房地产前7月投资增速10.2% 住宅均价涨幅将逐渐收窄

　　9月10日，路透发布最新季度调查结果，今年及明年上半年中国住宅均价涨幅将逐渐收窄。随着去库存接近尾声，不少受访者提及需关注三四线下行风险。

　　本次调查对2018全年住宅均价变动的预测值，较今年4月进行的前次调查结果上升，当时预测中值为1%。路透根据国家统计局数据测算，今年7月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数同比上涨5.8%。

　　受访者多认为房价今明两年均会上涨，明年涨幅收窄，制约房价涨幅的因素主要是棚改力度的减弱、需求放缓、热点城市依旧严控;但也有个别受访者预计明年涨幅扩大，或今明年房价均下跌。

　　有超过半数的受访者认为今年成交量会较去年会有所上升，但增幅不大，这主要基于今年以来交易较热，下半年虽有放缓但整体增势不改，提供预测数字的受访者预估区间在0到8%，中值为5%;也有部分受访者认为今年成交持平或下降，与货币化棚改减少、调控政策严格有关。较之前次预测，此次预计成交量增加的受访者增多(前次不及半数)。国家统计局公布的今年前七月商品房销售面积同比增长4.2%，销售额同比增14.4%。

　　在房地产开发投资上，给出具体数据的12家机构对今年房地产投资的预测中值为8%，范围在5-13.5%。投资保持较高增速，主要由于土地购置持于较高水平、政策性住房建设继续推动，但随着土地市场下半年开始放缓，明年投资增速料进一步下滑。统计局公布的前七月房地产投资增速为10.2%。

　　对于开发商融资状况，半数受访者认为偏紧的状况会延续甚至加深，部分认为不会，另有一些受访者强调会两极分化，大开发商资金充裕但小开发商融资困难。房企可能通过加快推盘，甚至降价销售来加速回笼资金。

　　谈及中国住宅市场目前面临的最大风险，有七位受访者选择“棚改力度减弱，三四线楼市迅速降温甚至出现大跌”风险，七位选“房企资金紧张，融资断裂造成运营风险”，三位选“热点城市房地产市场重现上涨之势”。

　　受访者提到的其他风险有，政府政策严重扭曲市场供求关系，严重扭曲价格的信息传递机制，导致投资导向错误;房价下跌预期形成后，如果叠加房地产税的预期，可能会加剧悲观情绪，造成房价大幅下跌的风险;始终没有解决土地供给的制度性问题等。

　　对于目前中国房价水平与经济基本面以及发展前景的匹配程度时，16家接受调查的分析机构的预测中值为7，认为超过合适水平，预测区间为4-9，前次调查为6。

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　　8月以来，热点地区调控政策延续精准、灵活的特点，重点保障合理居住需求，继续抑制投机炒房;部分二线、三四线城市调控政策补位、升级，限购限售等政策仍在扩围。在此背景下，各线城市成交量维持分化态势。

　　中国指数研究院近日发布的8月份楼市成交数据显示，月内一线城市成交量企稳回升，各二三线城市纷纷出台政策继续深化房地产市场调控，楼市成交同环比均升，预计未来二三线城市市场将逐渐趋稳，市场将逐步降温。

　　各类型城市成交量维持分化

　　中指院的数据显示，2018年8月，受监测的主要城市成交面积环比上升5.80%，其中有四成城市环比上升，同比则增长19.88%。环比来看，有10个城市成交量上升，福州、南宁升幅最明显，升幅均近70%;环比下降的城市中，南京降幅明显达41.90%。同比来看，17个城市上升，重庆表现较为突出，增长幅度明显。

　　分城市来看，一线城市成交面积环比上升4.97%，其中北京升幅较大，为43.13%;一线城市同比增长35.33%，深圳增幅显著近8成。二线代表城市成交面积环比增长8.80%，同比上升24.08%。三线代表城市成交面积较上月下降4.01%，同比下降1.81%。

　　以一线城市代表城市北京为例，8月份成交商品住宅4907套，成交面积51.88万平方米，环比上升43.13%，同比上升39.12%。商品住宅库存环比上升4.47%至689.04万平方米。

　　纵观1-8月份，北京市场自2018年1月进入盘整期，市场成交开始遇冷。2月恰逢传统节日春节，楼市成交有所回落。3月楼市回暖，成交量有所上扬。4月份楼市成交成色显现，成交环比上扬。随后，5月份楼市成交继续维持上行态势。6月成交正常回落。7月成交有所回升。8月楼市成交持续上扬。