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“金九银十”将至楼市监管不放松 楼市“大戏”或难再现

来源:房掌柜  梁津 长沙房掌柜  2018-08-30 09:59:34
[摘要]在房地产市场上,素有“金九银十”的说法。回顾往年,作为传统楼市旺季,“金九银十”意味着扎推入市的楼盘、人满为患的售楼处、水都顾不上喝的置业顾问

  在房地产市场上,素有“金九银十”的说法。回顾往年,作为传统楼市旺季,“金九银十”意味着扎推入市的楼盘、人满为患的售楼处、水都顾不上喝的置业顾问,最终化为量价齐增的“成绩单”回应着火热的市场。2018年,在楼市调控政策持续加码、房价预期阶段性见顶、家庭居民负债率处于高位等情况下,今年楼市“金九银十”能否再现?

  “什么样的楼市才算得上金九银十?”

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  下半年伊始,就有不少声音在讨论今年楼市的“金九银十”到底会有怎样的表现。回顾深圳楼市近几年的金九银十行情,特别是从2014-2015年,不禁让人感叹“什么样的楼市才算得上金九银十”。

  2014年九月,深圳开盘或加推的楼盘项目达到了25个,创下年内月度推盘最高值。紧接着银十,开盘及加推的项目达22个,推售量年内首破50万平米,这亦是当年年内的另一个推售新高值。

  2015年银十市场供应充足,当月取得预售许可证的住宅项目有11个。而兰江山第、半山半海、山语清辉、华联城市全景、恒裕滨城等项目的相继推出,也创下历年银十新高记录。

  11月中旬,在“金九银十”入市潮激励下,深圳出现了轰动一时的“演唱会式开盘”,6个小时共销售1600套房子,每分钟卖出5套房子,创下深圳10年来的开盘记录。

  2016年“104”新政的出台是严厉的。但在“104”新政出台前,深圳楼市依旧成功的抓住了节点。

  2016年金九,开发商的推盘节奏明显加快,共有15个项目公开发售,共计6918套房源获得批售。9月下旬,深圳楼市一周6盘齐入市,2586套房源给楼市带来了不少刺激。信义金御半山、中粮天悦壹号、心海城、佳华领域广场等受到市场关注的热盘,据悉开盘的实际到场人数均超千人。

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  2017年,经过8月的大批项目入市后,9月新房供应骤减,仅6个楼盘入市,推售12.4万平,环比下跌了86%,金九入市的住宅项目体量最大的是奥园·翡翠东湾花园,但也仅推出了300套房源。不少项目由于调控等等原因因此节点一推再推。

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  再看历年金九银十的成交均价。2011年的深圳金九银十房价仍属“1字头”,而2012-2014年三年之间,金九银十的新房均价也稳定在2字头,且均未超过2.5万元/平米。

  从2015年开始,深圳一手新房在金九银十的成交均价,环比上涨都在50%以上。过去七年来,深圳金九银十房价最高的是2016年9月,63109元/平米,创下深圳房价月度新高。

  2016年104调控后,深圳新房均价经历了21连跌。直到2018年7月,深圳新房均价迎来了近两年来首次上涨,均价54142元/平米。

   2018上半年新房成交增两成至12804套

  始于2016年10月史上最严的“深八条”,带领深圳楼市步入新一轮的高压调整期。2017年,深圳楼市以消化调控政策为主,是近年来罕有的低迷期。2018年以来,随着调控举措调控效力的逐步褪去,深圳楼市有序活跃,市场上真实的购买力开始显现出来,2018年上半年共成交12804套新房住宅。

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  龙岗依然是供应大户,成交量占了上半年的一半。上半年龙岗区住宅成交6950套,64.3万平米,占全市成交面积49.9%。其次是龙华,成交2296套,22.6万平米,占全市成交面积的17.5%。

  除宝安外,其他区的存量一直在减少。2018年上半年龙岗区新增批售32.5万平米,宝安区新增批售64.3万平米,目前住宅存量主要集中在龙岗区和宝安区。

  各行政区方面,罗湖区仅中海鹿丹名苑取得预售许可证,预售住宅面积4705平米,预售住宅套数44套。

  福田区安托山花园一个楼盘取得预售许可证,预售住宅面积52738平米,同比减少41.1%,预售住宅套数222套,同比减少54.0%。

  南山区4个楼盘取得预售许可证,预售住宅面积184981平米,同比增加69.9%,预售住宅套数1161套,同比增加144.9%,其中华润城三期预售量98838平米/741套,是南山区住宅预售量最大的楼盘。

  宝安区11个楼盘取得住宅预售许可证,预售住宅面积670495平米,同比增加139.2%,预售住宅套数7248套,同比增加132.5%。其中龙光玖龙台预售量132022平米/1296套;满京华云著预售量104633平米/1044套;华海金湾公馆预售量97099平米/975套,是宝安区住宅预售量较大的几个楼盘。

  龙岗区8个楼盘取得住宅预售许可证,预售住宅面积274557平米,同比增加18.0%,预售住宅套数2941套,同比增加10.9%。其中中航华府预售量57083平米/606套;京基御景中央二期预售量47688平米/456套;深城投中心公馆预售量46663平米/515套,是龙岗区住宅预售量较大的几个楼盘。

  盐田区2018年上半年依旧无住宅项目预售。

  调控加码 拒绝虚假宣传 打压炒房团伙 “金九银十”成了首个对准目标

  2成首付、9折利率,富人的“资产荒”和各城市的“新房荒”,这是2016和2017年的金九银十现状。在货币的泥石流之下,对于购房者来说,一切的数据分析、项目优势、产品研究,都是无用的,能摇到号买到房才是最重要的。

  以往开发商卖房拼产品、拼品牌、拼优惠、拼营销,而2018年卖房,拼的是谁坐得住,谁沉得住气。

  今年前7个月,主要城市房地产调控累积次数多达260次,较2017年同期上涨了80%。从7月单月来看,全国楼市调控密集程度再次刷新历史纪录,合计有超过60城市发布了超过70次各类型房地产调控政策。在楼市调控不放松的背景下,多地房价已步入下行通道。

  事实上,除了购房者之外,受本轮调控政策影响最深的,便是众多房地产开发企业。根据目前各房企公布的上半年销售额情况来看,不少开发商距离全年的目标还很遥远。

  业内人士认为,此类调整对于房企来说十分不利,由于企业融资成本不断增大,而房地产行业的持有成本又非常高,因此开发商下半年资金压力将加大,必然会适当放缓节奏。

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  除了调控政策外,哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等违法违规也一直被住建部打压。

  今年上半年出现的“抢房潮”,严重干扰了楼市调控的效果,各种房地产乱象则是真真假假“抢房潮”的重要幕后推手。

  2018年7月至12月底,住建部等七部门联手将在长达半年的时间里,开展整治楼市乱象专项行动。

  不管是从调控政策还是住建部等七部委实施的专项行动来看,政府意在形成高压态势,建立长效监管机制,同时客观上将短期目标对准了今年即将到来的“金九银十”。

  金融研究院高级研究员杨芹芹表示,从短期看,随着政策层面的相对偏紧,调控政策将继续加码,房贷政策难言宽松。种种迹象表明,未来政策层面对于房地产市场的调控有进一步加码的趋势,而这无疑会对房价形成一定的制约,预计多年前火热的“金九银十”将很难重现。

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责任编辑:李嘉敏

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