六问佳兆业管理层 新征途走向何方?

　　2018年8月28日下午，一场大雨后，香港中环鳞次比的高楼大厦清新亮丽，空气中散发着勃勃生机。

　　下午5:45，佳兆业集团控股有限公司(以下简称佳兆业，1638.HK)在香港中环四季酒店4F举办2018年上半年业绩发布会，主席兼执行董事郭英成一身黑色西装配红色领带亮相，神采奕奕，坐在郭英成左右的是高级顾问谭礼宁、独立非执行董事饶永、执行董事兼行政总裁麦帆、首席财务官刘富强及财务部总经理吴建新。

　　发布会上，佳兆业公布其截至2018年6月30日止半年度业绩报告。报告显示，上半年佳兆业实现合约销售金额253亿元人民币(单位下同)，同比上涨13%;总收益同比增长75%达150亿元，毛利录得47亿元，同比增长66%;核心净利润19亿元，同比上涨66%。

　　上半年销售额只增长13%?

　　上半年推货不多，下半年可售货值830亿元

　　上半年，佳兆业销售业绩稳健增长，累计合约销售额约253亿元，同比上升13%;合约销售均价同比增长11%，至每平方米17880元。

　　从合约销售分布来看，大湾区项目成为2018年上半年合约销售的主力，销售金额贡献达54%，其中深圳占比达37%，另外有17%来自长三角其他地区。

　　在2017年年度业绩发布会上，麦帆表示，2018年佳兆业可售货值约1270亿元，销售目标定700亿元。上半年完成全年销售目标的36%，离实现目标还有较大距离。

　　对此，郭英成表示，“上半年销售额之所以只增长了10%，一是上半年推货不多，二是一线城市受限价限贷政策影响，销售增长比较慢。下半年特别是9月开始，货量会比较大，希望能够把我们今年销售目标补回来。”

　　“在国家宏观经济政策作用下，在房地产销售的趋严管理的政策下，佳兆业还能保持10%的增长，在业内来说还算是比较不错的。下半年特别是第四季度是佳兆业推货高峰期，下半年合约销售会有比较大的增长。”吴建新也表示。

　　下半年，佳兆业可售面积约520万平方米，可售货值达830亿元，其中大湾区分别占比达52%、69%。在大本营深圳，新增平湖佳兆业广场和盐田城市广场两个项目供货，坂田城市广场和未来城也将继续加推，届时四个项目可售建面达87.3万平方米，参照周边二手价预估货值达437亿元。

　　降负债目标是多少?

　　上半年降了42%，力争降到200%

　　上半年，佳兆业总资产2146亿元，同比去年全年增长1%;总负债1823亿元，同比去年全年下降1%。与此同时，净负债率由去年全年的300%降至258%，下降42个百分点。

　　上半年，佳兆业总借款约为1096亿元，其中约17%约183亿元一年内偿还，其余83%在2-5年内偿还。

　　“十九大后，去杠杆、降负债成为一个基调，作为企业，我们跟着国家走，跟着企业实际情况、行业实际情况，去杠杆、降负债。上半年公司非常重视负债问题，负债率降到258%。”郭英成表示：“下半年通过销售、回笼资金等多方面合作，继续推动降负债，考虑卖掉一些非核心资产，把负债控制在安全的水平。”

　　“董事局要求把降负债、去杠杆作为财务重要工作之一。围绕资金周转，我们会做以下几个方面的工作：第一，加快沉淀资产以及大宗资产的销售。第二，加大回款力度，今年上半年回款比率从去年年底的75%升到今年上半年的85%。第三，在保证质量的同时，加快工程建设速度以及去化速度。目标是降到200%以下。”吴建新坦言。

　　拿地策略与计划是怎样的?

　　坚持现金为王的原则，审慎拿地

　　截至上半年，佳兆业土地储备逾2200万平方米，其中一线及重点二线城市占比87%，粤港澳大湾区占比达57%，深圳、广州、惠州各占14%、6%、25%。

　　上半年，通过合作开发、收并购及招拍挂等方式拿地14宗，新增土地储备权益建面109万平方米，平均土地成本4934元/平方米，新进入江苏徐州、浙江宁波、河北霸州及固安、湖南衡阳、四川彭州、广东阳江。

　　土地储备中有逾300万平方米来自旧改项目，占比达14%，深圳、东莞、珠海三地各有183.8万平方米、90.5万平方米、35.9万平方米。

　　“粤港澳大湾区是很重要的布局，我们不会放过，在坚持以现金为王的原则下，下半年有现金预算，但要根据每个项目的回报和负债来决定买不买。”刘富强说。

　　郭英成补充道，“全国所有地产开发商都在讲大湾区，佳兆业在大湾区的土地储备相当不错，深圳、广州、中山、惠州、珠海有六七十个项目，我们会加快建设速度。不过，下半年还是具有挑战性，发展以现金为王，以稳为重。”

　　如意岛何时能进入销售?

　　看好海南发展，但不明朗因素还比较多

　　7月12日，中弘股份公告称，向佳兆业子公司海南罗胜特投资转让如意岛项目100%权益，对价为14亿元。经债权债务冲抵后，罗胜特投资仅需支付现金7300万。

　　海南如意岛是中弘股份的核心在建项目之一，于2012年通过招拍挂取得，分三期填海，目前已完成一期、正在进行二期。2017年8月，因环保督察、项目开发资金等问题，项目围填海工程停工至今，不过公告称，项目一、二期手续齐全，预计之后可获得批准，恢复施工。

　　当问到如意岛项目何时能进入销售业绩时，郭英成回应称：“虽然我祖籍在潮汕，但从小在海南岛长大，对海南岛怀着比较深的感情。中弘股份想卖掉这个岛，我们权衡了一下，债权人同意、政府支持、城市规划支持，三个条件基本符合我们的要求，最后才促成了这个交易。海南岛的发展是看未来，短期内还没那么快，希望能推动收购，但不明朗因素还比较多。”

　　多元化布局策略是否有调整?

　　佳兆业是城市更新公司，很多项目涉及多个业态

　　佳兆业正由单一传统的地产开发、城市更新模式向地产开发+产业运营、城市更新+产业运营的多元复合发展模式转变。

　　目前，佳兆业拓展了多个文旅、健康、足球、科技、特色小镇等项目，比如西安阎良国际航空文旅城、安徽滁州佳兆业国际健康城、西安临潼佳兆业足球小镇、广东中山大涌红木特色小镇、湖北孝感空港凤凰科技城。

　　郭英成表示：“佳兆业很多地包含了教育、医疗、科技、地产、商业、酒店等业态，多业态整合方面，还在发力，特别是轻资产的文体板块，希望文体能给公司品牌、公司利润增长带来改变。健康板块收购的项目相对比较成熟，以A股、港股为主，这块也能够为集团发展发力。当然，佳兆业是城市更新公司，主业还是以地产和城市更新为主，尤其是深圳、广州。”

　　创享空间目标能否如期实现?

　　只要市场需要，有能力1-3年完成目标

　　在“房子是用来住的”、“租售并举”政策支持下，长租公寓+联合办公成为近两年开发商转型的一大风口。佳兆业2017年6月13日宣布进入“长租公寓+联合办公”领域，并推出创享空间KAISA WEWA SPACE品牌，声称通过实行并购与自建并举的发展策略，布局全国所有一线及主要二线城市，预计三年内打造长租公寓10万间，联合办公卡位5万个。

　　一年时间过去，佳兆业累计签约面积21.3万平方米，公寓逾3700间，工位逾8600个。项目位于北京、上海、广州、深圳、成都及惠州，截止6月底已开业项目有5个，管理房间数331间，工位数999个。

　　从佳兆业布局的长租公寓和联合办公项目来看，自有存量物业比重较大。麦帆透露，佳兆业也在做城中村综合改造，坂田上雪村有个项目，有80多栋民房。

　　郭英成对这项新业务给予了肯定，“联合办公和长租公寓是新产业、新业态，开展以来开头非常好，特别在管理服务这块做得还不错。假如市场能接受有需求，我们有能力打造，1-3年完成目标。”

　　结语：手握2200万平方米土储以及2680万平方米的旧改，在高品质、强供应、降负债、拓渠道的发展策略下，佳兆业创造“复活者”的佳话还需要多久?