甚至我们还做了很多的大家非常需要的社区食堂，甚至一些社区集市我们都在涉足。

经过几年的努力，万科搭建的美好社会场景基本形成了一个雏形。首先是住宅业务，未来很长一段时间，住宅业务还是我们的核心业务，是我们主要的收入和利润的来源。

万科93%以上的产品都是140平米以下的中小户型产品。我们着力满足的是人民美好生活的刚需的需求，同时我们还致力于中国绿色工业化的领先技术，希望通过我们的工业化

在万科物业方面，我们已经连续8年成为中国综合品牌第一名，目前服务于1200万客户。万科物业有52%的小区面积并不是万科开发的，而是其它开发商开发的，我们服务的内容已经从传统的保洁、保安拓展到了电商、物业托管等等。

我们的服务内容从单纯的小区管理拓展到了商业物业的管理，很多大公司的总部物业都是我们管理的，我们还参与了大横琴的混改，意味着我们以后会有物业的城市，我们从物业的小区提升到城市管理服务。

在长租公寓方面，万科是2014年开始涉足的，目前我们覆盖了36个城市，我们已经获取了16万间，已经开业了14万间，我们的长租公寓有三种类型，第一种是适合年轻单身白领的产品，第二种是适合小两口的公寓，第三种是高端公寓，我们不仅仅是希望提供一个硬件，我们还希望提供家的氛围，在我们的泊寓里面每个月都有不重复的社区活动。

在商业方面，目前我们的管理面积已经超过了1000万平方米，是中国第二大商业管理企业。我们做商业的宗旨是为家而建，我们认为未来的商业应该是人们生活的第二空间，因为其中有大部分是我们当时的社区商业，我们在社区商业里面并没有单纯的品牌的复制，而是根据当地社区群众的特点来进行不同特点的开拓。

在产研办公方面，我们目前已经涉足了20个城市，600万平方米，我们的产业办公楼也是希望提供有温度的办公空间。比如说我们在厦门的甲级写字楼万科云玺里面，我们引入了万科里的商业，引入了万科的食堂，我们还在里面开设了幼儿园，让在那里上班的爸爸妈妈可以带着孩子上下班。

在物流仓储方面，我们现在是普洛斯的第一大股东，普洛斯是世界上第二大物流仓储供应，它在全球有5500亩的物流仓储面积，同时我们自己的物流公司拓展也很快，我们的可租面积已经超过了740万平方米。

万科的教育并没有急功近利去做，我们还是沉下心来打造市民真正需要的产品，我们通过了梅沙教育和英德勒的两个品牌，创造了很多课程的内容，并把这些内容嵌入到我们的全日制学校、社区营地和户外营地。目前我们在全国开办了20个全日制学校，有60多个社区营地和70多个户外营地，我们服务了超过200万人。

在养老社区方面，我们把专业机构养老方式和社区居家养老非常好地融合在一起。

冰雪度假方面，可能有很多人去过万科吉林松花湖的滑雪场，还有我们运营的北京的滑雪场，这两个雪场在2017、2018年度累计游客超过了15万人次。

此外我们还积极参加乡村振兴活动，我们在江苏的特色乡村建设中，利用万科的设计和建筑优势，把当地村民的村舍进行修缮和改造，同时还把当地可以产业化的农产品帮助他们推向市场。

此外因为我们管理的小区特别多，有很多的停车场业务，我们深刻感觉到停车场其实有很大的一个潜力可以挖掘，我们自己研发了停车系统，实现了分时智驾、无人值守。

此外我们还做了很多食堂、集市等等配套的服务。

介绍了这么多，大家说万科是不是做得很多元化？看似多元，其实我们的主线还是很明晰的，就是围绕城市发展和人民消费升级的两条主线。

我们提升服务城市、服务乡村和服务客户的满意度，我们需要更好地服务现有的客户，并且从更多的方面来满足很有客户的需求，这样进而可以服务更多的客户。通过这样的战略升级和迭代，我们一方面可以满足人民美好生活的需求，另一方面可以激发城乡的活力，最终也实现万科企业的可持续稳健发展。

下面我想用一个例子展现一下万科的美好生态的场景和黏度。在厦门，万科已经不仅仅是住宅的代名词，它可以说在人民的生活中无处不在，有产研办公、万科商业、长租公寓，我们还组织了城市乐跑、万科物业，还有小区的菜市场，以及有我们的开发业务。