成都房价将稳步上升 优胜劣汰中小房企以变重获新生

　　8月中旬，省政府出台了针对楼市的“二十四条”，同时相关金融机构在省内部分城市提高二套房首付比例。在随后举行的几场土拍现场，土地成交溢价率大幅度缩减，而且鲜有品牌房企出现。

　　在一系列政策的影响下，部分商家对楼市的未来表现出了担忧，这个市场还有没有机会?在坚决遏制房价上涨的要求下，开发商该如何应对?购房者能不能买房?为此，川报观察记者采访了成都市房地产开发企业协会会长王晓白。

　　行业巨变 房地产迎来“新开始”

　　“楼市政策调控越来越强，流动性短缺的压力就越来越大，行业面临的形势就越严峻。应当说行业发生了根本性的、历史性的巨变，也可以说是又一个‘新时代’的开始。”王晓白说，一方面在解决住房问题的制度层面，国家已决定必须实现由主要靠市场向靠“多主体、多渠道”的根本性转变;另一方面在房地产业的发展路径上，已经迫使我们由过去的“量”的快速扩张，转变为“质”的稳步提升;另外，在商品住宅的建设上，已经开始由以“刚需房”为主的规模化，转变为以“改善房”为主的差异化;在政府明提出了“房住不炒”的定位和加快建设“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的在新体制下，房屋的结构和供应主可分三类：一是目前的商品房，供应主体为开发商;二是平价住宅(如过去的经济适用房，现在的自住型商品房、共有产权房等)，供应主体为政府平台公司，产权为政府公司与拥有部分产权者共有;三是保障房(如廉租房和公租房)，供应主体为政府相关机构或平台公司。

　　企业影响 产品差异化规模集约化

　　王晓白认为，目前的政策导向决定了刚需型的、中低端的需求将主要由后两类供应主体和渠道来解决，只剩下改善型的、高端的、投资性的保留在商品房这部分。这就是说从商品房的产品来看，只能走精品化、个性化(差异化)之路;从企业的数量与规模上，必然会由“乱世英雄起四方”的分散化，转变为“七雄争霸”的集约化。这也就迫使众多的房企(尤其是中小房企)必须走转型之路，即使是大型房企，也将由纯粹的房屋供应商，转变为“美好生活的服务商”。

　　未来精品住宅的建设标准，就应当是绿色环保、舒适智能、简约适度，而且是富有民族特色与文化内涵的，绝非是“豪”、“奢”。在王晓白看来，用“豪”、“奢”二字来定位高端(或精品)住宅，是住宅产品宣传上的一种错误导向，它遗弃了“简约适度”和“崇德尚文”的民族传统。应该多用“高雅”与“绿色”来引导高端住宅的消费。古人谈“美好”和“雅宅”都是“素朴而天下莫能与之争美”、“竹树绕吾庐，清深趣有余”、“室雅何须大，花香不在多”。

　　房价走势 既不会暴涨也不会暴跌

　　“成都房价未来既不会暴涨，也不会暴跌;在一定的历史时期内，则是稳步上升。”王晓白说，“不会暴涨”在于各级政府的调控政策不会放松，在正常情况下，幻想房价在短期内“报复性上涨”，几乎是不可能的。“不会暴跌”，除了为保持社会和金融的稳定等政治经济因素外，建房成本中，所占比例最大的楼面地价的高企和人工及建材价格的不断增长，是其最有力的刚性支撑。再加上，成都经济发展和城市建设发展相对更快，人口净流量持续增长，且宜居宜业的美誉度位居全国前列的新一线城市的影响。

　　王晓白认为，稳步增长的时间是在“一定的历史时期”，新的“房改”政策还在探索期，如果是新的住房体制实现之后，由于商品房的数量大大减少，会使“物以稀为贵”的状况变为可能。随着经济的发展和收入水平的提高，对“改善型住宅”的需求必然会越来越多、要求的标准也会越来越高。只要这部分购房者能够承受，且交得起相关费用，则不会涉及民生保障问题，政府也就没有必要采取“限价”、“限购”之类的行政手段来进行“调控”了。

　　大型房企控速

　　2018年上半年，房地产行业集中度进一步得到提升。国信证券研报显示，2017年，中国房地产销售TOP5和TOP10市场集中度分别为16.9%、24.1%，较2016年末分别大幅提升了4个百分点和5.2个百分点。2018年1–6月，中国TOP5和TOP10市场集中度进一步提升至21.37%和29.72%，接近美国水平。

　　“房地产的未来一定是强者恒强、大鱼吃小鱼，去年前十大地产商在全国房地产的销售占有率是24%，今年上半年已经去到了30%，也就是半年时间增长了6个百分点，说明大部分的中小房地产企业，在这一轮的宏观调控中要退出这个市场，由大的企业进行接管。”恒大集团总裁夏海钧在今年中期业绩会上提出，未来3–5年房地产的集中度会到40%左右。在这一个情况下，假设10万亿元的全国销售，如果前十大地产商占到40%的话，也就是有4万亿元的规模。前三大地产商占到20%左右的话，每个地产商大概有7000亿元的销售量，也就是恒大现在5000亿-6000亿元，随着集中度的变化产生空间。

　　行业格局分化加速大背景下，“越大越强、强者恒强”的竞争法逐渐成为企业共识。“有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权。”新城控股高级副总裁欧阳捷告诉时代周报记者，规模越大的房企现金流越多，越安全。所以银行等金融机构会给那些房企比较高的信用等级，比较低的资金成本。而一些销售额不够大且债额过大的房企，将会面临资金压力过大的风险。尤其是在目前融资杠杆不断收紧的大背景下。

　　克而瑞数据显示，目前房企第一阵营入场在5000亿元以上，分别是碧桂园、万科、恒大;第二、第三阵营分别在3000亿元、2000亿元以上。而多家房企纷纷开始冲击千亿，也只是为了拿到一张进入楼市下半场的入场券。

　　比如2017年实现销售额457亿元的新力地产，管理层表示集团要在2018年冲刺千亿元，未来3年要实现2000亿元的目标。2016年销售额为246亿元的融信中国也于2017年年中对外宣布：千亿元目标对我们来说并不遥远，我们计划在1–2年内实现。2016年实现销售额约400亿元(机构数据)的泰禾集团也放言：公司2018年销售额要翻番至2000亿元。据媒体报道，截至去年10月末，至少有45家房企已经实现或者正在提出千亿元销售目标，其中30%为“闽系”开发商。